Tallinna kinnisvarahinnad vallutavad uusi tippe

„Eelmise aastaga võrreldes on hinnatõus ligi 10 protsenti,“ tõdes Uus Maa analüütik Igor Habal. „Hästi palju on uusarenduste kodulehtedel ka broneeringute märke, kuigi objekt läheb müüki alles aasta pärast,“ viitas ta ka paberi peal tehtavate tehingute arvu kasvule Tallinnas.

Ka Uus Maa elamispindade tegevjuht Kristi Djomini sõnul on tänane seis teine, kui eelmise aasta lõpul oodati. „Siis räägiti buumist ja oodati hinnalangust, täna käituvad aga inimesed väga julgelt ning hirmutunnet 2000ndate lõpu laadse krahhi ees pole – majanduslikult tuntakse end kindlalt, sissetulekud on head ning innatõus ei hirmuta,“ nentis ta.

Nii on Tallinnas täna leida keeruline elamispindasid alla 2000 euro ruutmeetri kohta. „Erandiks on veel Haabersti, kus hinnad liiguvad 1700-1800 ruutmeetri kandis, kuid seda ka seetõttu, et see piirkond on veel välja arendamata,“ tõdes Habal. „Põhja-Tallinna ja Kalamaja hinnad hakkavad 3000 euro kanti liikuma, äärelinn jääb 2000 kanti ning südalinnas tuleb sageli maksta üle 3000 euro ruutmeetri eest.“ Odavamat hinda on võimalik kohata aga Keilas, kus ruutmeetri hind jääb 1600-1800 euro vahele.

Habali hinnangul on hinnatõusu põhjuseks uusarenduste ehitusmahu kasv. „Nii järelturu kui uusarenduste hinnad on kasvanud,“ tõdes ta. „Uusarendusi on aga rohkem ja nemad veavad ka hinnakasvu.“ Kuigi hinnatõusu veavad uusarenduste rohkuse tõttu just äsja valminud korterid, liigub vana ja uue korteri hind siiski üldjuhul sünkroonis. „Lasnamäe ja Mustamäe kahetoaliste väärtus on aastaga 5000 euro võrra kerkinud,“ tõi ta näite ka järelturult.

Seejuures jääb turul aga väikearendajaid järjest vähemaks, mis tähendab, et suurematel on ka lihtsam hinda küsida. „Ehitatakse etapiviisiliselt, kus mastaabiefekti tõttu on ehitamis- ja projekteerimiskulusid võimalik kokku hoida,“ põhjendas Habal seda, miks korraga rohkem on lihtsam ehitada. „Väikearendajal on järjest raskem turule tulla, seda ehitushindade ja tööjõupuuduse kasvu ning uute energianõuete taustal.“

Üks põhjus, miks nõudlus pakkumisele järgi tuleb, seisneb odavas laenurahas. „Inimesed räägivad, et Euroopa Keskpank hakkab peagi intressimäärasid tõstma ning tahetakse veel odaval tehinguid teha,“ selgitas Djomin. „Samas on väga palju ka omafinantseeringuga ostmist – vaba raha on suka sääres palju ning seda inveseeritakse,“ lisas ta.

Palju tehinguid teevad Djomini kinnitusel ka noored, kes ostavad oma esimesi kodusid ning üldiselt on eelistatumad uusarendused. „Nii koduostja kui investor eelistab täna uut korterit, millega kaasneb vähem peavalu,“ rääkis ta. „Järelturul on tehinguid vähem, see ei ole popuaarne,“ lisas Habal. Mahtu võimaldavad kasvatada ka vanemas eas inimesed, kellele on elukoht maal laste suurekskasvamise tõttu liiga ruumikaks muutunud ning, kes otsustavad seetõttu linna teenustele ligemale kolida.

Populaarsetest piirkondadest rääkides näeb Habal aga potentsiaali Haaberstis. „See on väga suures osas arendamata ala, kuid sealsed uusarendused moodustavad ühe suurima turuosa Tallinna kogumüügist ning seda taskukohase hinnaga,“ rääkis ta. „Kui Peetrit arendama hakati, oli ka tegemist põlluga, kuid täna on see sisuliselt kesklinna äärelinn,“ viitas ka Djomin Haabersti kõrgele potentsiaalile.

