Mida jälgida vanasse majja korterit ostes?

Ostes korterit vanemasse majja, tasub hinnata hoonet kui tervikut: kuidas maja välja näeb, millised on seal elades kulud ning kuidas käib majas otsuste tegemine.

Tallinna äärealad on jõudsalt arenenud, rohkelt on kerkinud uusi elumaju, meelelahutus- ja kaubanduskeskusi. Millal valida korter uude, millal vanasse hoonesse?“Viimasel ajal on uusarendusi päris palju turule tulnud ja tasapisi nendesse kortereid ostetakse. See näitab, et vajadus on olemas. Kui pere sissetulek võimaldab laenu võtta, siis eelistataksegi osta korter uues majas,” rääkis Uus Maa äärelinna piirkonna juht Marina Hodus. Ta lisas, et samas pakutakse kortereid põnevates vanemates majades, millel on oma ostjaskond: “Inimesed, kes hindavad ajalugu.” Tema sõnul tuleb arvestada, et vanematel majadel on remondifond ja tihti ka laen. “Aga seda ostjad mõistavad,” lisas ta.

1Partneri elamispindade grupi juhi Mihkel Oiderma sõnul on korteriturul, seda ka uusarenduste puhul, uueks trendiks suuremate korterite eelistamine. “Enam ei ole kahetoalise korteri kiirmüügi ülemvõim, hinnas on neljatoalised.” Hästi lähevad tema sõnul kaubaks korterid, kus ruutmeetrite ja tubade suhe on paigas ehk siis väiksemad neljatoalised, mille ostuhind ja ekspluateerimiskulud on väiksemad.

Üldistes korterituru trendides Oiderma suuri muutusi tänavu kevadel ei näe: inimesed enam linnast välja ei kipu ja hindavad elu korterites. “Ega äärelinnast eriti välja ei liiguta, korterivahetusedki toimuvad pigem äärelinna sees,” lisas ta.Tarbija võidab igal juhul

Ober-Haus Kinnisvara Tallinna peakontori juhi Taavi Reimetsa sõnul võidab tarbija igal juhul sellest, et uute korterite valik üha laieneb. “Uutest arendusprojektidest teatatakse pea iga nädal, neid on Tallinnas ja linna lähipiirkonnas üle saja,” märkis Reimets, kes ei usu, et kõik arendajad oleksid oma arendusriske õigesti hinnanud.

Vanade majade korterid võiks Reimetsa hinnangul olla 20–35% odavamad kui sama piirkonna uued korterid. Kesklinnas ja selle lähipiirkonnas on tarbijatele üldjuhul vastuvõetav uute korterite hinnatase 2000–2800 eurot ruutmeetri eest, äärelinnas sõltuvalt  asukohast 1500–2000 eurot ruutmeetrist. “Üksikute eksklusiivsete arendusprojektide hinnavahemik on 3000–5000 eurot ruutmeeter. Klient hindab eelkõige kesklinna ja selle lähistel paiknevaid väiksemaid eripäraseid arendusprojekte. Samas on Tallinnas mitmeid arendusprojekte, mille müük kestab juba mitu aastat,” märkis Reimets.

Hinnatase erinevate piirkondade vahel on ühtlustumas

Oiderma märkis, et näiteks Kalamaja, Pelgulinna, Mustamäe, Kristiine ja osalt ka Lasnamäe Kadrioru-poolse serva hinnad on samas kategoorias ning mõni kilomeeter kesklinnast eemal hinna puhul suurt rolli ei mängi.

ASi Arco Real Estate juhatuse liige Maia Daljajev soovitas uue korteri ostmisel pöörata tähelepanu terviklikule kontekstile ning eelistada kvaliteetseid maju. “Maja üldine olukord on ülioluline. Oma korteri võib ju hiilgavaks teha, ent kui korterelamus on ehituslikke või tehnilisi probleeme, hakkab see lõpuks ka superkorteri omaniku elu häirima.” Ta lisas, et uute ja vanade korterite hinnavahe on turul üsna suur, samas piirkonnas võib ruutmeetri hind erineda 500–1500 euro võrra.

Ka Oiderma rõhutas, et korteriostul vanemasse majja tuleks jälgida, mis on majas toimunud: millised on trepikojad, kas katus on vahetatud ja maja soojustatud. “Ja ka seda, kuidas on soojustatud! Palju vanemaid maju on korda tehtud, aga mõnes ei ole reaalset kokkuhoidu küttearvetes saavutatud. Maja näeb küll kena välja, aga kasu sellest pole ja lisaks on ka laenurahad peal,” märkis Oiderma.

“Kui fassaadis pole näha ventilatsiooniavasid, on see ohumärk – tekkima hakkavad probleemid. Äärelinnaski on muutunud probleemiks parkimine, ka selle kohta tasub samuti lähemalt uurida, millised kokkulepped on tehtud,” õpetas ta.  

