Kinnisasjade ja vallasasjade erinevustest

Maareformi perioodil on osa ehitisi tsiviilkäibes iseseisvalt -- vallasasjana, osa koos maaga -- kinnisasjana, millest tulenevalt on erinev ka õiguslik regulatsioon. Praktikas on see tekitanud arusaamatusi, mis on mis.

Kinnisasjana käsitletakse asjaõigusseaduses maatükki koos selle oluliste osadega, milleks on:

-- maatükiga seotud asjaõigused (nt hüpoteek);

-- maatükiga püsivalt ühendatud asjad, seejuures ei oma tähtsust, kas selline püsiv ühendus on loomulik (nt kasvav mets) või kunstlik (ehitis).

Maatüki olulised osad on maa omaniku omandis ja liiguvad käibes koos maaga. Maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asjad, sh ühest kohast teise paigaldatavad ehitised selle oluliseks osaks ei ole ja liiguvad tsiviilkäibes eraldi.

Tulenevalt praktilisest vajadusest loeb seadus ainsate eranditena kinnisasjadeks ka hoonestusõiguse ja korteriomandi (korterihoonestusõiguse). Hoonestusõigus võimaldab maaga püsivalt ühendatud ehitise käivet lahus maast. Hoonestusõigus on tähtajaline ning see on võõrandatav ja pärandatav. Korteriomand on keeruline juriidiline konstruktsioon, mille koosseisus on ehitise reaalosa (reeglina on selleks eluruum -- korter) ning selle suurusele vastav mõtteline osa maatükist ja ehitise osadest, mis ei ole ühegi reaalosa koosseisus.

Kinnisasjade puhul on peamine reegel -- kinnisomand tekib kinnistusraamatusse kandmisega. Kinnistusraamat on riiklik register, kuhu peavad olema kantud kõik kinnisasjad ja nendega seotud asjaõigused. Mida ei ole kinnistusraamatusse kantud, seda ei ole kolmandate isikute jaoks olemas. Vallasomand tekib ennekõike aga asja valduse ülekandmisega omandajale.

Ehitiste alune maa kinnistatakse maareformi käigus. Silmas tuleb pidada, et kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks. Ehitiste kui vallasasjade, sh erastatud korterite, tsiviilkäivet reguleerib asjaõigusseaduse rakendamise seadus.