Suur hinnavõrdlus: Eesti metsa, korterite, põllumaa, kulla ja aktsiate hinnad alates 90ndatest

Analüüsis on arvestatud enamjaolt vaid kapitalikasvu. Reinvesteeritud dividende on arvestatud vaid Tallinna börsiindeksi puhul (indeksi arvutuses), maa renditulu, maa pealt saadavaid toetusi või üüritulu pole varade tootlusele juurde arvestatud.

Allpool on graafik, mis näitab haritava maa, metsamaa, kulla ja Tallinna börsi liikumisi alates 1997. aastast. Andmete alguseks on valitud 1997. aasta, sest kuni selle aastani on Maa-ametis kättesaadavad hinnaandmed haritava maa ja metsamaa kohta. Tallinna börsiindeks loodi 1996. aasta juunis.

Korteriomandite hinnad on võrdlusesse lisatud ülejärgmisel graafikul, sest nende kohta leiab Maa-ametist andmed alates 2003. aastast. Kuigi 90ndatel koguti ka andmeid, siis kümnendi lõpus lõpetati andmete kogumine mõneks aastaks ära.

Allpool olevalt graafikult näeme, et alates 1997. aastast on kõige kõrgemat hinnakasvu pakkunud haritav maa. Selle hind on 33 aastaga tõusnud kokku 2251 protsenti. Metsamaa on kallinenud 979 protsenti, kuld 741 protsenti ning Tallinna börsiindeks 563 protsenti. Haritava maa hinnakasv kiirenes märgatavalt viimaste aastate inflatsioonilisel perioodil.

Tallinna börsi puhul on aga oluline mainida, et indeks loodi 1996. aasta juunis ning sama aasta lõpuks oli indeks tõusnud juba ligi 160 protsenti. See tõus 1997. aasta algusest alates võetud andmetes ei kajastu. Kui see poolaasta juurde lisada, on indeksi tõus (1996-2024) tänaseks 1633 protsenti.

Järgnev graafik vaatleb varahindade protsentuaalset muutust alates 2003. aasta teisest kvartalist. Sellele graafikule on juurde lisatud korteriomandite (eluruumide) ja pensionifondide indeksi hinnamuutused. Kõigi muude varade lähtepunkt on liigutatud korteriomandite andmete saadavuse tõttu just 2003. aastasse. Samal aastal loodi ka II samba pensionisüsteem.

Huvitav on asjaolu, et erinevalt levinud arvamusest pole Eestis aktsiaturud suutnud viimase 21 aasta jooksul reaalvarade hinnatõusu ületada, kuigi on selge, et aktsiatesse investeerides võetakse ka oluliselt suuremat riski.

Eriti markantne on pensionifondide tootlus, jäädes haritavale maale alla pea kümnekordselt. Kõigile teistele varadele jääb pensionifondide tootlus alla vähemalt kolmekordselt. Ametlikku tarbijahindade kasvu ületavad pensionifondid vaid napilt.

Allpool on kõigi varade tootlused annualiseeritud ning kuvatud on viimase 21 aasta keskmist aastatootlust. Ajaperioodiks on 21 aastat valitud seetõttu, et see on pikim periood, mil kõigi vaatluse all olevate varade kohta on piisavalt andmeid.

Haritava maa tootlus on mäekõrguselt esimene, teisele ja kolmandale kohale platseeruvad vastavalt kuld ja metsamaa. Haritava maa tootlus on Eestis olnud 21 aasta jooksul suurem ka USA aktsiaindeksi kogutootlusest (koos reinvesteeritud dividendidega). Just S&P 500 indeks on olnud investorite seas üks populaarsemaid viise aktsiatesse investeerimiseks.

Varade riskitaseme hindamiseks kasutatakse erinevaid meetodeid. Üldiselt peegeldab riski see, kuivõrd volatiilne (kõikuv) on vara hind. Kaardistasime iga vara puhul viis suurimat langusperioodi, mis peaks vähemalt osaliselt peegeldama ka vastava varaga seotud riski. Allpool oleval graafikul on välja toodud iga vara suurim hinnalangus viimase 21 aasta jooksul. Viis suurimat langust on toodud välja analüüsi teises osas, kus on vaadeldud varasid eraldi.

Kui vaadata varade suurimaid hinnalangusi alates 1997. aastast, näivad aktsiad selgelt kõige riskantsemad. Tallinna börsil on toimunud selle aja jooksul kaks enam kui 70protsendilist kukkumist. Teiste varade puhul jäävad maksimaalsed hinnalangused vahemikku 26-51 protsenti. Kõige tagasihoidlikum on olnud pensionifondide indeksi suurim langus, ulatudes 26 protsendini. Kulla suurim kukkumine oli 29 protsenti.

Siinkohal on oluline mainida, et kõigi varade puhul on arvestatud kvartaalseid hindu, sest just nii olid andmed kättesaadavad Maa-ametist. Kulla ja aktsiate puhul on olemas ka tunduvalt täpsemad andmed (päevased), aga võrdluse huvides on nende hinnad viidud samuti kvartali baasile. Näiteks päevaseid andmeid vaadates kukkus kulla hind aastatel 2012-13 tippudest põhjadeni eurodes kokku 37 protsenti.