Kortermaja puhul ei tohiks alahinnata ka korteriühistu olemasolu ja toimivust. Daljajevi sõnul võiks lisaks maja üldise seisukorra vaatamisele juba enne ostu tutvuda korteriühistu tegemiste ja igapäevase majandamisega. “Kuna uus omanik saab pärast ostu ka kohe korteriühistu liikmeks, on  loomulik, et eelnevalt tuleks uurida, millisesse seltskonda ta kuuluma hakkab. Esmamulje tekib juba maja juures ja trepikojas,” lisas ta.

Kinnisvaraspetsialistid Tallinnas suurt hinnatõusu ei oota

allinna “mägedel” on järelturu korterite pakkumist Arco Real Estate ASi juhatuse liikme Maia Daljajevi sõnul nii palju, et hinnatõusuks seal praegu ruumi ei ole. Samas tuleb pikas perspektiivis arvestada siiski sellega, et kinnisvarahinnad tõusevad.

2013. ja 2014. aasta neljanda kvartali võrdluses tõusis Tallinna korterite keskmine ruutmeetri hind aastaga 12%:   kesklinnas 14%, Mustamäel 3%, Lasnamäel 11%, Kalamajas 26%. Tehingute arv sama perioodi võrdluses tõusis kesklinnas 5%, Lasnamäel 6% ja Kalamajas 20%, ent langes Mustamäel 10%.  “Huvi on ostjatel nende piirkondade vastu, kus linnaruum jõudsalt areneb: ehitatakse juurde uusi keskusi, laiendatakse parkimisvõimalusi, ehitatakse uusi eluhooneid. Mustamäele kerkib praegu palju uusi elamuid ja kuna tallinlane on üsna paikkonnatruu, kolitakse tihti just sama piirkonna vanemast elamust uude,” kommenteeris Daljajev.

Uus Maa äärelinna piirkonna juhi Marina Hoduse arvates pole suurt hinnatõusu üheski äärelinna piirkonnas tulemas.“Järelturu korterite hinnad on tõusnud tasapisi, igal aastal 10–15%. Juba eelmise aasta keskpaigast on märgata hindade stabiliseerumist ja isegi väikest langust ning see tendents jätkub. Inimesed otsivad praegu soodsamaid alternatiive ja pilk heidetakse ka seni vaeslapse osas olnud piirkondadele, nagu Pelgurand, Kopli ja Sitsi. Kriminogeensus on kadumas ja tegemist on mõnusa elukeskkonnaga, kus hinnatase endiselt pealinna keskmisest soodsam,” rääkis Hodus.Magalarajoonid tublisti arenenud

1Partneri elamispindade grupi juhi Mihkel Oiderma sõnul on Mustmäe, Lasnamäe, Õismäe ja ka Kopli üha enam hinda minemas ja kunagised magalarajoonid on tublisti arenenud.“Infrastruktuur areneb, juurde on tulnud palju kabandus- ja meelelahutuskeskusi, häid söögikohti, restorane, kinosid. “Mägedel” toimuv rahvuslik segunemine, kus eestlased kolivad

Lasnamäe veerele ja venekeelset elanikkonda leiab palju Mustmäelt ja Õismäelt, hoiab pealinna ka getostumise eest,” rääkis ta. ­Oiderma hinnangul on äärelinna kinnisvaraturg normaalses seisus, liiga suuri võnkumisi pole. “Kõigile turuosalistele on situatsioon soodne ja liigselt rapsida pole vaja. Igal korteril on pigem õiglane hind, mitte mingist trendist põhjustatud, nagu näiteks Kalamajas vahepeal juhtus,” lisas ta.

Ober-Haus Kinnisvara Tallinna peakontori juht Taavi Reimets on kindel, et kasvav uute korterite pakkumiste hulk hakkab vanade korterite hinnale mõju avaldama.“Tallinnas on alates 2014. aasta kevadest müügipakkumiste arv kasvanud pea 30%, mis on viimase kahe aasta suurim. Kuna pangahoiuste intressid on madalad, on paljud kliendid jätkuvalt huvitatud ka investeerimisest äärelinna korteritesse, et neid seejärel välja üürida,” rääkis ta.

Korterite müügipakkumiste arvu kasv ja nõudluse vähenemine praegusel pakutaval hinnatasemel on Reimetsa sõnul hakanud mõjutama korteriturgu.“Mustamäel, Lasnamäel ja Õismäel on hinnad olnud viimastel kuudel suhteliselt stabiilsed.

Piirkondade populaarsuse määrab ostujõud ja pakutav hinnatase. Kopli asumis pole mingit hinna- ega populaarsuse tõusu. Aga kui rääkida Põhja-Tallinnast, siis kindlasti on kasvanud Pelgulinna populaarsus, endiselt on hinnas Kalamaja asum, ehkki sealne massiline kinnisvaraarendus on veelgi hoogu juurde saamas. Kahtlemata on populaarne ka Lilleküla, kus hinnatase läheneb kiiresti kesklinna ääre­alale,” andis ta ülevaate.