Eesti turule tuleb hiigelmahuga investeerimisvõimalus

Uus finantsinstrument peaks laenuintressid allapoole suruma ning andma investoritele uue turvalise sadama, kuhu raha paigutada.

Nimelt on praegu ministeeriumites ringlemas pandikirjaseaduse eelnõu, mis tooks Eesti finantsturule täiesti uue instrumendi ehk pandikirjad. Need on erilised võlakirjad, mida saavad välja anda vaid pangad ning mis on tagatud kõrge kvaliteediga kinnisvaralaenudega.

Pandikirjad on väga madala riskiga, kuna sisuliselt on need topelt tagatud: esiteks saab pandikirjast tuleneva nõudega minna kogu panga vastu. Kui pank muutub maksejõuetuks, eraldub laenude tagatiseks oleva kinnisvara portfell panga muust varast ning pandikirja omanikud saavad selle üle eelisõiguse. Karm tagatiste süsteem võib tuua kaasa olukorra, kus mingi panga väljastatud pandikirjade krediidireiting on tublisti kõrgem kui panga enda oma.

Eelnõu üks väljatöötajatest, rahandusministeeriumi jurist Kaarel Eller rõhutas, et kindlasti ei tohiks pandikirju segamini ajada enne suurt ülemaailmset finantskriisi USA laineid löönud niinimetatud väärtpaberistamisega, kus kodulaenudest klopsiti kokku kõrge riskiga tuletisinstrumente. Pandikirjad teeb turvaliseks just topelttagatise süsteem ehk nõude eest vastutab kogu pank, ent samas tagab laenu ka kinnisvara ise.

"Läbi ajaloo on öeldud, et pandikiri on üks kõige turvalisemaid kohti, kuhu oma raha paigutada. Pandikirjainvestorid on enda raha alati tagasi saanud – sellist juhtumit pole ajaloos vist üldse olnud, kus keegi oleks oma rahast ilma jäänud," ütles rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna juhataja Thomas Auväärt.

Igal juhul peaks pandikirjad üle elama kindlasti väiksemad, ent ka suuremat sorti finantskiriisid. "Pandikirja taga on reaalsed inimesed, kes maksavad laenu tagasi, lisaks kehtib lisatagatis ja muud lisanõuded," märkis Auväärt. Viimase majanduskriisi ajal ulatus viivises laenude osakaal Eestis kohati küll isegi 7 protsendini, aga lõpuks suudeti siiski laenud ära teenindada.

Hiigelsuured mahud

Kui konverteerida pandikirjaks kõik võimalikud laenud, saaks kõik Eesti pangad kokku pandikirju emiteerida umbes 13 miljardi euro eest – seda siis, kui võlakirja alla panna iga viimane kui eluasemelaen, ettevõtetele kommertskinnisvara tagatisel antud laen ning riigile või kohalikule omavalitsusele antud laen.

Rahandusministeerium tõdeb pandikirjaseaduse eelnõu seletuskirjas siiski, et reaalsuses ilmselt päris nii suures ulatuses pandikirju ei emiteerita – vastavalt teiste riikide kogemusele konverteeritakse pandikirjadeks eelkõige eluasemelaene. Selliste laenude jääk oli märtsi lõpu seisuga umbes 6,8 miljardit eurot, selgub Eesti Panga statistikast.

Mõistagi on raske öelda, kui palju pangad uut tüüpi võlakirju välja andma hakkavad, kuna pole veel ju seadustki. Küll aga on Eller veendunud, et huvi on olemas. "Ma olen väga kindel, et me ei kirjuta seadust sahtlisse – et see läheb käiku kohe, kui on jõustunud," ütles ta.

Teeb laenu odavamaks

Kuidas pandikirjade loomine aga muule majandusele kasulik on? Eller tõi esile, et esiteks on vahetu mõju kõigile see, et laenude hind peaks allapoole minema. „Kui raha kaasamine on panga jaoks odavam, siis loodame, et see antakse konkurentsisurve tõttu edasi ka laenusaajatele,“ ütles rahandusministeeriumi jurist. Teiseks, kui pank saab endale rohkem kohustusi, millel on pikem tähtaeg, siis paraneb ka üldiselt finantsstabiilsus ja finantskeskkond.

„Niisiis, vahetu mõju mikrotasandil peaks olema see, et laenuandjad saavad parematel tingimustel laenu, makrokasu peaks olema see, et finantsstabiilsus suureneb,“ rääkis Eller. Pandikirju hakkab olema kaht tüüpi – esimene ja kõige turvalisem liik hakkab tuginema vaid kodulaenudele, teise tüüpi tohib panna ka kommertskinnisvarale antud laene. Niisiis peaksid ka ärilaenud odavamaks minema.

