Hinna määrab ehitusõigus

Äripäeva ajakirjaniku Tõnis Oja 14. veebruari artikkel "Ärimaa hinnad muutuvad püssirohutünniks" jätab mulje, et kinnisvaras, eriti ärimaasektoris saabub lähitulevikus suur plahvatustelaine.

Jääb mulje, nagu oleks Tallinnas Ehitajate tee 114a asuva 7250 m2 krundi 50 miljoni kroonise alghinnaga enampakkumine kaine mõistuse vastase ruutmeetrihinnaga.

Pea kümneaastase kinnisvarakogemusega atesteeritud kinnisvarahindajana väidan, et linnatingimustes arendusprojektideks sobilike kruntide ostu-müügitehingute hinda kujundades ei saa võtta aluseks krundi ruutmeetrihinda. Kinnisvaraspetsialistid teavad, et õigem oleks lähtuda krundi ehitusõigusest.

Nimelt on kruntidel erinev ehitusintensiivsus, milles sisaldub näiteks maksimaalne lubatud korruselisus, krundi täisehitusprotsent jne. Kuigi krundi suurus on 7250 ruutmeetrit, tuleb ehitusõigusega brutopinda kokku 8700 m2. Selle valguses on ehitusõiguse ruutmeetri enampakkumise alghind 5747 kr/m2 normaalne.

Näiteks 2006. aasta mais müüs Tallinna linn enampakkumisel osa Juhkentali 1 kinnistust 600 miljoni krooniga. Kuna müüdud osa pindala oli 7384 m2, maksis krundi pinnaühik 81 256 kr/m2.

Hind tundub üle mõistuse käiv? Tegelikult mitte. Kuna krundi ehitusõigus lubab antud osale ehitada kuni kolmekümnekorruselise hoone suletud brutopinnaga umbes 74 000 m2, tuleb ühe ruutmeetri ehitusõiguse hinnaks 8100 kr/m2. Tundub isegi odav...

Näiteks 2006. aasta märtsis rohkesti kõneainet pakkunud Harju tänava tehingus ostis linn paari tuhande ruutmeetri suuruse krundi ärimeestelt tagasi 150 miljoni krooniga. Krundi ruutmeetri hind oli seega umbes 75 000 kr/m2. Samas ei analüüsinud keegi võimalikku ehitusõigust.

2005. aasta juunis toimus ostu-müügitehing Narva mnt 67 kinnistuga hinnaga 251 miljonit krooni. Krundi suurus on 48 698 m2. Seega oli krundi ruutmeetri hind 5154 kr/m". Tehing toimus üle pooleteise aasta tagasi.

Seega: pelgalt krundi ruutmeetri hind ei peegelda kinnisvara tegelikku väärtust ning moonutab kinnisasja sisulist väärtust.

Kui kruntide ruutmeetreid üldse võrrelda, saaks seda ilmselt teha hoonestamata eramukruntide puhul, kus ühele krundile saab reeglina ehitada ühe eramu. Kui aga tegemist on juba ridaelamuga, tuleb arvestuse aluseks võtta ühe ridaelamukorteri tüki ehitusõiguse väärtus.

Samuti ei saa tehnoparkide puhul lähtuda vaid ruutmeetri hinnast. Põhjuseks on eri arendusprojektidesse kuuluvatele kruntidele detailplaneeringuga sätestatud erinevad ehitusintensiivsused: laohoone suurim kõrgus, krundi täisehitusprotsent jne.