Vana renoveerida või uus ehitada?

TTÜ professori Jarek Kurnitski sõnul pole lauslammutamine majanduslikult mõttekas ning uute ehitiste rajamine vajalikus mahus pole reaalne. “Ühe ruutmeetri renoveerimine läheb maksma 200 eurot, uusehitus aga 5-6 korda rohkem. Pealegi elame suhteliselt kitsastes tingimustes, kus ruutmeetreid inimese kohta napilt. Elamispinna ruutmeetreid tuleks võimalikult odavalt juurde tekitada nii vanu maju korda tehes kui ka uusi ehitades – need on paralleelsed tegevused,” rääkis ta.

Lammutamisega on Kurnitski arvates lihtne: maha lammutatakse need hooned, mis on tühjaks jäänud ja mida keegi ei vaja. Osas väikelinnades on selline olukord tekkinud ja siis on lammutamine paratamatu, Eesti suuremates linnades sellist vajadust aga pole. “Mustamäe ja Lasnamäe korterid on turul nõutud kaup, pole näha, et sealsed korterelamud tühjaks jääksid. Majad püsivad püsti, need tuleb korda teha ja korras hoida,” on professor kindel. Ekspertide hinnangul peavad majad vastu sadakond aastat ja kui neid tugevdada, siis kauemgi.

Arvestades jätkuvat linnastumise trendi, eelkõige Tallinna ja Tartu suunal, jäävad paljud endistes kolhoosikeskustes paiknevad korterelamud paratamatult tühjaks. KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisjoni juhi Triin Reinsalu sõnul on kohaliku asumiruumi meeldivamaks, atraktiivsemaks ja turvalisemaks muutmiseks mõistlik kaaluda sel juhul hoonete lammutamist.

“Samas on ka maapiirkondi, kus korterelamud jätkuvalt arvestatavaks elamispinnaks, seetõttu on mõtet oma maja korda teha nii linna- kui ka maainimesel. Vastavat vajadust kinnitas ka KredExi poolt aastatel 2010–2014 elluviidud korterelamute rekonstrueerimistoetuse meede, mille raames taotleti toetust kõikjalt Eestist,” märkis ta.

Eesti Betooniühingu juhatuse esimees Kalle Suitslepp on pigem seda meelt, et kehva planeeringuga vanad korterelamud tuleb lammutada ja panustada rohkem uusehitistele. “Mägede” võimalik parendamine on üsna keeruline. Oleme olnud tublid privatiseerijad ja kõik uhked majad on nüüd ühisomandis, omanikel on raskusi ka pelgalt katuse- või fassaadiremondiga. Tõde on see, et võime neid kehva planeeringuga viiekorruselisi liftita hooneid parandada, aga lõpptulemus on kaheldava väärtusega. Betoon on hea materjal ja kui katused korras, siis seisavad hooned veel aastakümneid. Võime ka küttekuludelt kokkuhoidu saavutada, ga ajale on need hooned jalgu jäänud. No milline perenaine tahaks oma külalisi vastu võtta 4ruutmeetrises köögis,” küsis ta retooriliselt.

Suitslepp meenutas, et Tallinna Tehnikaülikoolgi on teinud erinevaid otsuseid oma hoonestikku uuendades. Kui Akadeemia tee kolmest ühiselamust üks rekonstrueeriti, vahetati nii torustikud, kommunikatsioonid kui ka elektrisüsteem, siis tulemused ei olnud rahuldavad. Teisi enam parandama ei hakatud; need lammutati maha ja ehitati uued asemele.

