Rohemärgistusel puudub süsteem

Sertifitseerimine teeks kvaliteetsed ja säästlikud hooned igapäevaseks praktikaks. Praegu puudub ühtne süsteem, mis tähendab, et klient ei saa kunagi kinnisvara kvaliteedis kindel olla.

Hoonete ehitamise ja kinnisvara arendamisega tegeleva Mitt & Perlebachi juhatuse liige Kristjan Mitt ütles, et standardiseerimise turg on välja kujunemata. “Pole üht kindalt süsteemi, mis oleks kõikidele turu osapooltele mõistetav. Nõuded hoonetele muutuvad ajas ja kui mõnele hoonele on paari aasta eest omistatud energiamärgis A, siis praegu oleks tegemist B või C energiaklassiga,” ütles Mitt.

Vanamoodi enam ehitada ei saa. Ehitiste jätkusuutlikkust ja kvaliteeti on tema sõnul tarvis hinnata. “Kõige mõistlikum ja usaldusväärsem lahendus on see, et kõigepealt ehitatakse maja valmis, siis mõõdetakse tulemusi ja seejärel võib kiituskirju jagada. Säästlikkus ilmneb ­ikka siis, kui süsteemid on juba mõnda aega töös olnud,” märkis ta. Mitt tõdes, et vanade mallide järgi enam ehitada ei saagi. Eriti suur erinevus on enne ja pärast kriisi ehitatud hoonete vahel. “Praegu pööratakse suurt rõhku energia­tõhususele ja see kajastub ka korterite kommunaalarvetel,” ütles ta.

Mitt ei arva, et sertifikaat seaks ehitusele karmimad nõuded. Tema sõnul nähakse projekteerimisel ja ehitamisel nagunii iga päev vaeva, et töö oleks kvaliteetne. “Ent kahtlemata aitab sertifikaat turgu korrastada ja annab ka kliendile täpsemat infot hoone kohta,” lisas ta.

Sertifitseeritud hoones parem töövõime. Eesti Maaülikooli doktorant ja passiivmaja konsultant Lauri Lihtmaa on magistrantidega ­uurinud hoonete rohemärgiste standardeid LEED ja BREEAM ning nende sobivust Eesti õigus- ja majandusruumi.

Lihtmaa usub, et sertifitseerimine aitaks kaasa ehituskvaliteedi paranemisele, annaks hoone kliendile, üürijale kindlustunnet ja samas toodaks lisand­väärtust. “Teadustööd ühendriikides näitavad, et sertifitseeritud hoonete üürihinnad on kõrgemad, büroohoonetes töötavate inimeste töövõime suurem. Eestis on hoonete dokumentatsioon pahatihti puudulik. Kuna märgis põhineb enamasti dokumentaalsetel tõenditel, võib kindel olla, et hoone paberimajandus on teatud ulatuses korras,” märkis ta.

Lihtmaa lisas, et praegu pole kinnisvaraturu kliendil kvaliteedi kohta mingeid garantiisid ja tuleb uskuda maakleri kiidusõnu. Tema sõnul ei anna hoone kasutusluba ja kohustuslik energiamärgis täielikku kindlustunnet ega peegelda ka hoone keskkonnahoidlikkust. “Sertifikaat võiks seda teha, aga selle peaks välja andma sõltumatu organisatsioon. Nii Ameerika LEED kui ka Inglismaa BREEAM on eraalgatuslik ettevõtmine. Ühendriikides on sertifitseerimissüsteem küllaltki levinud, sestap on ka valitsusasutused nõudnud LEED sertifikaati, samas aga tekib küsimus, mis ulatuses on sertifitseerimine korporatsioonide n-ö rohepesu,” arutles Lihtmaa.

Turu juhtivaks standardiks. Möödunud aastal asutatud MTÜ Green Building Council (GBC) võttis eesmärgiks juurutada Põhjamaade kvaliteedi- ja jätkusuutlikkuse sertifikaat (NQS Eesti) ehitistele, arendustele taastuvenergia ja kinnisvara vallas ning arendada see turu juhtivaks standardiks.