Vähendab majanduse riske

Lisaks aitab uus instrument mitmekesistada rahastusallikaid. See tähendab, et soovi korral võivad turu kaks suuremat tegijat, SEB ja Swedbank, end Rootsi emapankadest rohkem lahti siduda. Nii väheneks Eesti avatus Põhjamaadega seotud riskidele – eriti Rootsi kurikuulsalt kuumale kinnisvaraturule, mis, tõsi, on viimastel kuudel mõnevõrra jahtunud.

Ükski rahastusviis ära ei kao – alles jäävad kõik olemasolevad finantseerimisallikad, näiteks hoiuste kaasamine avalikkuselt, tagamata võlakirjade emiteerimine ja laenu võtmine panga oma grupi ettevõtetelt, rõhutas pangaliidu nõunik Enn Riisalu. Pandikirjade lisandumine mitmekesistab võimalusi ning maandab finantseerimisriske, märkis ta.

Riisalu sõnul on praegu keeruline prognoosida, kui populaarseks pandikirjad Eesti turul võiksid osutuda ja millised pangad nende emiteerimisest huvitatud võiksid olla. „Äriline motivatsioon pandikirjade väljaandmiseks võib olla erinev, lisaks mõjutavad selliseid otsuseid ka muud pangandusregulatsioonid ning üldine olukord finantsturgudel. Hetkel on aga rõhuasetus siiski õigusraamistiku loomisel, sest Eesti on üks väheseid valgeid laike Euroopa kaardil, kus pandikirjade regulatsiooni veel ei eksisteeri,“ rääkis ta.

Euroopas on instrument väga populaarne. Euroopa pandikirjade nõukogu andmetel oli 2016. aastal pandikirju käibel 2,5 triljoni euro eest, neist valdav osa eluasemelaenude baasil, kusjuures mahud on iga aastaga kasvanud.

Muudab pangandust

LHV finantsjuht Meelis Paakspuu tõdes, et pandikirjad muudavad siinsete pankade finantseerimismaastikku pikas perspektiivis kindlasti oluliselt. „Tänaseni on puudunud sisuline regulatsioon, kuidas tagatud instrumente emiteerida, ning pandikirjade seadus aitab seda puuduvat osa katta."

LHV peab siiski veel kasvama, enne kui pangal on mõistlik pandikirju välja andma hakata. Kõige paremini sobivad pandikirjade tagatiseks just kodulaenud, ent nende maht peab olema piisavalt suur. „LHV on eluasemelaene pakkunud poolteist aastat ning oleme seda meelt, et peame enda portfelli veel veidi kasvatama, enne kui hakkame pandikirju emiteerima,“ ütles Paakspuu. Siiski lubas ta, et mõne aasta jooksul laseb LHV neid kindlasti välja.

„Pandikirjad ei ole kahe suurema panga jaoks tehtud seadus, enne on seaduse kasutajateks just turu keskmised krediidiasutused, kes saavad seeläbi juurdepääsu rahvusvahelistele rahaturgudele,“ hindas Paakspuu. „Seadus on teadlikult üles ehitatud selliselt, et selle alt on võimalik emiteerida nii institutsionaalsetele investoritele kui ka jaeinvestoritele. Kindlasti annab see tulevikus inimestele ühe uue viisi, kuidas oma vara investeerida,“ lisas LHV finantsjuht.

Teoreetiliselt on eri pankadel võimalik ka ühiselt uudseid võlakirju välja anda. „Saksamaal on toimunud sellised mudelid, et suur juhtivpank teeb suure emissiooni ja ta võtab pardale väiksemate pankade laenusid, ehk koostööks on võimalusi,“ tõi rahandusministeeriumi jurist Kaarel Eller näite.

Võimalike investorite ring lai

Kes aga Eesti pankade pandikirjadesse investeeriks? Pangaliidu nõunik Enn Riisalu ütles, et investoribaas on väga mitmekesine: pangad, investeerimis- ja pensionifondid, muud varahaldusettevõtted, kindlustusseltsid, keskpangad…

Trigon Capitali partner Veiko Visnapuu ütles, et pandikirjade turule tulek mõjutaks Eesti investeerimiskeskkonda pikas plaanis positiivselt, kuna tekib juurde erinevat liiki instrumente ning see on siinse võlakirjaturu arengule hea. Just sellest vaatest, et siinne turg elavneks, on plaani Äripäevas ilmunud arvamusartiklis kiitnud ka Nasdaq Tallinna börsi juht Kaarel Ots.

Siiski jäi Visnapuu skeptiliseks, kui palju kodumaised investorid pandikirjaturul osalema hakkaksid. „Tänases intressikeskkonnas on see pigem rahvusvaheliste investorite mängumaa, kelle tootlusvajadus on sageli madalam,“ tõdes ta. Mõistagi, kui intressid peaksid märgatavalt tõusma, võib see olla Visnapuu sõnul huvipakkuv ka kohalikele. Trigon ise valitseb aktsiafonde, mistõttu pandikirjad neile pigem huvi ei paku.

