Analüütik: plokktehingud tõstavad hindu

Selle tulemusena võivad näiteks korterite statistilised mediaan ja keskmised pinnaühiku hinnad kõikuda mõne kuu jooksul ebanormaalselt palju, üle 10%, mis tuleneb meie turu väiksusest ja ebalikviidsusest, kirjutab Ober-Hausi Kinnisvara analüütik Rain Rätt.

Samal ajal mõõdetakse arenenud riikides üldjuhul kinnisvara hinnakõikumisi võrreldes eelmise kuuga mõne protsendi piires.

Plokktehingute all mõistame kahe poole vahelist ostu – müügitehingut, kus omanikku vahetab korraga kümneid objekte. Reeglina on nende tehingute hinnatase turu keskmisest oluliselt madalam ehk nö hulgihind, kuid mõningad tehingud võivad siiski olla arvestades investorite profiili sarnased esmase turu tehingutele.

Plokktehingute põhjuseks võivad tänasel kinnisvaraturule raskel ajal olla soov nö kantida majandusraskustes oleva kinnisvaraga tegeleva firma vara teisele nn juriidilisele kehale, et vältida teatud kohustusi võlausaldajate ees kui ka võimaliku kõrgemaid riske armastava raisakotkana saabunud investori soov osta sobiva hinna korral probleemses kinnisvaraarenduses kümneid kortereid või krunte. Eelduseks muidugi kaine reaalne nägemus turu liikumisest ja tasuvusperioodist.

Enamik plokktehinguid ongi toimunud likviidsema varaga ehk korteritega Tallinna kesklinna piirkonnas nö arendusprojektides, kuid hiljuti toimus tehing ka Viimsi vallas, kus sümboolse hinna eest vahetas omanikku üle 30 elamukrundi. Samuti on plokktehinguid toimunud äärelinnas, kus näiteks Haabersti piirkonnas suvel vahetas omanikku mitukümmend korterit.

Plokktehingud kajastuvad ametlikus maa-ameti üldises tehingute arvu statistikas koos suuruse, rahalise mahu, pinnaühiku keskmise ja mediaan hinnaga ning annavad nende andmete tõlgendajate, olgu nendeks ajakirjanikud või kinnisvarabürood, siinkohal suhteliselt vabad käed. Nii võimegi jälle meediast lugeda, kuidas x linnaosas on alanud meeletu kinnisvara hinnatõus nagu börsil alanud aastal võrdlusbaasiks eelmise kuu suuremahulise plokktehingu poolt mõjutatud statistika.

Tallinna kesklinna korterite tehingute arvust oli jaanuaris üle kolmandiku Kitsekülas toimunud plokktehing, mille tulemusena vahetas omanikku ca 40 korteriomandit kesklinna korterituru keskmisest madalama hinnaga. Vaadates statistikat, langes selle tehingu tulemusena jaanuaris kesklinna korterite pinnaühiku mediaan hind – 25%, keskmine – 17%! Kuna tehing toimus hinnatasemel ca 13 500 kr/m², mis on äärelinna korterite keskmisest hinnatasemest kõrgem, siis tõstis see tehing Tallinnas tervikuna statistilist keskmist pinnaühiku hinda, kuid näitas kesklinna hindu tugevas languses. Pärast veebruarikuu andmete laekumist raporteeritakse märtsi esimestel päevadel tõenäoliselt tohutust hinnatõusust ja investorite saabumisest avalikkusele.

Näiteks: kesklinna tehingute statistikat mõjutasid eelmisel aastal veel oluliselt Ravi tn toimunud plokktehing, kus omanikku vahetas pankroti tulemusena ca 60 korteriomandit, mis müüdi kõik hinnaga alla 500 tuh ühik, sõltumata objekti suurusest. Suvel toimus Põhja – Tallinnas tehing ca 30 korteriomandiga, keskmine hind ca 14 500 kr/m².

Kummaline oli tänases turusituatsioonis lugeda detsembris Nõmmel asetleidnud väidetavast 22% kinnisvara hinnatõusust, kuna tänane kinnisvaraturg tervikuna on suhteliselt ebalikviidne, seda eriti Nõmme piirkonnas, kus toimub väga vähe tehinguid ja seda iseloomustavad suured statistilised hinnakõikumised. Eelmise aasta IV kvartalis jätkus tegelikult kinnisvara ostu-müügitehingute rahalise mahu ja arvu vähenemine Nõmme linnaosas.

Kindlasti saaks täna teatada ka mõnes Eestimaa piirkonnas 300% tehingute arvu kasvust ja hinnatõusust!

Kuigi statistika näitab Tallinnas korteritega toimunud tehingute arvu kasvu, ei tähenda see kindlasti veel üldist kinnisvara hinnatõusu. Täna ei tea keegi täpselt, kui suur protsentuaalselt vabaturutehingute arv. Siinkohal tahaks teatada, et viimaste kuude jooksul ei ole Tallinna olulisi hinnamuutusi kinnisvaraturul toimunud. Ei maksa ostjatel ega müüjatel lasta end ärritada statistilisest mürast kinnisvaraturul ja sensatsioonilistest pealkirjadest meedias ning teha selle põhjal tõenäoliselt pikki aastaid elu mõjutavaid otsuseid. Hind kujuneb ikkagi läbi pakkumise ja nõudluse. Üldjuhul ei vähenda plokktehingud perspektiivis turul pakutavat kinnisvara hulka, vaid kõik need objektid jõuavad varem või hiljem lõpptarbiljale suunatult turule tagasi ja suurendavad pakkumist.

Kinnisvaraturu hindade trendi üle otsustmiseks oleks vaja vähemalt kahe kuni kolme kvartali andmeid, veel parem kui info kogu aasta kohta.