GBC juhatuse esimees Hadley Barrett, kes on ühtlasi Juurus kinnisvara arendava Oxford Sustainable Groupi tegevjuht, selgitas, et NQS Eesti sertifitseerimise üks kriteeriume on BREEAM hindamine. “BREEAM on juhtiv sertifitseerimissüsteem, mille suur osa Euroopast on omaks võtnud. NQS Eesti on Eesti sertifitseerimissüsteem, mis keskendub Eesti nõuetele, kuid sisaldab ka kõiki BREEAMi eeliseid,” rääkis ta. 

NQS Eesti standard vastab Barretti sõnul Eesti turu nõudmistele, sest hõlmab iga projekti kvaliteeti ja jätkusuutlikkust mõjutavaid tegureid, sh finantseerimine, seadusandlus, järelevalve, energiaklass, personali kvaliteet, lepingud, infra­struktuur ja hoone elutsükli kulude analüüs.

Barret ütles, et seega on sertifitseerimine kui kvaliteedi näitaja kasulik kõikidele osapooltele. “Kohalikel omavalitsustel aitab see teha otsuseid, investoritel tarku valikuid; arendajatel vähendada kulutusi, parendada kvaliteeti ja meelitada ligi ostjaid ning rentnikke. Ühtlasi lihtsustab see ehitusettevõtete, arhitektide ja inseneride tööd ning ka ostjad võivad olla kindlad, et sertifitseeritud projekt või ehitis on kõrge kvaliteediga,”  kinnitas ta.

Barret märkis, et Eestis on praegu käsil kaks projekti, mis kasutavad NQS sertifitseerimist – seega sama palju kui BREEAM või LEED projekte.

Green Building Councili soov on, et kümne aastaga sertifitseeritaks 1000 hoonet, ent see ei tähenda, et valdavalt tuleks kasutada NQS Eesti sertifikaati.

Roheline ehitamine tavapäraseks. Lihtmaa ütles, et Eestis turu väiksuse tõttu on päris oma kvaliteedisüsteemi otstarbekus küsitav.

Oma süsteem läheks tellijale kalliks maksma, mistõttu oleks kättesaadav vaid kitsamale ettevõtete ringile. Samas oleks märgise tegelik eesmärk aidata kaasa sellele, et mingist hetkest on roheline ehitamine igapäevane praktika ehk uus normaalsus.

Vabatahtliku süsteemi puhul maksab usaldus. Märgiste suureks probleemiks peab Lihtmaa usaldusväärsust. “TTÜ uuringud energia­märgistest näitasid, et need ei ole eriti usaldusväärsed. Kui märgise taotlemine on kohustuslik, pole pääsu, ent kui see on vabatahtlik, maksab usaldus. Mõistagi seab see vabatahtlikule süsteemile suurema väljakutse ning kehv süsteem sureb välja,” lausus ta.

Sertifikaadi NQS Eesti turuletoomise taga on tema sõnul tugev kommertshuvi, mistõttu on küsitav ka mõni sertifikaadi kohustuslik osa nagu nõue palgata õigusspetsialist. “Sertifikaadi massidesse minek on kahtlane, kui sertifikaadi taotlemine on liigselt bürokraatlik ja kallis ning hindamis­kriteeriumid teenivad tsunfti huve. Põhjamaades on kasutusel palju süsteeme paralleelselt ja ka Eestil tasub kaaluda alternatiivseid lahendusi,” ütles ta.

Lihtmaa soovitab vaadata ka Tartu Ülikooli geograafide väljatöötatud ehtusmõõdikut, mis on esimene omataoline Eesti kontekstis. Avalikuks kasutuseks mõeldud töövahed pole aga ülikooli huvi puudusel eriti kasutust leidnud.