Ventilatsiooniprobleem tuleb lahendada

Kurnitski arvates pole renoveerimine hädalahendus. Suurtes linnades on korteriturg aktiivne ja kui maja on terviklikult renoveeritud, tõuseb ka korterite turuväärtus. “Ainuke argument, mis vanade korruselamute vastu räägib, on korterite vilets plaanilahendus, väike köök ja tillukesed abiruumid. Samas on turul vaja ka väiksemaid kortereid ja turu käitumist vaadates pole ruumide suurus ja asetus nii olulised kui asukoht,” märkis ta. Korterite hinnaerinevust võib tekitada seegi, kui hästi on renoveerimine majas õnnestunud. On hulk maju, kus ventilatsioonisüsteemid jäid välja ehitamata ning ühistud võiksid minna uuele ringile toetust küsima, et hoone ventilatsiooniprobleem ära lahendada.

Uues määruses on suurema rõhuasetuse saanud ventilatsiooninõuded. “Teema on paljude jaoks võõras, ei teata, milline peaks hea ventilatsioon olema ja mida see ehituslikult tähendab. Seetõttu on toetuse saajate kui teiste turuosaliste poolt tajuda mõningast ettevaatlikkust. Uue meetme raames saab aga rekonstrueerimisprotsessi kaasata tehnilise konsultandi, kes aitab  parima valiku teha ja seda ka elanikele selgitada,“ rääkis Reinsalu.

Uue perioodi renoveerimistöödele kehtivad küll karmimad nõuded, ent Kurnitski sõnul pole vaja karta, et renoveerimine oluliselt kallimaks läheks: “Erinevused on tehnilistes nüanssides ja kallinemine ruutmeetri kohta on kümnetes eurodes, kui varem umbes 200 eurot/m2, siis nüüd pisut enam. Põhimõtteliselt midagi ju midagi ei muutu, kasutatakse vaid kvaliteetsemaid lahendusi, näiteks pannakse kahekordse klaaspakettakna asemel kolme­kordne. Kui ühistud oma kommunaalmaksete suuruse ja laenumaksed pärast renoveerimist summeerivad, on näha, et 40% toetuse puhul rahaline koormus ei kasva. Samal kulutasemel saavad omanikud endale terviklikult renoveeritud hoone, mille turuväärtus on suurem.” Oluline nõue on ehitada välja ventilatsioonisüsteemid. Ventilatsioon oli eelmise renoveerimisperioodi valupunkt: energia kokkuhoid saavutati tihti sisekliima arvel.

Lisaks vanade hoonete renoveerimisele ja uute ehitamisele kiidab Kurnitski ka  üürikorterite ehituse käivitamise ideed. Ta sõnas, et see võimaldaks ehitusmahtusid lisada ja tooks turule uue segmendi. Olukorras, kus inimeste majandusvõimekus on piiratud ja elamispinda inimese kohta vähe, oleks see hea võimalus elamufondi arendada.

Elamuehitus peaks olema intensiivsem

Uusehitiste kerkimist võiks Suitslepa sõnul toetada ka riik ja omavalitsus. “Päris üks korteriühistu maja lammutamise ja uue ehitamisega hakkama ei saa. Vaja on siiski riigipoolset otsust, mil moel oleks võimalik “mägede” inimestel uuselamutesse kolida. Nõukaajal ju lammutati kõdurajoone ja inimesed kolisid uutele pindadele,” arutles ta ja jätkas: “Samas võib olukord laheneda ajapikku ka isevoolu teed, sest praeguseid kinnisvara hindasid vaadates on näha, et uute elamute hinnad tõusevad suhteliselt kiiresti. Mingil hetkel võib majaaluse maa hind olla magalarajoonis kõrgem kui korterite hind.”

Igal juhul peaks elamuehitus olema Suitslepa sõnul märksa intensiivsem ja üürikorterite ehitamise mõte on igati mõistlik. “Meil on ikka veel levinud arvamus, et üürnik olla on alavääristav, aga pikaajaline leping uues majas annab näiteks noorele perele vabaduse oma elukorraldust ilma takistuste, koormava eluasemelaenuta, sujuvalt muuta. Praegune hinnatase on paraku selline, et maa hankimine ja ehitamine ei ole investorile kasulik,” nentis ta.  

