Eestis on liiga palju kinnisvara

Kinnisvara on praegu kuum teema. Ei möödu nädalatki, mil keegi ei paluks mul ette ennustada arvatava „kinnisvaramulli“ lõhkemist või uuriks, millal Tallinna korterite hinnad ootamatutest kõrgustest lõpuks alla kolivad. Kui võtta aluseks pealinna kohal kõrguvate kraanade hulk, võib eelmise buumiga isegi teatava paralleeli tõmmata, kuid siinkohal sarnasus lõpeb.

Riigis tervikuna on kinnisvara pigem liiga palju kui liiga vähe ning Tallinna lähiümbrusest väljaspool ehitusel sarnast hoogu sees pole. Üle Eesti on laiali pillutatud aga väga suur hulk sellist kinnisvara, mis on amortiseerunud või asub lihtsalt „vales“ kohas ning võimalused selliste hoonete korda tegemiseks on täna pehmelt öeldes nigelad. Kui jätta kõrvale ilmselge ehk lammutamise võimalus, mis pole alati sugugi otstarbekas ega ka kuluefektiivne, jääb üle küsida – mida sellise ajahambast puretud kinnisvaraga ikkagi peale hakata ja kas on võimalik tema väärtust kuidagi tõsta?

Riigile kuulub ca 9,2 miljonit ruutmeetrit kinnisvara, millest suur osa lihtsalt seisab ja sellele ei ole suudetud viimase 20 aasta jooksul toimivat kasutusotstarvet leida. Kui tegemist pole just Tallinna, Tartu või Pärnu kesklinnaga, siis sellist kinnisvara keegi naljalt ei osta. Käärid kinnisvara väärtuse vahel Eestimaa erinevais paigus on suured – kui Harjumaal ei saa keskmise palga eest hetkel osta ühte ruutmeetritki, siis Valgamaal saab sama raha eest kätte juba mikrokorteri. Viimase kolme aasta jooksul on enamikus maakondades kinnisvara hinnad pealinna omadest üha kaugenenud. Ka uute hoonete ehitamise või renoveerimise osas ei ole seis parem. Laias laastus valitseb olukord, kus investeerides väljaspool Harjumaad kinnisvarasse näiteks 1 euro, hindab pank selle väärtuseks 10 senti ning lootus selliste tingimuste juures laenu saada on sisuliselt nullilähedane ja nii jäävad ka paljud hooned korda tegemata.

Üks viimase aja positiivsemaid näiteid püüdlusest väiksematele asulatele elu sisse puhuda on EV100 projekt „Hea avalik ruum“, mille raames tehti korda 15 Eesti väikelinna südamed. Kohalikud ettevõtjad olid nõus projektis kaasa lööma ja linnaväljakute ääres asuva kinnisvara korda tegema juhul, kui omavalitsus ehitab välja infrastruktuuri. Juurdepääsuteede, elektri ning mõnel juhul vee- ja kanalisatsiooniühenduse puudumine on takistuseks väga paljude piirkondade arengule, mille tagamine aitaks kinnisvara atraktiivsust olulisel määral tõsta ja seda mitte ainult keskustes, vaid kaugemalgi.

Maapiirkondades on sageli probleemiks, et inimestel justkui ettevõtlikkust on, aga puuduvad vahendid, näiteks tootmishooned. Samas seisab linna äärtes kümneid tühje ja elektriühenduseta maju, millest hea tahtmise korral võiks asja saada. Juhul, kui selline kinnisvara kuulubki riigile, ei tohiks riik olla kade ja kui tal endal on puudu ideedest või rahalistest vahenditest, tuleks hoonete kasutamise ja korrastamise võimalus anda teistele. Kui mitte müües, siis pikaajalise rendilepingu alusel. Eelkõige peab aga arendama infrastruktuuri, mis toetab väärtuse säilimist ja kasvu ning loob eelduse, et keegi sooviks vanade hoonete juures üldse toimetama asuda.

