Seadusemuudatus tahab põrandaalused üürijad maksukuulekaks muuta

Alates järgmisest aastast saavad kõik inimesed, kes eluruumi üürile annavad, 20% üüritulust säästa - just selles määras saadakse edaspidi maksuvabastus, kirjutab 19. oktoobri Äripäev kinnisvara rubriigis.

Maksu- ja tolliameti teenindusosakonna juhtivspetsialist Hannes Udde selgitas, et tulumaksuseaduse muudatus jõustub järgmise aasta 1. jaanuaril ning üüritulu ja üürimisega seotud kulusid, samuti üüritulu mittesaamist, tuleb deklareerida 2017. aasta 31. märtsiks.

“Maha saab arvata kulusid, mis on seotud üürimisega, näiteks välja üüritava korteri jooksvaks remondiks tehtavad kulutused. Sealjuures üürimisega seotud kulutusi ei ole vaja dokumentaalselt tõendada,” lisas Udde.

Kõrvalkulud ja koormised ei kuulu renditulu hulka, sõltumata sellest, kas neid kantakse renditulu saaja eest või renditulu saajale hüvitatakse nende kandmine. “Näiteks kui kommunaalarve maksab üürnik või kui üürnik maksab üürileandjale iga kuu eraldi kommunaalteenuste eest, ei käsitleta seda makset üürileandja tuluna. Küll aga peab omanik maksma tulumaksu üürniku tasutud elamu renoveerimiskulude, laenumaksete ning kindlustusmaksete pealt,” selgitas Udde.

20%-line mahaarvamine üüritulust üürimisega seotud kulude katteks tehakse tuludeklaratsioonis ilma dokumentaalsete tõenditeta. Summalist ülempiiri mahaarvamisele seatud ei ole ning mahaarvatavat summat ei arvestata üldise 1200eurose mahaarvamiste piirmäära hulka.

“Eesmärk on eelkõige muuta eluruumide üüriturgu läbipaistvamaks, vähendada üürilepingutega seotud vaidlusi ning suurendada maksutulu,” lisas Udde. Üüritulu maksustamise muudatused kahandavad küll lubatava mahaarvamise tõttu maksustatavat tulu, kuid samas peaksid rohkem motiveerima inimesi saadavat üüritulu deklareerima.

“Samuti on tuludeklaratsioonis nõutav füüsilise isiku kinnitus üüritulu saamise või mittesaamise kohta, mis peaks veelgi enam suunama isikuid õiguskuulekalt käituma,” lisas ta.

Meetme oodatav mõju füüsilise isiku tulumaksu laekumisele on 2017. aastal 6,9 miljonit, 2018. aastal 7,3 miljonit ja 2019. aastal 7,8 miljonit eurot.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles muudatust kommenteerides, et see mõjutab üüriturgu sama palju kui homne ilm. Temaga on nõus paljud korteriomanikud, kes oma vara üürile on andnud. Arusaadavalt ei soovi avalikult oma seisukohta jagada inimesed, kes eraisikuna korterit välja rendivad ja makse ei maksa, kuid eravestluses kinnitavad nad, et 20% maksuvabastus neid tulu deklareerima ei pane. Paljud on loonud korteri üürimiseks ettevõtte, et maksukäitumine oleks seadusekohane.

Toompark tõi välja, et üürituri peamine probleem on selle n-ö põranda all olek ning seadusemuudatus pole piisav põhjus, et need, kes mustalt tegutsevad, oleksid motiveeritud tulusid deklareerima. “Need on tavaliselt juhuse tahtel üürijad,” lisas ta, tuues näiteks, et paljud korterid on n-ö mustal turul juhul, kui näiteks kellegi vanem sugulane lahkub siit ilmast ja pärijad rendivad korteri välja või kui inimesed kolivad kokku ja tühjaks jäänud korterit ei soovita müüa, vaid hoitakse varuks. “Kui vanasti olid kalliskivid daami parimad sõbrad, siis nüüd on see kinnisvara,” nentis Toompark.

Suur probleem on ka see, et tulumaksuvabastus on aastapõhine. “Kaks aastat rendid välja ja siis võib olla vajadus korterit remontida,” arvutas Toompark. Kui Tallinnas võiks veel maksuvabastus kulud katta, siis näiteks Paides, kus üürihinnad on tagasihoidlikud, aga remondikulud Tallinnaga võrdsed, on olukord veel keerulisem.

“Ühe korteri väljaüürimine võiks olla tulumaksuvaba. Siis ei peaks tulusid varjama. Riik võiks leebuda ja loobuda iga euro kokkukogumisest,” selgitas Toompark. Ta märkis, et seadusemuudatus võiks olla suunatud ikkagi üürituru elavdamisele ja elamispinna kättesaadavusele. Üüriturule tuleks meelitada ka need korteriomanikud, kes seni oma tühjalt seisvat kinnisvara pole maksude pärast välja üürinud. “Need, kellel on rohkem kortereid, on teinud sellest äri ja ajavad asju ettevõtte vahendusel.”

Omanikud soovivad suuremat maksuvabastust

Omanike keskliit pöördus rahandusministeeriumi poole seoses tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõuga ja täpsemalt eelnõu punktiga 14, mille kohaselt tulumaksuseaduse 7. peatükki täiendatakse §ga 391 järgmises sõnastuses: "Üüri arvestamine Võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (§ 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.”

Seni maksustati nimelt üüri puhul kogu käivet (see tähendab kogu üürisummat), mitte üürileandja tulu, ning see on liidu sõnul selgelt vastuolus tulumaksu põhimõttega, mille eesmärk on saadud tulu maksustamine.

"Väikelinnades ja asulates tekkis olukord, kus üüri ausalt deklareeriv inimene jääb lõppkokkuvõttes üldse ilma tuluta, sest juba üürisumma iseenesest on sedavõrd väike, et kui selle pealt veel tulumaks tasuda, siis tihtipeale ületavad remondi ja muud üürile antud varaga seotud kulud üürisumma mitu korda," on pöördumises kirjas.

Liit leidis, et algatus muuta füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadava üüri maksustamist õiglasemaks on kiiduväärt ning pooldab vastavate muudatuste tegemist tulumaksuseaduses.

Samas ei olda rahul üürimisega seotud kulude katteks üürist sedavõrd väikese osa mahaarvamise võimalusega, kuna see ei ole praktikas piisav ning seetõttu ei täida eesmärki muuta üüri maksustamine õiglasemaks ning vähendada üüritulu varjamise huvi.

 

 

Kulude katteks maha arvatav summa liiga väike

Liit tõi välja, et praktikas on vaja oluliselt suuremas ulatuses kulude mahaarvamise võimalust, et üüri maksustamine oleks õiglane ja üürileandjatel ei oleks huvi üüritulu varjata.

Liit on seisukohal, et eluruumide üürimisega seonduva seadusandluse muutmise strateegiline eesmärk peaks olema üürituru n-ö põranda alt väljatoomine, et oleks tagatud piisava hulga eluruumide kättesaadavus.

Üüri tulumaksustamise poole pealt oleks selleks nende hinnangul parim lahendus kehtestada kindlaks perioodiks (näiteks kümme aastat) füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadavale üürile tulumaksuvabastus või minimaalse meetmena ilma ajalise raamita püsivalt lubada üürimisega seotud kulude katteks üürist maha arvata tunduvalt suurem osa, mis võiks liidu esmaste arvutuste põhjal olla ca 60%.

Üürile maksuvabastuse andmisel oleks mõistlik sätestada ka korterite arv (1–2 korterit), mida võib üks füüsiline isik tulumaksuvabalt välja üürida.