Kurnitski usub, et renoveerimisega on võimalik Eesti majandus käima tõmmata. “Meil puudub sisuliselt laiaulatuslikum väikeelamuehitus. Korterelamute turg on tasapisi käima läinud aga numbrid pole suured. Renoveerimise turg on tänu KredExi toetustele tugev turg, toetustega loodetakse renoveerida 200 kortermaja aastas. Uuringud näitavad, et kui KredEx annab toetust, siis renoveerimishanke maksumusest 32 protsenti laekub riigieelarvesse tagasi. Renoveerimisturg loob uusi töökohtasid ja võimaldab majandust käima tõmmata, tänu sellele, et meil on nii suur ja kehvas seisus elamufond. Selge see, et 102 miljonist ei piisa ja loodan, et riik paneb raha juurde, kuna see nagunii eelarvesse tagasi tuleb. Meil on 20 000 korterit, mis renoveerimist vajavad, järgmise paarikümne aasta jooksul on reaalne neist pooled korda teha.”

Üks küsimus

Miks tuleks korterelamute lammutamisele eelistada rekonstrueerimist?

Vastab Triin Reinsalu, KredeExi energiatõhususe ja eluaseme divisjoni juht:

Tallinna visiooninõukoda on käinud välja mõtte, et Mustamäe 103 kõige vanemat viiekorruselist korterelamut tuleks lammutada ja ehitada nende asemele energiasäästlikumad hooned. Olemasolevate korterelamute peamiste puudustena tuuakse välja madal energiatõhusus, lagunemine (varikatused ja rõdud), korterite ebasobivad põhiplaanid (väike köök ja vannituba) ja raskendatud ligipääs (kitsad koridorid ja liftide puudumine).  

Kui korterite põhiplaani ja trepikodade suurust on rekonstrueerimisega raskem muuta, siis madalat energiatõhusust ja lagunemise ohtu annab seeläbi edukalt parandada.

Tallinna Tehnikaülikoolis tehtud töö (“Renovation vs. demolition of an old apartment building: energy use, economic and environmental analysis”) analüüsis Mustamäe viiekorruselise suurpaneelkorterelamu rekonstrueerimise erinevaid variante: ei rekonstrueerita üldse; rekonstrueeritakse; rekonstrueeritakse koos juurdeehitustega (laiendatud rõdupinnad, trepikojad, liftid) või lammutatakse ja ehitatakse uus hoone. Töös leiti, et rekonstrueerimisega on võimalik saavutada sama energiatõhususe tase, mis on seatud uue hoone ehitamisele, pealegi läheb olemasoleva hoone lammutamine ja uue hoone ehitamine ligi 4 korda rohkem maksma kui rekonstrueerimine koos juurdeehitustega.

Seega võib öelda, et madal energiatõhusus ja hoonete lagunemine ei ole põhjuseks, miks peaks kaaluma olemasolevate korterelamute lammutamist. Lisaks on ka oluliselt suurem ehitusmaksumus üks peamisi lammutamist piiravaid tegureid, kui omandiküsimused kõrvale jätta.

Analüüs tehti ühe hoone näitel ja on võimalik, et kui vaadelda kogu piirkonna korterelamute lammutamist ja uute ehitamist ning võtta arvesse ka makromajanduslikud mõjud, oleksid tulemused erinevad.

Tuleb siiski meeles pidada, et Eestis on üle 20 000 korterelamu kogupindalaga 34 miljonit ruutmeetrit ja aastane uute korterelamute ehitamise suurusjärk on 1% aastas. Ka kõige ambitsioonikama lammutamise ja uute korterelamute ehitamise kavaga ei jõua me mõistliku aja jooksul kogu korterelamute fondi üle käia.

Seega jääb siiski ainsaks realiseeritavaks võimaluseks olemasolevate hoonete rekonstrueerimine.