Sundvõõrandamine taandub tavaliselt kokkuleppele

Mitmete suurte projektide läbiviimisel ? maanteede ehitus, teede ja tänavate laiendused jms ? tekib vajadus kasutada selleks eraomanikele kuuluvat maad. Nii võib juhtuda, et maatüki omanik peab talle kuuluva kinnisasja riigile või kohalikule omavalitsusele loovutama. Sellises olukorras peaks omanik veenduma, kas talle kuuluva maatüki kasutamine ikka on hädavajalik. Kui jah, siis tuleb jälgida, et võõrandamisel ei kahjustataks omaniku õigusi.

Tavaliselt pöördutakse kinnisasja omaniku poole ettepanekuga sõlmida ostu-müügileping vabatahtlikult. Juhul kui tõesti muud pääsu ei ole ja kinnisasi võõrandataks nii või teisiti, võib sõlmida vabatahtliku müügilepingu. Omanik võiks jälgida, et sellise lepingu tingimused ei oleks halvemad kui need, mis tal sundvõõrandamise korral niikuinii tekiksid.

Omand on laialdaselt kaitstud, muu hulgas ka avaliku võimu omavoli vastu. Põhiseaduses on sätestatud üldine põhimõte, mille kohaselt on omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Võõrandamine saab toimuda üksnes seaduses sätestatud juhtudel, üldistes huvides, õiglase ja kohese hüvituse eest.

Kinnisasja sundvõõrandamise seaduses on sätestatud sundvõõrandamisel makstava tasu suurus ja sundvõõrandamise läbiviimise kord. Esimene asi, mida kinnisasja omanik peab jälgima, on see, kas konkreetsel juhul esineb üldse õiguslik alus sundvõõrandamise läbiviimiseks. Kinnisasja sundvõõrandamise seadus näeb ette terve rea juhtumeid, mil saab rääkida sundvõõrandamisest. Samas välistab seadus sundvõõrandamise juhul, kui eesmärk on saavutatav mõnel muul moel. Seega peab sundvõõrandamiseks esinema konkreetne seaduses ette nähtud põhjus ning eesmärk peab olema saavutatav üksnes selle kinnisasja võõrandamise kaudu. Kui neid tingimusi täidetud ei ole, võib kinnisasja omanik omandi võõrandamisest keelduda või küsida ükskõik kui kõrget hinda, sest siis ei saa rääkida sundvõõrandamisest ja omanik saab vahetuda üksnes senise omaniku nõusolekul.

Kinnisasja sundvõõrandamiseks on ette nähtud keeruline protseduur. Sundvõõrandamise läbiviimisel on alati oht, et kinnisasja omanik leiab võimaluse ühe või teise toimingu või otsuse vaidlustamiseks, mis võib kogu protsessi seisata. Sundvõõrandamise taotlejale on kokkuleppe saavutamine tavaliselt kasulik, sest siis ei pea järgima sundvõõrandamise seaduses sätestatut. Kumba varianti omanik eelistama peaks, sõltub kokkuleppe tingimustest. Kokkuleppega võiks nõustuda siis, kui selle tingimused oleksid samad või soodsamad sundvõõrandamisest.

Keskne küsimus on kindlasti kinnisasja hind. Põhiseadus räägib siin õiglasest ja kohesest tasust, mille all tuleb mõista vähemalt kinnisasja turuhinda, mis makstakse omanikule hiljemalt võõrandamise hetkel. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduses on sätestatud, et tasu ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest. See on reeglina kohalik keskmine turuhind. Maksumuse määramisel ei arvestata mitte ainult maatükki kui sellist, vaid ka maatüki osasid. Hindamisel ei arvestata ebaseaduslikke ehitisi. Sundvõõrandamise tasu peab katma ka kahjusid, mida kinnisasja omanik seoses võõrandamisega kannab.

Kinnisasja sundvõõrandamise korral on selle endisel omanikul õigus nõuda talle kuulunud kinnisasja tagastamist juhul, kui sundvõõrandi saaja või tema õigusjärglane ei kasuta kinnisasja vastavalt sundvõõrandamise otsusele.

Sisuliselt taanduvad võimalikud vaidlused kinnisasja hinnale, mille kindlaksmääramine on vastava eksperdi töö.

Autor: Kaupo Paal