Kinnisvara. Kaupmees eelistab kaubakeskust tänava poele

Aprillis siseneb Eesti rõivaturule taas brittide kaubamärk Next, mille tooteid sai siin viimati osta 14 aastat tagasi. Siis haldas poodi Baltika ning see oli nn tänavakauplus. Kuna poel ei läinud hästi, otsustas Next koostöö lõpetada. Nüüd tullakse aga uuesti, seekord frantsiisifirma Modir kaudu. Modiri tegevjuht Austris Krumins ütles, et Baltimaades tänavapoodidega enam tegutseda ei saa, vaid rõhku tuleb panna kaubanduskeskustele.

Sama leidis Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade tegevjuht Tanel Olek, kes sõnas, et juba pikka aega on eestlaste seas kaubanduskeskused populaarsemad, seda enam, et meil puuduvad  sellised kaubandustänavad, nagu on mujal maailmas.

“Meie tänane kaubandustänav on vanalinnas, kus käivad turistivood, aga kui vaatame, kuhu kohalik võiks ka kõndida, siis seda ei ole, et meile tekiks kaubandustänav nagu mujal maailmas,” selgitas Olek. Tema sõnul tasub seetõttu teha nn tänavakauplus vaid neil ettevõtetel, kel on olemas kas oma kindel klientuur ja nišitoode või väga tugev bränd.

“Kui tal on mingi nišitoode või oma sihtgrupp olemas, kes tuleb igal juhul kohale – ehk et keskus ei anna talle lisaväärtust –, siis ta võib tõesti olla tänaval, nii on lihtsam oma brändi promoda. Kui sa oled keskuses, siis sa oled ju tänavapildist peidus,” rääkis Olek ning tõi näiteks Tallinnas Pärnu maantee alguse, kuhu on tänava äärde kogunenud nn high end brändid, millel on oma tarbijaskond.

Ta märkis, et tavakaupmees eelistab minna keskusesse lihtsal põhjusel – keskuses on külastajad juba kohal, tema ülesanne on nad oma poodi sisse meelitada. Tänaval tuleb vaeva näha ja turundada, et klient kohale meelitada ja ta ostma panna.

Ümberkolimine tasus end ära. Üks neist, kes oma tänavapoe kaubanduskeskusesse kolis, on fototoodete pakkuja Fotoluks. Kaupluseketi omanik Assar Jõepera rääkis, et 2009. aastal, kui avati Solarist, soovis keskus neid ühe rentnikuna näha. Kuna pakutud rendihind oli mõistlik ning seni vanalinnas asunud kaupluse külastatavus ja käive pidevalt vähenesid, otsustati eraldiseisev pood üle viia kaubanduskeskusesse. “Tegime majanduslikult õige ümberkolimise,” sõnas Jõepera.

Ta leidis, et kaubanduskeskusesse kolimine annab märkimisväärselt suurema kliendivoo kui tänavakauplus, iga kuu stabiilse käibenumbri ning kasvatab brändi tuntust. Teisalt suurenevad tema sõnul palga- ja rendikulu. Esimene seetõttu, et kaubanduskeskuste lahtiolekuaeg on oluliselt pikem kui tänavakauplustel. Rendikulu suureneb 6–10 korda, sõltuvalt keskusest, teatas Jõepera.

Olek rääkis, et kaubanduskeskuste rendihinnad viimasel ajal märkimisväärselt tõusnud ei ole, kuid hinda allapoole ka ei lasta. “Kaupmeestel on käibed paranenud, kuid keegi veel hõisata ei saa, ei olda tugevalt plussis, on lihtsalt likvideeritud miinus, aga samas keskused tahavad kogu aeg positsiooni ikkagi parandada,” sõnas ta. Lähiajal lisanduvad keskused muudavad tema sõnul kindlasti nõudluse-pakkumise vahekorda.

Jõepera märkis, et kuni ei teki keskustevahelist konkurentsi rentnike leidmiseks, ei ole suurt lootust, et rendihinnad langevad. Praegu on siinsed rendihinnad tema sõnul võrreldavad Euroopa hinnatasemega.

Keskus dikteerib, kes sisse pääseb. Küsimusele, kui raske on keskustesse kauplema pääseda, vastas Olek, et piltlikult öeldes on järjekord ukse taga ja sisse ei saa igaüks, kes tahab. “Keskuse omanikud vaatavad ikkagi kaupmehele otsa: milline on tema taust, milline on tema sihtgrupp ja millist lisaväärtust ta pakub keskusele – nii keskuse külastajatele kui ka keskuse teistele üürnikele,” rääkis Olek.

