Arvuta, kui palju vajab remont raha

Pappeli ütlusel on ostja kõige levinum küsimus pärast kinnisvara ülevaatamist, kas tasub sellise hinnaga maja osta ja kui palju tasub maja kordategemiseks raha kulutada. Pappel soovitab vastuse saamiseks kasutada kinnisvaraportaalide abi, kirjutab 1. septembri Äripäev kinnisvara rubriigis.

Kui ostetakse mõni vanem remonti vajav maja, soovitab Pappel otsida samas piirkonnas mõni samasugune maja, mis on korda tehtud. Seejärel tuleb võrrelda kordatehtud maja ruutmeetri hinda enda ostetava maja ruutmeetri hinnaga. “Jämedalt  võetuna ongi nende ruutmeetri maksumuste vahe mõistlik investeerimise summa, mille puhul ei investeerita ehitustöödesse üle turuhinna,” sõnas Pappel.

Parem võrrelda mitme majaga. Näiteks kui maja, mille suurus on 100 ruutmeetrit ja turuväärtus remontimata majal on 1100 eurot ruutmeetri kohta ning remonditud majal 1500 eurot ruutmeetri eest, siis vahe on 400 eurot ruutmeetrilt. Seega võiks mõeldav investeering maja kordategemisse olla suurusjärgus 40 000 eurot. Pappel lisas, et kindluse mõttes võib võrdluseks võtta mitme samas piirkonnas müügis oleva maja hinna ja arvutada ende baasil keskmine ruutmeetri hind.

ERI Kinnisvara hindaja Andres Teder hoiatab, et sellise meetodi puhul tuleb jälgida eelkõige tehinguhindu, kuna pakkumishinnad ei pruugi täpset pilti anda. Pappel möönis oma soovitustes, et kinnisvaraportaalides on pakkumishinnad enamasti 10–20 protsenti suuremad tegelikest tehinguhindadest. Seega võib eelpool toodud näidet korrigeerida ja 40 000 euro suuruse maja kordategemise investeeringu asemel arvestada 35 000eurose kuluga.

Kumbki ekspert ei soovita remonditööde maksumuse prognoosimisel siiski piirduda ainult kinnisvaraportaalidest saadava hinnainfoga. Pappeli kinnitusel on kõige keerulisem hinnata ja välja valida majad, mis remondituna võrdluseks sobiksid. “Ainult piltide järgi ei ole mõistlik maja seisukorda hinnata ning seetõttu tasuks käia vaatamas ka kordatehtud maju, et saada ettekujutus majadest, millega ostetavat objekti võrrelda, ja hinnata, kas need on võrreldavad,” selgitas ta.

Ohuks varjatud puudused. Teder hoiatas, et vanemate hoonete ja eramute renoveerimiskulude määramine on siiski raske. Just eramute puhul on suureks ohuks varjatud puudused. “Alles konstruktsioonide avamise järel selgub, et tööde maht kujuneb palju suuremaks, kui esialgu planeeriti,” ütles Teder. Ta möönis, et suuremate tööde puhul paraneb ka ehitise enda kvaliteet, kuid ikkagi võib tekkida olukord, kus väljamüügi- ja ostuhinna vahe ei pruugi katta renoveerimiskulu. Seega on objekti ostmisel äärmiselt oluline hinnata õigesti ehitise seisundit.

Pappel soovitab ka hinnata, kas hinnavõrdluse abil leitud ehituskulu on remonttöödeks piisav. Selleks saab kasutada ehitusfirmade orienteeruvaid ruutmeetrihindu, mida leiab ehitusfirmade kodulehtedelt, või paluda ehitajatelt umbkaudset hinnapakkumist töödele.

Pappel lisas, et mõnikord saadavad inimesed enne kinnisvara ostuotsuse tegemist kinnisvaraportaalis üleval oleva kuulutuse lingi ehitajatele ja kirjutavad ainult juurde, milliste tööde hinnapakkumist soovitakse. Selliseid hinnapakkumisi ehitajad väga hea meelega ei tee, sest pole ju veel selgegi, kas objekt ostetakse ja ehitaja tööd saab. Kuid vast leidub ka mõni firma, kes hinna suurusjärgu annab, ning inimesel on lihtsam oma ostuotsust teha, nentis Pappel.

Iga objekti remondieelarve nõuab individuaalset lähenemist

Kaido Klokman, OÜ Klokman Ehitus omanik:

Remontivajava ja heas korras objekti ruutmeetrihindu võrreldes on remondieelarvet väga keeruline paika panna.

Igal majal on remonditase ja kvaliteet väga erinev. Seetõttu on iga maja remondieelarve individuaalne. Raske on anda soovitust, kuidas teha kindlaks eeldatav remondieelarve enne kinnisvara ostu.

Remonte on ju ka väga erinevaid – mõni tahab ainult värskendust, mõni soovib kapitaalsemat remonti.

Üldjuhul me teeme hinnapakkumisi. Aga kui hinnapakkumine läheb ainult hinnangu andmiseks ja reaalselt töösse ei lähe, siis hinnapakkumise tegemine on ka meile töö ja peame selle eest ka tasu võtma. Olenevalt töömahust maksab hinnapakkumise koostamine 50–100 eurot.

Kas remontivajava objekti soetamine ja renoveerimine läheb kokkuvõttes kallimaks kui soetada samaväärne heas korras objekt?

Andres Teder, ERI Kinnisvara hindaja:

See sõltub tihti objektist ja sellele ei saa üheselt vastata. Lisaks oleneb see piirkonna nõudluse ja pakkumise tasakaalust. Kui suudetakse renoveerimiskulu kontrolli all hoida, siis ei tohiks normaalses turuolukorras soetamine ja remont kallimaks minna kui samaväärse ost vabalt turult. See kehtib aga juhul, kui ostetakse täielikku renoveerimist vajav objekt. Olukorra teeb keerukamaks asjaolu, et tihti on pakkumises objektid, kus on osa remonttöid juba tehtud, ja need kajastuvad ka hinnas. Objekti täielikul renoveerimisel tuleb aga ka need tööd nagunii ümber teha (need saavad kas kahjustada või ei sobi kokku uue kontseptsiooniga) ja see võib eelarve paigast viia.