Taskukohased kinnisvarapärlid: kuidas leida parimad pakkumised majanduslanguse ajal?

Järjest enam näitavad märgid, et Eesti on vaikselt majanduslangusest väljumas. On ju Eesti majandus järgemööda languses olnud 2022. aasta kevadest. Kas majanduslangus on igavene? Inimmõistuse psühholoogia dramatiseerib hetke olukorda üle – kas kellegi heaolu või turvalisus on võrreldav 1993. aastaga, nii nagu seda näitab tarbijakindlustunde indeks? Teine inimmõistuse psühholoogia omadus on ülehinnata käesoleva hetke kestust, justkui tunnetus tänasest kestab nii kaugele, kui eesolevat tulevikku suudetakse näha. Kapitalistlikus majanduskorralduses elu jätkub, langusele järgneb tõus.

Suure tarbimisralli ajal pööraseks tõusnud hindadest on õhk välja lastud. Erandiks pole ka kinnisvara, kus hinnad on muutunud taas taskukohasemaks ning turg pakub senisest märksa huvitavamaid ostu- ja investeerimisvõimalusi. Mõne päeva eest ületas uudiskünnise YITi korterite müügikampaania, kus „märgilise“ ja „kurjakuulutava“ teona lasti kõik valmiskorterite hinnad alla. Need huvilised, kes tormasid YITi kodulehelt soodsaid kortereid otsima, pettusid ilmselt suurelt, sest vastu vaatasid korterite pakkumised, mille hind oli lihtsalt korrigeeritud tänasele turutasemele. Kampaania toob neile kahtlemata kliente, sest kui hinnad on konkurentidega samal tasemel, siis on lootust.

Uusarendustes on tihe ja tugev konkurents. Kui keskmine uusarenduse korteri hind on tugevalt üle kahesaja tuhande euro, on selge, et isegi kaks mediaanpalka teenivat inimest ei küüni kuidagi selle soetamiseni. Ja nii piirdubki uute korterite konkurents väikese ühiskonnagrupiga – keskmiselt oluliselt kõrgemat sissetulekut teeniv keskklass ja jõukad, kelle järgi tihti hinnatakse kinnisvara käekäiku tervikuna. Kinnisvaraturg on aga oluliselt sügavam ja laiapõhjalisem kui ainult kitsas ühiskonna jõukuse tipp, sest jäämäe tipp on alati kordi väiksem kui ülejäänud jäämägi – eluaset vajavad ka ülejäänud inimesed ja ühiskonnaliikmed.

Põhiline kinnisvaraaktiivsus on soodsama hinnaklassi tehingutes. Taskukohane toode on alati nõutud, sest seda saab endale lubada oluliselt suurem hulk inimesi. Nii nagu kinnisvaraanalüütikud on selgitanud, siis paneelmajade korterid on kinnisvaraturul endiselt hinnatud ega ei kao kuhugi. Lisaks hoiavad seal nõudlust üleval ka aktiivsemalt tegutsevad väikeinvestorid, kes otsivad likviidsemas klassis flippimise võimalusi või näevad seal lihtsat matemaatikat, kuidas soodsam ostuhind annab parema üüritootluse. Soodsa klassi varaga tuleb tihti teha järeleandmisi, sest kui ei ole uus, siis vana vajab järgemööda parendusi ja investeeringuid. Tihti jääb hindamata vara kaugema tuleviku kulurisk, milleks on tulevased renoveerimiskohustused energiasäästlikkuse parandamiseks. Renoveerimise laenumaksete võrra suurenevate igakuiste ülalpidamiskuludega saab majad ehk lõpuks korda ja loodetavasti tekkiv kokkuhoid paranevast energiaklassist vähemalt osaliselt kompenseerib tekkivat kulu.

Energiaklass paraneb, kuid moraalselt vananenud hooneolemus säilib ja koos sellega magalate igipõline parkimiskohtade probleem. Ilmselt ei olegi nii utoopiline uue linnavõimu mõte rajada magalatesse parkimismajad. Parkimismajad Lasnamäel on ainuke lahendus hoove ja tänavaääri autodest puhtamaks saada, kuid kas vana maja korteriomanik või -üürnik on valmis täiendava 100– 200 eurot kuus parkimiskoha eest välja käima?

Taskukohase kinnisvara hinnaklassi varitseb justkui lugematu hulk mööndusi, mida tuleb lihtsalt paratamatusest aktsepteerida. Kas see kõik on nii must ja valge või on täiendavad valikud antud segmendis?

Üle 20 aasta turul tegutsenud kinnisvaraarendaja Hausers alustas Tallinna linnapiiril Viieaia Torni ehitusega. Uusarendus, mis toob turule just taskukohased korterid, pakkudes konkurentsivõimelisi hindu võrreldes vanade Lasnamäe paneelkortermajadega, on aga oma sisult hoopis uuel tasemel. Koduks või investeeringuks. Asukoht jagab elukeskkonna hüvesid Lasnamäe Priisle, Pirita-Kose, Viimsi Laiaküla ja Jõelähtme Iru asumitega. Olemas on suurepärane infrastruktuur, uued tänavad, kergliiklusteede võrgustik, maja kõrvalt algavad metsarajad, bussipeatus tiheda bussiühendusega ning autoga pakub see kiiret ja ummikuvaba kesklinnaühendust. Üheteistkümnekorruselisena ja piirkonna kõrgeima hoonena Põhja paljandi kõrgendiku peal pakub see erakordseid ja avaraid vaateid, kauneimad vaated avanevad just Pirita ja Viimsi metsadele koos Teletorni silueti ja mere silmapiiriga, kuid ka teistes hoone külgedes ja korrustel ei vaata ükski korter kellelegi aknasse. Meeldiva elukeskkonna kõrval paikneb maja vahetult perspektiivika ja tuhandeid töökohti pakkuva Vana-Narva mnt ärialade lähedal, mille väärtust oskab hinnata investori mõtteviis.

Uus ja modernne hoone, mille ostu soodustavad ka pangalaenutingimused tänu A-energiaklassile. Korterile on saadaval isiklik parkimiskoht ja/või panipaik. Ja antud hinnaklassile ootamatult pakub maja hulga lisaväärtusi, mida on harjutud nägema ainult eksklusiivsetes ja kallilt hinnastatud arendustes – näiteks on majal ühiselt kasutamiseks avar koostöötamise võimalustega fuajee terrassilaiendusega, spordisaal, metsa- ja merevaatega katuseterrass, grilliala mändide all ja elanike ühiskasutuseks elektriauto laadimispunktid.

Enne ehituse algust on Viieaia Tornis ligi 40 korterit omaniku leidnud. Kaalutletud koduostjate kõrval on projekti leidnud ka investorid. Toimivate numbritega üüri äriplaani kõrval hindavad investorid just võimalikku varaväärtuse kasvu, kuivõrd uue A-klassi maja valmimisel ei hinnata reaalseks, et see peaks vana paneelmajaga enam konkureerima. Turu madalseisu ajal nähakse võimalust madala riskiga targaks investeeringuks, sest tänases turuolukorras võetakse investeerimispositsioon alles 2025. aasta sügiseks, siis kui maja valmib.

Tänane meediakajastus tulevikust ja kõikvõimalikust ebakindlusest võib tunduda hirmutav, aga just praegused muutlikud ajad võivad avada ukse ootamatutele ja tulusatele kinnisvaravõimalustele. Kas sa ei eelistaks pigem kodu osta või investeerida siis, kui turg pole veel uuesti tippu jõudnud?