Rootsi kinnisvaraturul pidur peal

„Fakt on see, et pidurid on peal,“ ütles puitmajatootja Nordic Houses KT Rootsi suuna ekspordijuht Toomas Kristjan Käbin, kelle sõnul võtab ka muu majandus hoo maha, kui ehitustegevus pidurdub.

„Languses kinnisvarahinnad ei ole julgustav signaal ühelegi osapoolele, seega on investeeringute tegemisel ettevaatlikud nii kinnisvaraarendajad kui ka majapidamised. Lisaks ehitussektorile mõjutab ostjate skepsis ka teiste kaupade müüki, nagu näiteks mööbel,“ loetles SEB analüütik Mihkel Nestor oma hiljutises nädalakommentaaris.

Rootsi turu ohukoha on oma värskes ülevaates ära märkinud ka finantsinspektsioon, mille sel nädalal avaldatud pangandussektori kolmanda kvartali ülevaates seisab, et jätkuvalt tuleb silma peal hoida Rootsi kinnisvarasektoril, mille riskide realiseerumine võib mõjutada ka Eesti pangandusturgu.

Riskikohti toetab ka statistika. Rootsis vähenes eelmise aasta kolme kvartali jooksul alustatud elamuehitusprojektide arv 2017. aastaga võrreldes 21%. Väljastatud ehituslubade arv kahanes veelgi enam, 24%. See ei luba head ka edaspidiseks, hindas Nestor. Võrdluseks, 2017. aastal ületas Rootsis ehituse mahuindeks eelneva kümne aasta keskmist tervelt 12%. Soomes oli sama näitaja 17% ja Norras lausa 20%, kirjutas Nestor.

Käbin selgitas, et Rootsi turu puhul saab üles lugeda hulga ohukohti. Ühelt poolt saab rääkida juba kaua kestnud ülekuumenemisest ehitusturul. Ehitusfirma Rand & Tuulberg üks omanikke ning Eesti Ehitusettevõtjate Liidu juhatuse esimees Raivo Rand tõdes, et Rootsis mindi aastate eest ehitamisega tõepoolest liialt hoogu ning seetõttu saab nüüd kõneleda ka aeglustumisest.

Samas rõhutas Rand, et kuna eeskätt just Stockholmi piirkonnas linnastumise tõttu nõudlus jätkub, arvab ta, et turulangus on ajutine. Temaga nõustus Maru Ehituse juht Taimo Murer, kes ütles samuti, et ühiskondlike hoonete nõudlus on tegelikult endiselt tugev.

Nestor tõi oma kommentaaris välja, et suurema löögi all on luksuskorterite segment. Käbini sõnul on Rootsis nüüd selge suund võetud väiksematele ja odavamatele korteritele, see kajastub ka statistikas. Võrreldes tipuga 2017. aasta kolmandas kvartalis on Rootsi kinnisvarahinnad tulnud keskmiselt 6% allapoole. Kui seda ei näi palju, on kukkumine teatud segmentides olnud oluliselt järsem. Sarnaselt Eestiga on ka Rootsi puhul välja toodud, et kinnisvarahinnad võivad jätkuva ülepakkumise ja laojääkide tõttu veelgi enam alaneda.

Rand selgitas, et Rootsi ehitusturu nõrgenemine on meie ettevõtetele küll tuntav, ent ilmselt mitte väga märkimisväärne löök.

Maru Ehituse juht Murer nentis, et Rootsis on müügiperiood pikenenud, kuna investeerimisotsused võtavad senisest rohkem aega. Maru Ehitus keskendub Rootsis küll mitteeluhoonetele, aga seal on konkurents tihenenud, kuna elamuarenduses on tunda jahenemise märke.

Ära ei saa unustada ka poliitilisi pingeid, mis seostuvad Rootsi valitsuse kaua aega kestnud kokkupanemisega. Käbin rõhutas, et ka ehitus- ning kinnisvaraturg on Rootsis politiseeritud ning oma mõju on näiteks ametiühingutel, kes poliitilisi ringkondi survestada püüavad.

Poliitikaga on üksjagu pistmist ka Rootsi keskpangal Riksbank, mis tõstis möödunud aasta detsembris esimest korda viimase seitsme aasta jooksul intressimäärasid. Keskpank tõstis intressimäära –0,5% pealt –0,25% peale.

Käbin ei osanud hinnata, kui suure mõjuga tegu on, ent oli veendunud, et mõju on märkimisväärne.

Ehitusturgu aitas paisutada ka see, et Rootsi keskpanga väga leebe rahapoliitika võimaldas inimestel eluasemeid laenuga osta lausa aastaid selliselt, et pangale maksti tagasi vaid laenu intresse, mitte aga põhiosa. Selle peaks inimene tagasi maksma siis, kui otsustab eluaseme müüa.

Käbini sõnul on laenutingimused muutuma hakanud ning ka pangad on nüüd ettevaatlikumad. Sellele viitas ka Rand.

Ära ei saa unustada ka valuutaküsimust, sest nii Rootsi kui ka Norra on valuutakursiga manipuleerinud, et oma ettevõtteid toetada. Kuna Nordic Houses tegutseb eeskätt Norra turul, ütles ettevõtte juht Argo Saul, et valuutakursi tõttu muutusid ettevõtte tooted fjordide maal oluliselt kallimaks. Ettevõtte 2017. aasta aruandes seisab, et kahjum valuutakursi muutusest oli üle 36 000 euro.

Ka Murer tõi valuutaküsimuse välja. „Rootsi krooni kurss on pikalt püsinud tasemel, mis ei soodusta kaupade ja teenuste importi euroalalt,“ ütles Murer, ent tõdes, et alanud aastal ootab ta siiski valuutakursi normaliseerumist ning nõudluse püsimist samal tasemel.

Probleemid ei piirdu Põhjamaade kinnisvaraturul vaid Rootsiga, vaid sarnaste probleemidega on silmitsi ka Norra ja Soome, märkis Nestor.

Soome ehitusturg on viimastel aastatel käitunud Nestori sõnade kohaselt võrreldes muu majandusega suhteliselt äraspidiselt. Näiteks aastatel 2015, kui Soome majanduskasv piirdus kõigest 0,5%ga, valitses sealsel ehitusturul paras buum, tõi ta näite. Nüüd, kus Soome majandus on juba paar aastat näidanud head kasvu, võtab ehitussektor vastupidiselt aga hoogu maha. Uusi ehituslube anti elamuehituseks mullu 2017. aastaga võrreldes üle 15% vähem.

Norras puhul pöördus uute ehitusprojektide arv langusesse juba 2017. aasta teises pooles. Nestori hinnangul on seal näha olukorra stabiliseerumise märke ja ehituslubade arv on hakanud taas tõusma. Stabiilseks hindasid Norra turu ka Rand ning Saul.