Mõnevõrra keerulisem on lugu elukondliku kinnisvaraga. Selle korrastamiseks saab omavalitsus rakendada omanikele aga erinevaid meetmeid meeldetuletusest kuni sundvõõrandamiseni välja. Viimane on sageli pikk ja aeganõudev protsess ning nõuab suurt julgust. Selle tee võtsid mõne aasta eest jalge alla nii Valga kui Kuressaare linnad, kes soovisid kesklinnas asuvate pooltühjade kortermajade elanikud paigutada kokku korralikematesse hoonetesse, et seejärel tühjad tondilossid lammutada ja anda siis võimalus uutele tegijatele. Mõnel puhul on see kahjuks ainus tee – näiteks kui hoone konstruktsioon on pöördumatult amortiseerinud või kui hoolimatud omanikud takistavad linna üldist arengut. Ida-Virumaal on teada mitmeid juhtumeid, kus korterite omanikud elavad välismaal ega ole oma kinnisvara vastu aastakümneid mingitki huvi ilmutanud.

Kõige perspektiivikam võimalus kinnisvara väärtust tõsta on siiski kohandada seda uute funktsioonidega, mis annab sageli suurepäraseid tulemusi – laudast võib saada tehas, tehasest ööklubi, laohoonest kauplus. Head näited endiste tööstuspiirkondade ellu äratamisest on Telliskivi Tallinnas ja Aparaaditehas Tartus, mille hoonestus iseenesest ei oma ju mingit kultuuri- ega ka arhitektuuriväärtust, kuid geniaalne äriidee ja erainvesteering on päästnud need lammutamisest.

Samuti on Ülemiste City linnakus ja Noblessneri piirkonnas Tallinnas uue ärikinnisvaraga paralleelselt säilitatud ja tehtud korda vanu tehasehooneid. Neisse on väga edukalt olnud võimalik rajada kontoreid, poode, spordiklubisid jpm. Trend liigubki üha enam selles suunas, et vana ja uue kombineerimine annab piirkondadele tihtipeale selle õige ja omanäolise karakteri, mis tõmbab lisaks ärile ligi ka kunsti- ja kultuuri ning ergutab kogukondlikku algatust võib-olla rohkemgi kui uuslinn. Funktsioonimuutust tuleb seega igakülgselt toetada ja innustada.

Valdkond, kus on meil on arenguruumi ja turg ei ole kindlasti veel „täis“, on ärikinnisvara. Võrreldes näiteks Helsingiga, mis ligi 650 000 elanikuga ei ole Tallinnast oluliselt suurem, on sealne äripindade mahu erinevus siiski märkimisväärne. Kui Tallinnas on kokku ca 670 000 ruutmeetrit äripinda, siis Helsingis tervelt 5,9 miljonit ruutmeetrit. Lisaks asuvad Helsingi külje all veel Espoo ja Vantaa (kokku ca 2,8 miljonit ruutmeetrit äripinda), millele ei ole Eestil ühtki sarnast piirkonda vastu panna. Soovides oma riigile põhjamaise ärikeskuse kuvandit, tasuks meil siit kinnisvara arenduse kontekstis omad järeldused teha.

Päris uut kinnisvara arendades oleks kindlasti mõistlik 50 või isegi 100 aastat ette mõelda perspektiiviga, kuidas hoonete funktsiooni tulevikus hõlpsamini muuta. Nõukogudeaegsete ehitiste konstruktsiooni, pikkade koridoride ja pimedate ruumide juures, on seda tihtipeale keeruline teha. Seevastu tänapäevaste kontorihoonete puhul on üsna tavaline, et siseseinad ei ole püsivad ning vajadusel saab ruumide suurust, kuju ja avarust lihtsalt muuta. Samavõrd olulised on ehitusmaterjalid ja -kvaliteet, mis tagavad hoonete pikaealisuse.

Ajalugu näitab, et ka vanast võib edukalt saada uus, kuid selleks peab kinnisvarapoliitika ajaga kaasas käima – eelkõige toetama infrastruktuuri arengut ja võimaldama hoonetele tänapäevaste funktsioonide leidmist.