Samuti on endiselt Tallinnas väga populaarne piirkond Kalamaja. „Sellel aastal on seal tehingute arv kasvanud, kuigi enamus arendusi on seal müüdud,“ rääkis Djomin. „Aga sinna on tulemas väga palju uusi põnevaid asju, näiteks Noblessner ning arenduses on tuhandetes kortereid – ostumaterjali on palju.“

Habal lisas, et täna ei vaata korteriostja enam mitte niivõrd asukohta, vaid otsitakse pigem looduskaunist kohta, mis oleks linnale võimalikult ligidal ehk 15-20 minuti autosõidu kaugusel. Seetõttu vaadatakse järjest enam ka Tallinna piiride taha, näiteks Saue ja Saku poole ning ära ei põlata ka kaugemaid piirkondi Tallinnas. „Jälgin ise põnevusega Kopli arenguid, et kas tuleb teine Kalamaja,“ märkis Djomin. „Kopli uusarendused on praegu Mustamäe hindadega, siit saab ainult ülespoole minna,“ lisas Habal.

Kui üldiselt eelistatakse uusarendusi, siis järelturgu on kõige rohkem Kristiines. „Seal ei ole enam kuhugi midagi ehitada, kuid piirkond on endiselt nõutud ning seetõttu kasvab sealne järelturg kõige kiiremini,“ rääkis Habal. Djomin lisas, et ka Kadriorg on endiselt fenomenaalne, kuid seal on pakkumine sageli nulliligidane.

Seejuures on Djomini sõnul müüt, just kui oleks puudus ainult väiksematest korteritest. Tema arvates on Tallinna kesklinnas puudus pigem 3-4 toalistest üüripindadest, mille järgi välismaalased üha enam huvi tunnevad. „80 ja suurema ruudulised korterid on kesklinnas defitsiit,“ kinnitas Djomin.

Ka Habali sõnul on nii kesklinnas kui mujal väga suur potentsiaal üürikorterite arendamiseks. „Üüriturg on väga aktiivne, pakkumist on palju ning uued korterid on minev kaup ka üüriturul,“ rääkis ta. „Samas on tõsi, et kesklinn hakkab väikestest korteritest üleküllastuma, tahetakse suuremaid perekortereid,“ nentis ka tema.

Üürikorterid on populaarsed ka Tallinna Tehnikaülikooli ning Skype’i ümbruses. „Mustamäe on kindlasti üks selline piirkond, kus on tõmbekeskused, ärilinnak ja väga hea infrastruktuur, sama kehtib tegelikult Ülemiste City’s, kuhu on samuti hakatud üürimajasid ehitama,“ märkis Habal.

Kinnisvara hinna tõus puudutab eelkõige aga just korteriturgu. „Majade puhul ei ole tekkinud kindlat uusarendusturgu ning majades elatakse reeglina kauem kui korteris,“ rääkis Djomin. „Ei saa öelda, et maja hinnad oleks väga palju tõusnud, pigem on suurenenud kruntide hind mida ostetakse ümberehitamise ja laiendamise potentsiaaliga.“

Selleks, et olemasolevat kinnisvara aga võimalikult kõrge hinnaga realiseerida õnnestuks, soovitavad eksperdid selles ära teha kapitaalremondi. „Mis hinda hoiab, on korterite renoveerimisprotsess – üsna tihti võib näha, et hiljuti renoveeritud majas pannakse korter müüki ehk pakkumiste arv suureneb võrdeliselt renoveerimisprotsessiga,“ rääkis Habal. „Kui tahta kõrgemat hinda, tuleb teha korralik remont, kosmeetiline remont seda ei kergita.“

Uus Maa kinnisvarsaadet toetab Uus Maa Kinnisvara. Kõiki saateid saab järele kuulata siit.