Kinnisvaraturg üürnike võimu all

Nõnda rääkis Kapiteli (vana nimega E.L.L Kinnisvara) juht Taavi Ojala, Äripäeva raadiosaates "Kinnisvaratund", kus ta rõhutas, et suur osa pakkumisest on vananenud. "Üürnikud nõuavad uusi lahendusi, neile meeldivad kaasaegsed ning avatud kontorid ja äride kiire muutumise tõttu on pikad üürilepingud moest ära läinud," nentis Ojala.

Eesti ärikinnisvaraturu kontekstis on räägitud suurest konkurentsist ja sellest, et klientide pärast käib aina suurem võitlus. Mis on Eesti ärikinnisvaraturu märksõnad?

Tallinnas on büroohoonete turul tuleb tõesti pidevalt pakkumist juurde. Arvesse tuleks võtta aga seda, et suur osa pakkumisest on moraalses mõttes kas juba vananenud või vananemas. Turul on selgelt vajadus ja nõudlus uute büroopindade järele. Kui büroopindasid võrrelda linnaelanike arvuga, siis selgub, et oleme Helsingist ja Stockholmist kõvasti maas. Tallinnas võiks olla oluliselt rohkem büroopindasid. Ka Prahas ja Varssavis on inimese kohta oluliselt rohkem pinda kui Tallinnas.

Suur mõju on ka majanduse struktuuril, pealinnas on see teistsugune. Eeldades, et me liigume arenenud riikidele lähemale, võib eeldada, et pikemas perspektiivis nõudlus Tallinnas kasvab. Kindlasti tasub märkida, et büroopindade funktsionaalsus on palju muutunud. Vaadake kas või Äripäeva kontorit. Eelmine oli rohkem kabinetisüsteem, nüüd on avatud. Näen seda ka üürnike puhul, soovid on ajas palju muutunud. Aina rohkem on suurettevõtete kontoreid, kus sellised fikseerituid töökohti on vähem. Mõni aasta tagasi oleks see olnud väga revolutsiooniline.

Ülemiste City juht Gert Jostov on öelnud, et pikad üürilepingud on varsti ajalugu. Ettevõtted ja äri muutub nii kiiresti, et selle järgi tehakse ka lepingud ümber.

Näeme, et üürileandjad on üüritingimustega paindlikumad. Turg on rohkem üürnikukeskne. Veel eelmisel või üle-eelmisel kümnendil olid üürilepingud paindumatud ning sõlmiti fikseeritud kokkuleppeid väga pikaks ajaks. Praegu on see muutunud, sest üürnikud ei suuda prognoosida oma pikaajalist pinnavajadust.

Mis toimub Tallinna kaubanduskinnisvara turul?

Palju on juttu olnud sellest, kas ja kui palju Tallinn vajab uusi kaubanduspindasid. Oodatakse suurt täiendavat pakkumist. Arvan, et pakkumise kasv on normaalne, see aitab hoida turgu pidevas uuendamisfaasis. Jaekaubanduse kasv on väike. Üldine trend on aga selline, et traditsioonilise jaemüügiala osakaal keskustes on vähenenud. Suurenenud on muu funktsionaalsusega pinna osakaal. 15 aastat tagasi oli üsna tavatu, et mindi kaubanduskeskusesse sööma. Tänapäeval tehakse seda järjest rohkem. Keskustesse on tekkinud kinod, lastealad, spordiklubid. Kaubanduskeskused on järjest multifunktsionaalsemad.

Online-müük pole traditsioonilist jaekaubandust kahanema pannud. See kasvab ning aina enam veedetakse keskustes vaba aega.

Kas hotellindus on sama konkurentsitihe kui näiteks kaubandus?

Tallinnas on hotellinduses konkurents jätkuvalt väga tihe. Täituvus on hea ning keskmine hind kasvab. See tähendab, et tõenäoliselt tuleb kahe-kolme aasta jooksul turule korraga päris mitu uut hotelli. Kui pakkumine järsult tõuseb, siis täituvus hakkab kahanema. Tallinna turul on Riia ja Vilniuse ees eelis, sest siin käivad Soome turistid aasta läbi.

Mis toimub Läti ärikinnisvara-, hotelli- ja kaubanduspindade turul?

Riia on vaeslapse osas, võrreldes Tallinna ja Vilniusega on kriisist taastunud kehvemini. Riia turg hakkab alles nüüd aktiviseeruma. Palju projekte on ettevalmistuses ja osad jõudnud ka ehitusfaasi. Kui vaadata ruutmeetrite arvu elaniku kohta büroo- ja kaubanduspindade puhul, siis on potentsiaali palju. Millal see realiseerub, on raske öelda.

Riias sisuliselt pole ka kaasaegseid büroopindu pakkumises. Väga palju projekte võib realiseeruda kiiresti, see on väikeste turgude omapära, areng on tsükliline. See võib turu uuesti surve alla seda.

Hotelliturg on Riias omapärane, seal on põhinäitajad, keskmine täituvus ja toa hind, väga madalad. Euroopa pealinnadest on kehvemas seisus ainult Sofia. Pakkumine on Riias väga suur, sest maailmas levinud hotelliketid otsustavad sageli teha oma Baltikumi hotellid just Riiga. Seal on aga väga suur hooajalisus, kõrghooajal on nõudlusega hästi, aga valdav osa aastast on see nõrk.

Millised tähtsamad märksõnad saab välja tuua seoses Leedu ärikinnisvaraturuga?

Räägitakse suurest büroopindade juurdekasvust. Mõni aasta tagasi kasvas 400 000ruutmeetrine pakkumine vähem kui kolme aastaga 600 000ni. See tekitas muret, aga Vilnius on positiivselt üllatanud, sest büroopinnad on üürnikega täidetud. Nõudlus on tugev.

Leedu on osavalt ja hästi meelitanud ligi teenuskeskusi (shared services). Tundub, et hoog jätkub. Linnapildis on palju kraanasid. Kaubanduspinna puhul on Vilnius olnud Tallinna ja Riia vahel. Nõudlus ja pakkumine on hästi tasakaalus. Tundub, et turg on üsna tervislikus seisus.

Millised on Kapiteli lähemad plaanid - teie olulised turud ja fookus?

Tallinnas on meie suurprojektiks või väljakutseks Juhkentali kvartal, praegu on väliparkla. Loodame sel aastal jõuda staadiumisse, et oleme lõpetanud arhitektuurivõistluse. Kui arvestada kvartali kogumahtu, siis maapealset hoonestust tuleb sinna 70 000-80 000 ruutmeetrit, see eeldab poolteist aastat projekteerimist. 2019. aasta keskel on projekt valmis ja ehitus võtab aega 2-3 aastat. Kõige optimistlikuma stsenaariumi järgi saab see kvartal valmis 2021. aastaks. Sinna tuleb kolmest tornist kompleks, mis on ühendatud alumiste, kahe-kolme maapealse korrusega. Kõige kõrgem torn on 30korruseline, Olümpia hotellist 8-10 korrust kõrgem. Teises tornis on 16 korrust, kvartali sees olev torn 8-9 korruseline.

Uutel turgude mõistes keskendume eelkõige Prahale. Oleme Eestis, Lätis ja Leedus - viiendat ja kuuendat turgu me juurde võtta ei jõua. Kevadel omandasime Prahas ühe tegutseva büroohoone. Meie soov ja ambitsioon on seal veel osta, ja võimalik, et tulevikus tegeleme seal ka kinnisvaraarendusega.