Riigi kinnisvara juhib üksikotsuste kaos

Kinnisvaraäris liiguvad suured rahad ja seetõttu põrkub selles valdkonnas teravalt mõjukate huvigruppide tegevus. Vaadatakse himuralt ka riigi kinnisvara poole, kus liigub aastas üle miljardi krooni. Riigi tegevus oma kinnisvara arendamisel ja hooldamisel on kujunenud tervikliku kavata, erinevate reformide kaasproduktina. Seetõttu on kinnisvara majandamine Eestis sisemiselt vastuoluline ja majanduslikult ebaefektiivne.

Vajalik on terviklik ja süsteemne lähenemine kinnisvara majandamisele tervikuna, arvestades nii selle siseseoseid kui välismõjusid. Paraku on riigil jäänud määratlemata asutus, kes peaks kinnisvarapoliitika koostama ja rakendama.

Riigi Kinnisvara AS (RKAS) loodi valitsuse korraldusega 2001. a. Täna ollakse ikka veel selle juures, et määratleda RKASi rolli riigi kinnisvarapoliitikas. Absurdne olukord tuleneb asjaolust, et RKASi loomisel ei lähtutud riigi kinnisvaraalase tegevuse efektiivsuse suurendamise soovist, vaid ideoloogilisest eesmärgist: üks riigijuhtimise funktsioonidest suunatakse eraalgatusel põhinevaks, mis pidavat soodustama riigisektori osakaalu jätkuvat vähenemist.

Majandusliku põhjendamise asemel on seletuskirjas toodud rida vastuolulisi loosungeid. Ühes kohas räägitakse "optimaalseima kulutuste taseme juures maksimaalseima tulemuse saamisest", teisal koguni "optimaalseima kulutuste taseme juures ökonoomseima tulemuse saamisest". Ühes kohas kirjutatakse riigiasutuste haldus- e majutamiskulude hoidmisest võimalikult madalal, teisal hoopis lähtumisest turul kujunevast rendihinnast.

Kinnisvaraturul on maa hulga piiratuse ja kinnisvara asukoha suure tähtsuse tõttu võimalik ainult piiratud konkurents. Lisades siia kinnisvaraturu tõusufaasi hindu kergitava mõju, on turul kujunev rendihind vastuolus sooviga hoida majandamiskulud madalal.

Ei näidata mehhanismi, mis tagaks RKASilt oodatava "aktiivse, ühesugustele põhimõtetele tugineva, tootliku, efektiivse ja väärtust säilitava kinnisvara haldamise". Raamatupidamise, registrite ja normatiivse baasi arendamise asemel loodeti kulude läbipaistvus tagada sellega, et riik tegutseb kinnisvaraturul samade reeglite järgi nagu erasektorgi. Rendipõhise kuluarvestuse abil taheti riigieelarve kaudu motiveerida riigiasutusi otsima ka endale otstarbekamat odavamat kinnisvarapinda. Need unistused ei täitunud. Reaalse motivatsioonimehhanismi koostamist/rakendamist ühelegi asutusele ülesandeks ei tehtud.

Tuleb luua kompetentne, vajalike õiguste ja kohustustega keskus. Ei piisa sellest, et mingi ajutine töögrupp või äriühing poliitika lihtsalt kokku kirjutab. Toimiva poliitika eeldus on terviklike koordineeritud toimemehhanismide rakendamine. Küsimus on selles, kas luua kinnisvarapoliitika keskus kinnisvaraametina nagu 1980ndate lõpus või rahandusministeeriumi osakonnana. Esimese variandi kasuks räägivad selgelt piiritletud ülesanded, õigus ja vastutus. Teine variant oleks mõeldav, kui kinnisvarapoliitika rakendamisega seotud ülesannete maht ei osutu iseseisva riigiameti loomise tarvis piisavalt suureks. Igal juhul ei tohiks jätkuda senine olukord, kus miljardiline vara, investeeringud ja jooksvad kulud kujunevad sisuliselt juhitamatult lokaalsete üksikotsuste kaoses.

Kinnisvarapoliitika keskset juhtimisfunktsiooni ei saa üle anda RKASile ega osta sisse erafirmalt. Äriühing peab maksimeerima oma kasumlikkust ja majanduslikku efektiivsust, samal ajal on riigi valitsemis- ja haldusfunktsioonide täitmise eesmärk pakkuda enam ja kvaliteetsemaid mittemateriaalseid avalikke hüvesid.