Kohus on vahel pigem lepitaja

Korteriomanikud või kaasomanikud ei suuda vahel kokku leppida neile ühiselt kuuluva pinna valdamises ja kasutamises. Vaidlusi põhjustavad asjaolud algavad sellest, milliseid eluruume kasutab üks või teine omanik, ja lõppevad sellega, kus võib aiamaad harida. Kui omanikud ei leia konsensust, tuleb appi võtta seadus, mis näeb ette, et ühist asja kasutatakse omanike enamuse otsuse kohaselt, kui enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.

Paraku ei järgi enamus alati vähemuse seadusega tagatud õigusi, mille järgi peab asja valdamine ja kasutamine toimuma vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ja arvestama hea usu põhimõtet. Pealegi pole enamuse otsus alati saavutatav. Mõlemal juhul on tulemus sama - omanike konfliktid jätkuvad.

Kui puudub omanike kokkulepe ja enamuse otsus ühise asja kasutamise kohta või rikub olemasolev kord kellegi õigusi ja huve, on õigus pöörduda kohtu poole ja taotleda, et kasutuskorra määraks kohus. Kohus lahendab asja üldjuhul hagita menetluses, kaasates sellesse kõik omanikud.

Kohtule on pandud eriline uurimis- ja kaasaaitamiskohustus. Kohus peab alati eelistama menetlusosaliste kokkulepet, mille saavutamiseks peab ta tegema kõiki endast olenevaid pingutusi. Kohus peab ise selgitama ühise eseme valdamise ja kasutamise seisukohalt olulised asjaolud, vajadusel koguma selleks ise ka tõendeid. Kui kohus veendub, et kokkulepe pole ikka saavutatav, määrab ta kasutuskorra parimal äranägemisel.

Kohut seob printsiip, et üht omanikku ei või hea usu põhimõtte vastaselt teiste arvel rikastada. Kuna ühise asjaga seonduvad kulud ja tulud on samuti kasutamist puudutavad küsimused, võib kohus õiglase lahenduse saavutamiseks reguleerida kasutuskorras ka nende jaotumist (kaasomaniku osale vastavat tulu ei või tema nõusolekuta vähendada).

Riigikohus on rõhutanud, et üksnes asjaolu, mille kohaselt enamus kaasomanikke on nõus kindlal viisil kasutuskorraga, ei tähenda, et kohus peabki just sellise korra kasuks otsustama. Selgitada tuleb ka vähemuse huvid, mis võivad mõnel juhul olla enamuse huvidele eelistatud.

Kohus kinnitab kasutuskorra üldjuhul määrusega (jõustudes omanikele siduv). Asjaolude muutumisel võivad omanikud taotleda kohtult uuesti korra muutmist.

Kaasomanike vaidlustes aitab kasutuskorra kohtulik määramine ennetada kulukat kaasomandi lõpetamist, mis võib päädida isegi ühise asja müümisega.

Omanikud ei peaks kohut pelgama - kohus aitab neil jõuda õiglase ja kõigi huve arvestava lahenduseni. Kohut võib kasutuskorra vaidlustes vaadelda pigem lepitaja kui õigusemõistjana, sest kohtu eesmärk ei ole selgitada, kellel on õigus, vaid kindlustada, et kõigil oleks õigus.

Autor: Tambet Toomela