Jõepera märkis samuti, et pindade pärast käib keskustes tugev konkurents ning keskus dikteerib, kes saab rentnikuks ja kes mitte. “Fotoluksi kauplus on olnud Tallinnas Kristiine, Solarise ja Viru keskuses nende keskuste avamispäevadest peale. Pikaajalistel rentnikel on kindlasti eelis uute rentnike ees, kuid seda vaid juhul, kui suudetakse olla keskuse jaoks atraktiivne partner. Korrektselt rendimakseid tasuvat, keskusesse sobivat kauplust ja hea teenindustasemega ettevõtet pigem soositakse, kui hakatakse välja vahetama,” rääkis Jõepera.

Samas otsivad keskused uusi tugevaid brände. “Kui nähakse, et on tugev bränd tugevate tegijatega, siis öeldakse, et palun – teised astuge eest ära, tema tuleb asemele,” selgitas Olek. “Eelis, et järjekorras ette saada, ongi unikaalsus, rahvusvaheline bränd. Midagi, mis tooks keskusesse külastajaid juurde, mis suurendaks kogu keskuse käivet.”

Tema hinnangul on Eesti keskustes põhiosa üürnikke ühed ja samad, mistõttu on keskused huvitatud just unikaalsetest kaupmeestest.

Biomarket: otsustasime keskuste kasuks

OÜ Biomarket omaniku Priit Mikelsaare sõnul otsustasid nad avada poed keskustes, sest seal on rohkem rahvast ja võimalus teha ökotooted inimestele kättesaadavamaks.“Ma tean, et ökosektoris on rida kaupmehi, kellel on eraldi poed, natuke rahulikuma koha peal, pisut madalama rendiga, samas saab autoga kiiresti ligi,” arutles Mikelsaar eraldiseisva poe positiivsete plusside ja miinuste üle. Ta ei välistanud, et ökopood võiks tegutseda eraldiseisvana, kuid märkis, et tema kogemuse põhjal ei ole tegemist enam sedavõrd nišivaldkonnaga. “Kui inimene ei saa seda ökoasja, siis ta ostab tavaasja. Meie kogemus on see, et ökokaup läheb üha enam nišist välja,” rääkis Mikelsaar.Ta märkis, et kaupmehel ei ole mõtet maksta kaubanduskeskuse kõrgemat renti, kui tema käibele ei aita märkimisväärselt kaasa see, et tema poest möödub päevas 5000–10 000 inimest. “See, mida kaubanduskeskused pakuvad – kontsentreeritud inimestevoogu, head parkimist, head ligipääsu –, minu arvates on see päris hea pakkumine, mida enamikul tänavakauplustel ei ole,” ütles Mikelsaar. “Ma usun, et kaubanduskeskused saavad tugevamaks ja jäävad endiselt atraktiivseks, vähemalt ökosektoris küll,” sõnas Mikelsaar. Ometi märkis ta, et kui on eraldiseisev pood väga hea tänava peal, siis see võiks toimida küll.Ta leiab, et eraldiseisvad poed sobivad sellistele nišitoodetele, mida ostetakse harva ning mille pärast ollakse valmis kuhugi spetsiaalselt sõitma.

 

Võrdlus

Rent kõrgeim väiksemates keskustes

kaubanduspindade üürihinnatasemed Tallinnas, eurodeskaubanduskeskus kuni 100 m2 20–60kaubanduskeskus 100–500 m2 12–35kaubanduskeskus, ankurrentnik 7–10tänaval 9–35

Allikas: Uus Maa kinnisvarabüroo

 

Üks küsimus

Kas tänavakaupluste aeg saab ümber?

Priit Mikelsaar, Biomarket OÜ omanikMa ei usu hästi. Kui vaatame igal pool mujal maailmas, siis valitseb tasakaal: on nii tänavakauplused kui ka kaubanduskeskused. Minu arvates on küsimus asukohas ning personalikulu on ka päris oluline. Isegi kui sa maksad rohkem renti, peab personal ruutmeetri kohta olema enam-vähem sama. Mõnikord võib suurema rendi maksmine – eeldusel, et sellega tuleb poodi rohkem inimesi – olla majanduslikult väga põhjendatud. Nii et ma mingit drastilist muutust küll ei näe, pigem on see selline vaikne trend.

Tanel Olek, Uus Maa kinnisvarabüroo äripindade tegevjuhtMa arvan, et alati on kaupmehi, kellele sobib tänavapinnal olemine. Näiteks muusikapoed, kus müüakse kitarre, trumme ja süntesaatoreid. Nad võivad keskusesse minna, aga nad ei hakka seal rohkem müüma. Seetõttu arvan, et tänavapinnad tühjaks ei jää: lähevad ühed välja, tulevad teised asemele.