Saame krahhist veel rääkida

Hea on tõdeda, et midagi on siin maailmas ikkagi jäävat - arutelu kinnisvarakriisi saabumisest on oma kuueaastase staažiga (Ain Hanschmidt 2001, Eesti Pank 2004, Andrus Ansip 2005) muutunud kohaliku ajakirjanduse püsiteemaks. Kas nüüd on lõpuks aeg kriisiks küps? Tutvume turu tänase olukorraga lähemalt.

Kommertskinnisvaraturg on jõudnud faasi, kus kõigi Eesti suuremate linnade nüüdisaegsete kaubanduskeskuste ukse taga lookleb järjekord potentsiaalsetest üürnikest. Põhjusi tuleb otsida kiirest tarbimise kasvust, mis elanikkonna sissetulekute kasvu taustal ei näita raugemise märke. Tulemus on üürihindade kiire ja järjekindel korrektsioon ülespoole, mis veab endaga kaasa ka müügipindade väärtuse.

Tallinna kesklinna A-kvaliteediga büroohoonete vakantsus on null. Tipphinnad, mis veel aasta tagasi olid 220 kr/m2, on tänaseks tõusnud 270 kr/m2. Kiire hinnakorrektsioon pole pinda turule juurde toonud, kuna sobilikke asukohti napib. Kõik märgid näitavad, et jätkub nõudlus ja koos sellega ka hindade kasv. Riias saab sama raha eest üürida vaid äärelinna kontoripindu. Tallinna äärelinna kontorid on õnneks veel kolmandiku võrra soodsamad, selle võrra ka suurema tõusupotentsiaaliga.

Uusi lao- ja tootmishooneid pole logistiliselt loogilistesse kohtadesse võimalik enam ehitada odavamalt kui 10 000 kr/m2, erinõudmiste korral küünib see 15 000 kr/m2. See omakorda surub üürihinda seninägematusse kõrgusesse.

Tootjad ja ladustajad peavad seda aktsepteerima või oma tegevust mujal harrastama. Enamasti valitakse esimene. Ehitushindade kallinemise toel kinnisvara hinnakasv jätkub.

Elamuehituses tasub täna panka laenuraha küsima minna vaid neil arendajail, kel ette näidata vähemalt paari projekti edukas lõpetamine. Uute tulijate suhtes ollakse äärmiselt karmid.

Paradoksaalsel kombel eelistab aga suur osa kogenud arendajatest uusi elamuid arendama suunduda suurematele Läti, Leedu, Bulgaaria või Rumeenia turgudele. Kapital otsib ikka parimat tulu ja riski suhet ning selles osas on Eestist lõuna pool paiknevad arenevad turud selgelt eelisseisundis.

Milleks riskida nõudlike klientide, naabrite kohtuprotsesside, kõrgete maa- ja ehitushindadega, kui uued turud pakuvad juba omaseks saanud marginaalidega investeerimisvõimalust?

Seepärast alustataksegi Tallinnas 2007. aastal vähem uusi korteriprojekte kui aasta tagasi, kesklinnas peaaegu üldse mitte. See on halb uudis korteriostjatele, kes ootasid ülepakkumisest vaevleval korteriturul soodsaid oste sooritada.

Suunamuutjaks meie kinnisvaraturul võib saada kohalik majandus. Olukorras, kus majanduse kasvunumbrid püsivad ELi keskmisest kordi kõrgemal, elanikkonna sissetulekud kasvavad vähemalt samas tempos ning intressitaseme kiire kasv on peatumas, ei suuda ette manada ühtki tõsist põhjust, mis võiks kirjeldatud trende siinsel turul vastupidises suunas liikuma panna.

Ainsana tekitavad muret suhtarvud, mis kajastavad majandusliku edu (SKT, keskmine palk) ja uute hinnatasemete vahel harjumuspärasest erinevaid väärtusi.

Ometi on kinnisvaraturg rangelt lokaalne ning olukorda saab hinnata ainult konkreetses kohas ja keskkonnas. Isegi kui Tallinna eluasemete hinnad peaksid Helsingi omadest mööduma, ei saa põhjanaabrid parimagi tahtmise juures oma kortereid üle lahe müüki tuua.

Hinnavõrdlusena võib kinnisvaraturgude kõrvutamine anda huvitavaid tulemusi, kuid ühendatud anumate printsiip siin ei kehti. Parim indikaator turu edasisele käitumisele on turuosalised ise - Eesti elanikkonna ja ettevõtete ootused oma majandusliku võimekuse kohta. Ja loomulikult raha juurdevool turule.

Tänavuseks julgeks prognoosida mõlema teguri püsimist positiivsel poolel.