Oodata on maksusegadust: korteri broneerinud ostjat võib tabada ootamatu hinnatõus

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark nendib, et maksusegadus kindlasti tuleb. "Järgmise aasta käibemaksu tõus 22 protsendile võib korteritehingutes tuua paraja segaduse neile, kes on korteri broneerimislepingu sõlminud sel aastal, kuid kätte saavad korteri järgmisel aastal või hiljem."

Valitsus on välja käinud plaani kergitada uuel aastal käibemaksumäära 20 protsendi pealt 22 protsendile, see tõstab suure hulga müüdavate toodete ja teenuste hinda ning sinna hulka kuuluvad ka korterid.

Toompark lisas, et käibemaksu tõus mõjutab selgelt lõpphinda ning seega muutuvad ka müüdavad korterid ostjatele kallimaks. Siiski lisas ta täpsustavalt, et lühiajaliselt sõltub hind ikkagi nõudlusest ja pakkumisest, mitte maksumäärast. „Uute ostuotsuste puhul maksab seega lühiajalises vaates kuskil maksutõusu vahe kinni ostja ja teises kohas jälle arendaja,“ usub Toompark.

Maksutõusu kohta arvab Toompark, et see mingit majandustõusu ei too, pigem pärsib arengut. "See tekitab piiranguid ja kulusid ning tekitab segadust," leiab ta ja on kindel, et laiemalt mõjutab see nii majandust kui kinnisvarasektorit pigem negatiivselt. „Kuna majanduskasvu prognoosid nihkuvad järjest enam negatiivsemas suunas, siis selgelt teevad maksutõusud kõik oluliselt raskemaks ja pikendavad agooniat,“ rääkis Toompark.

Maksuekspert ja Ernst & Youngi partner Ranno Tingas selgitas, et korteri müümisel tekib müüjal käive kas raha laekumisest või korteri üleandmisest. Seega, kui korter on broneeritud ja antakse üle uuel aastal, siis makstud ettemaksu summa ulatuses on käive sel aastal tekkinud ja maksustatud 20 protsendiga. Ülejäänud müügihinnale kohaldub uuel aastal uus käibemaksumäär 22 protsenti ja kes selle erinevuse kinni maksab, sõltub lepingust, lisas Tingas.

Tingas tõi esile ka ühe olulise nüansi, et enne käesoleva aasta 1. maid sõlmitud kirjaliku lepingu alusel võib olla võimalik rakendada 20 protsendi suurust käibemaksumäära kuni 2025. aasta lõpuni.

Seda vaid juhul, kui lepingus on kokkulepe, et korteri hind sisaldab just 20 protsenti käibemaksu ning lepinguga ei ole ette nähtud käibemaksumäära võimalikust muutusest tulenevat hinna muutust. „Siiski peab arvestama, et ilmselgelt on maksuametil kõrgendatud huvi selliste lepingute ja nende allkirjastamise aja vastu,“ hoiatas maksuekspert.

Kinnisvarakontserni Merko Ehituse Eesti äri kinnisvaraarenduse valdkonna juht Jaan Mäe selgitas, et kauba hinnale lisanduv käibemaks on oma loomult tarbimismaks. „See arvestatakse kehtivas maksumääras juurde kauba või teenuse hinnale ja selle tasub tarbija,“ selgitas Mäe.

Seega peab tänavu või eelmisel aastal 2024. aastal valmiva korteri broneerinud inimene arvestama, et ta peab esialgselt paika pandud summast rohkem maksma ja käibemaksu võrra suurema summa välja käima.

See tähendab Mäe sõnul, et kui korteri võlaõiguslik müügileping sõlmitakse sel aastal ja asjaõigusleping järgmisel aastal, siis maksustatakse sel aastal tasutud summa 20protsendilise käibemaksuga ning 22protsendilise käibemaksuga maksustatakse see summa, mis tasutakse järgmisel aastal, kui korter valmib ja üle antakse.

Kui nii võlaõiguslik kui asjaõiguslik leping jäävad järgmisesse aastasse, kehtib mõlema lepingu maksele 2024. aastast kehtiv käibemaksumäär ehk 22 portsenti. „Kokkuvõttes on käesoleval aastal kodu soetamine käibemaksu tõusu võrra soodsam, kui saab see olema uuel aastal,“ selgitas Merko Ehitus Eesti kinnisvaraarenduse valdkonna juht. Ta lisas, et mida suurema summa klient sel aastal korteri eest tasub, seda soodsama lõpphinnaga ta korteri saab.