Ka Avaron Asset Managementi partner Peter Priisalm tõdes, et normaalses turuolukorras peaks kvaliteetsete pandivõlakirjade tootlus olema väga madal, mistõttu Avaron ei eelda, et need võiks olla nende fondide jaoks investeerimiseks atraktiivsed. „Küll aga võivad need pakkuda huvi nendele investoritele, kes on investeeritud negatiivse tootlusega võlakirjadesse Euroopas. Näiteks pensionifondid, võlakirjafondid ja kindlustusfirmad võivad neid oma portfellidesse lisada,“ tõi Priisalm esile.

Pangaliidu nõunik Enn Riisalu ütles, et rahvusvaheliste investorite huvi mõjutavad mitmed faktorid, ent oluline on kindlasti emissiooni maht – mida suurem see on, seda rohkem löövad ilmselt kaasa ka rahvusvahelised institutsionaalsed investorid.

Kui pangad soovivad, saaksid võlakirju välja anda ka nii, et osa neist oleks suunatud jaeinvestoritele ehk tavainimestele – peamiselt oleks selle jaoks vaja, et ühe võlakirja nominaalväärtus oleks pigem väike, näiteks 100 eurot, ning kaasa aitaks, kui pakkumine oleks avalik ning pandikirjad noteeritud börsil.

Kas pankadel on huvi osa emissioonist jaeinvestoritele suunata või mitte, on Riisalu sõnul praegu võimatu prognoosida. Kui seda siiski tehakse, võiks pandikirjad teoreetiliselt avardada investeerimisvõimalusi riskitundlikumate inimeste seas – nende risk on madal ning see võiks kõnetada just neid, kes ei soovi näha oma investeeringute väärtuse olulist kõikumist.

„Seega võiksid pandikirjad olla alternatiiviks raha hoidmisele arvelduskontol või tähtajalisel hoiusel, ning tutvustada samaaegselt ka võlakirjade varaklassi kui sellist,“ ütles Riisalu.

Mis on pandikirjad?

Pandikirjad on pika ajalooga instrument, mis on pärit Preisimaalt. Pandikirjade instituudi lõi Friedrich Suur 1769. aastal, et leevendada aadelkonna finanstolukorda – ka Preisimaad tugevalt laastanud seitsmeaastane sõda tähendas, et kõrgklassil ligipääs krediidile polnud just kiita.

Saksa keeles hakati instrumentide kohta kohta kasutama terminit Pfandbrief. Selle järgi on instrument saanud ka eestikeelse nime. Inglise keeles kasutatakse aga terminit covered bond ehk kaetud võlakiri.

Kui pandi puhul (ka siis, kui panditakse nõue) tekib pandipidajal ühel hetkel müügiõigus ehk omand läheb talle üle, siis pandikirja omanikud ei saa pankroti puhul otse vara omanikuks, vaid pandikirja tagatiseks olev varakogum saab endale tagatisvara halduri, kes hakkab objekte realiseerima ja nõudeid rahuldama.

Plaanitav seadus eluasemelaenu võtjate jaoks midagi ei muuda. Kui laenuvõtja laen lisatakse pandikirjaportfelli, siis jätkab ta laenu- ja intressimakseid sama moodi kui varem. Pandikirju emiteerinud panga maksejõuetuse korral ei lähe laenuga soetatud kinnisvara nõuete tagamiseks müüki, vaid see eraldatakse muust pankrotivarast.

Eestis loodaks pandikirjade seadusega kaht tüüpi instrumendid: hüpoteekpandikiri ning segatud tagatisvaraga pandikiri. Neist esimese tagatiseks saavad olla eluasemele seatud hüpoteegi tagatisel füüsilisele isikule antud laenud, teise tüübi puhul aga lisaks ka nõuded avalik-õiguslike juriidiliste isikute vastu ning äriotstarbelise kinnisasja tagatisel juriidilisele isikule antud laenud.

Pandikirju saavad hakata välja andma vaid pangad (juriidiliselt korrektset terminit kasutades krediidiasutused) ning selleks on vaja eraldi tegevusluba, mida hakkab välja andma finantsinspektsioon.

Pikemas plaanis on siht võimaldada ülebaltilist pandikirjade turgu. Mullu novembris sõlmisid Eesti, Läti ja Leedu rahandusminsitrid kapitaliturgude arendamise koostööleppe, et tõsta investorite huvi piirkonna vastu ning meelitada ligi uusi finantstooteid. Üks oluline koostöövõimalus ongi pandikirjad. Mõistagi saab see toimuda vaid siis, kui kõikides Balti riikides on vastavad seadused olemas (praegu on vaid Lätis kehtiv pandikirjaseadus).