Järgnevalt vaatame, kuidas on läinud erinevatel varadel individuaalselt. Peamiseks aluseks on ajaperiood 2004-2024, sest selle ajaperioodi kohta on andmed ka korteriomandite ja pensionifondide kohta. Samas vaatame veidi ka 1997-2024 aastate andmeid juhul, kui need antud vara puhul kättesaadavad on.

Haritava maa hind on 33 aastaga tõusnud enam kui 20kordseks. Kusjuures viimase 21 aasta hinnatõus on olnud ligi 1500 protsenti. Sellega ületab haritav maa sisuliselt kõigi teiste varade tootlust Eestis. Suuremad hinnalangused on teiste varadega võrreldes olnud pigem tagasihoidlikud, ulatudes 16-43 protsendini.

Haritava maa puhul arvestatud võimaliku renditulu või PRIA toetustega. Samuti pole arvestatud maamaksuga. Haritava maa suur pluss ongi renditulu näol passiivse sissetuleku tekitamise võimalus. Haritava maa annualiseeritud keskmine aastatootlus kapitalikasvult on Eestis olnud alates 1997. aastast 10,1 protsenti. Ajaperioodil 2004-2024 on keskmine aastatootlus olnud lausa 14,6 protsenti – tegemist on väga kõrge keskmise tootlusega, mida suudavad uuringute järgi saavutada vähem kui 10 protsenti professionaalsetest investoritest.

Kulla hind on alates 2000ndate algusest kiiresti tõusnud. Oluline on mainida, et kullal on ajalooliselt olnud viimase paari aastakümne jooksul pigem hea periood. Aastatel 2004-2024 on kulla keskmine aastatootlus olnud 10,1 protsenti, ületades sellega märkimisväärselt Eesti inflatsioonitempot. Kui vaadata kulla tootlust alates 1971. aastast, mil maailmas loobuti kullastandardist, on kulla tootlus olnud keskmiselt 8 protsenti aastas.

Suurimate hinnalanguste poolest on kuld võrdluses olevatest varadest üks stabiilsemaid. Stabiilsem on olnud vaid pensionifondide indeks. Tõsi, pensionifondide puhul tuleb arvestada, et 26 erineva riskitasemega fondi on koondatud ühte indeksisse. Inimestel on aga reeglina investeeritud pensioniraha ühte fondi, kus hinnakõikumised on enamus fondide puhul olnud suuremad.

Tallinna börs on alates 1997. aastast tõusnud 533 protsenti ning ajavahemikul 2004-2024 oli keskmine aastatootlus 8,5 protsenti. Suurimaid hinnalangusi vaadates on Tallinna börs olnud vaatluse all olevatest varadest kõige riskantsem – lausa kahel korral on langus ulatunud enam kui 70 protsendini.

Samas on väga oluline mainida, et Tallinna börsi indeksi loomise järel toimus 1996. aastast kuni 1997. aasta suveni enam kui kahekordne tõus. Seega indeksi loomisest alates (1996. aasta juunis) on see tõusnud üle 1600 protsendi. See näitab väga hästi, kuivõrd palju võib andmete alguspunkti nihutamine ühe aasta võrra analüüsi tulemusi mõjutada.

Metsamaa hinnad on ajaperioodil 2004-2024 tõusnud 501 protsenti, alates 1997. aastast aga 979 protsenti. Hinnad on olnud võrreldes haritava maaga volatiilsemad ja suurim kukkumine pärineb 2008-09 aastate majanduskriisi aegadest, mil metsamaa hind kukkus 51 protsenti.

Metsamaa puhul tuleb samuti arvestada, et 33 aasta jooksul jõuab mets kasvada teatud liikide puhul täiskasvanuks. Kui mets on maal näiteks ühe korra maha võetud ja uuesti istutatud, oleks selle kogutootlus konkreetsel juhul tunduvalt kõrgem.

Korteriomandite kohta puuduvad andmed enne 2003. aastat. Korteriomandite keskmine aastane tootlus on olnud ajaperioodil 2004-2024 kokku 7,8 protsenti. Sinna ei ole arvestatud võimalikku renditulu. Kõige suurem kinnisvarahindade langus toimus pärast 2008. aasta finantskriisi, ulatudes 51 protsendini. Järgnev suurim langus on olnud aga vaid 8 protsenti.

Vaieldamatult kõige kehvemat tootlust on näidanud Eesti pensionifondid. Pensionifondide tootlust koondav EPI indeks on kasvanud ajaperioodil 2004-2024 vaid 144 protsenti. Alates 2003. aastast on kõige kõrgemat tootlust näidanud LHV pensionifond L, mille kohta saab pikemalt lugeda pensionifondide ja kulla võrdluse analüüsist. Kusjuures kõne all olev pensionifond jääb ligi 270 protsendilise tootlusega alates 2003. aastast alla kõigile eelpool nimetatud varadele.