Kinnisvarainvestor, podcast'i „Kinnisvarajutud“ üks vedajatest ja elukutseline maakler Algis Liblik ütles, et tema pole siiani kuskilt kuulnud, et arendajad juba sõlmitud tehingute juures midagi muuta sooviksid ning ostja maksukoormus suureneks. „Meil on ka omal üks võlaõigusleping tehtud ning oleme arvestanud, et saame kokkulepitud hinnaga tehingusse minna,“ märkis Liblik.

Investor lisas, et vahepealsetel aastatel, kui hinnad meeletu kiirusega kerkisid, võis arendajatel olla võimalik broneerimislepingu sõlmimise järel müügihinda muuta, aga täna mitte. Libliku sõnul on hetkel iga klient arendaja jaoks kulla hinnaga ning tehakse kampaaniaid, kus pakutakse tasuta parkimiskohti ja panipaiku hinna sees. „Seetõttu tunduks kummaline ja üllatav, kui keegi julgeks võtta riski hakata olemasolevat tehingut ohtu seadma,“ leidis investor.

Tänane kinnisvaraturg on paremas seisus, kui aasta algul.

Toompark usub, et kinnisvaraturu põhjas istumine on pigem arendajate vaade. Tõsine ülereageerimine ostjate poole pealt oli tema hinnangul hinnangeelmise aastavahetuse eel ja järel. Ta lisas, et ostjate julgus kadus ning toona oli energiakriis oma tipus, mis tõi kaasa selle, et tehinguid ei tehtud.

Mitu kuud oli kuine müük Tallinna piirkonnas mõnikümmend korterit, kuid sellest tasemest ollakse Toompargi kinnitusel kordades kõrgemal. „Viimase kolme-nelja kuu keskmine korterite müük Tallinnas on 100, mis on midagi muud kui maa-ameti statistika näitas,“ selgitas ekspert. Siiski ei tähenda see, et lähiajal oleks sellest tasemest kuskile edasi minna, ning Toompark usub, et tõusuks on ruumi vaid natukene ja olulist kasvu tehinguaktiivsuses oodata ei ole.

Maa-ameti poole võrra kukkunud Tallinna uute korterite müügi kohta lisas ekspert, et see on vigane statistika ja peegeldab varasemaid ostuotsuseid. "Müügiotsus tehakse aasta või kaks varem ära ning korteri ostmise hetk ehk vormistamine tuleb alles tulevikus," viitas ta sellele, et tänases statistikas peegelduvad mineviku ebakindlate aegade otsused. Ekspert on kindel, et ostuotsuste arv ei ole kukkunud, vaid pigem on kerkinud.

Teine teema on Toompargi sõnul hinnad, mis on lühiajalises vaates hetke nõudluse ja pakkumise tulemus. Nõudlus on Toompargi sõnul olemas, kuid see on nigel, mida näitab see, et ühetoaliste korterite ostjad olid aasta alguses täiesti kadunud, kuid nüüd on nad jälle olemas. Küll ei ole ühetoaliste ostjad tagasi sellises mahus nagu 2021. aastal, aga investorid on turul tagasi. Augusti statistika uute korterite müügi kohta näitab samuti, et tehinguid tehakse ja seda eri piirkondades eri arendajate poolt, mis näitab, et aktiivsus on laiapõhjaline.

Uute korterite hindades on allahindlusi Toompargi sõnul juba nähtud, seda peamiselt kingituste ja kauba peale pakkumiste näol, kuid on tehtud ka rahalisi allahindlusi. "Arendaja paneb oma projekti töösse ainult siis, kui ta näeb, et Excel lubab," märkis Toomark. Täna näeb ta, et kulud arendaja jaoks ikkagi kerkivad, tõsi küll, materjali kulu võib veidi allapoole tulla, aga tööjõukulud ja finantseerimisekulud aina kerkivad, mis tähendab, et suurt hinnalangust siin tema ei näe. „Arendaja ei müü ju miinusega oma kortereid, pigem jätab ta projekti ootele,“ selgitas Toompark.

Turulikviidsus tõmbub kokku, kuid hindade koha pealt ekspert olulist langust ei näe. Siiani on tema sõnul olnud muutused aeglased ja rahulikud ning äkilisi tegureid pole siiani olnud. Kõigele lisaks oleme inflatsioonilises keskkonnas, mistõttu ei ole oodata, et uute arenduste hinnad läheksid odavamaks.