Sertifikaat taastab kaotatud usalduse

Madis Gilden, EA Reng projekteerimise projektijuht

EA Reng on BREEAM kvaliteedistrandardit kasutanud Ülemiste kaubanduskeskuse laiendustööde projekteerimisel. BREEAM esitab karmimad nõuded kui tavaprojekteerimine ette näeks. Tagada tuleb hoone jätkusuutlikkus, arvestada keskkonnakaitsega, nõudmistega materjalidele ja tehnosüsteemidele.

Sertifitseerimine eeldab ka projekteerimisele eelneva lähte­ülesande põhjalikumat koostamist, teatud uuringute ja analüüside tegemist.

BREEAM hõlmab arendust tervikuna, hoonet ümbritsevast liikluskorraldusest hoonesiseste tehnosüsteemideni. Sertifikaadi tasemest sõltub, mida püütakse saavutada ja millistele projekti osadele keskendutakse. BREEAMil on viis taset – kõlbulik, hea, väga hea, eeskujulik, suurepärane. Ülemiste Keskus püüab kvaliteedistandardit “väga hea”.

Kaubanduskeskuste ja büroohoonete rentnikele annab sertifikaat kindlustunde ja tõstab ka ehituskvaliteeti. Korteriturulgi võiks sertifitseerimisest kasu olla, see aitaks tõsta usaldust, mis on buumiaegsete ehitiste kvaliteediprobleemidega kahanenud. Tellijate teadlikkusest sõltub, kui palju kvaliteedile ja jätkusuutlikkusele tähelepanu pööratakse. See omakorda tuleneb rentnike ja ostjate nõudmistest. Mõistagi on sertifitseerimine lisakulu nii projekteerimises kui ka ehituses, ent samas võimaldab tulevikus säästa.

Ehitajal rohkem paberitööd

Tallinnas Adamsoni 27 valmis elamu, kus kasutatakse nii sertifikaati BREEAM kui ka kohalikele nõuetele vastavat standardit NQS Eesti. Eesmärk oli saavutada kortermaja väiksemad ülalpidamiskulud, pikk eluiga, turvaline ja tervislik elukeskkond.

Adamsoni 27 ehitanud Mitt & Perlebachi objektijuht Andres Ütt ütles, et iga sertifikaadi taga on mingi nõue ja ehitajal tuleb neid täita. “Arendaja soov oli hoone sertifitseerida. Meie ülesanne oli vastavalt nõudmistele ehitada ja esitada kohased dokumendid,” selgitas ta. Talle oli see esimene kokkupuude BREEAMiga.

Suurem tähelepanu materjalidele. Ütt tunnistas, et väga erilisi nõudmisi polnud, ehitati, nagu tavaliselt. Rohkem tähelepanu oli vaja pöörata materjalidele, segistitele, akende paigutusele. “Oluline oli tõestada, et ehitatud on täpselt nii, nagu kvaliteedijuhtimise süsteem nõuab. Paberite täitmist oli omajagu,” märkis ta. Üti hinnangul olnuks maja kvaliteet sama hea ka ilma sertifikaadita, küll aga pöörati BREEAMis palju tähelepanu energiasäästule.

MTÜ Green Building Council juhatuse esimees Hadley Barrett ütles, et uuringute järgi on Euroopas BREEAMi sertifitseeritud hoonetel kuni 21% kõrgemad rendihinnad ja 18% kõrgemad müügihinnad. Barretti sõnul on sertifikaadi 50 eurot ühe etapi kohta. Etappe on kokku neli.

Mis on misBREEAM(Building Research Establishments Environmental ¬Assessment Method)Inglismaal välja töötatud kvaliteedi- ja keskkonna¬mõju hindamise standard, mille järgi on sertifitseeritud üle miljoni hoone.kaasnev kasuMüügihinna kasv kuni 21%Renditulu kasv kuni 18%Töötajate tootlikkussuureneb 7%energiatarbimise languskuni 50%Veekulu langus kuni 40%LEED(The Leadership in Energy and Environmental Design)USAs laialdaselt levinud hindamisstandard.