Väärinfo võib kinnisvara ostjale kalliks maksma minna

OÜs Õllenaut pruulmeistri ametit pidav Ilmar Räni on pidanud maakleri ebaprofessionaalsuse tõttu kannatama kahel korral, rääkis ta kinnisvarakonverentsil "Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?” aruteluringis "Kes on klient ja milline on maakleri lepinguväline vastutus kinnisvaratehingu osapoolte ees?".

Esimese korteri puhul selgus puuduliku info tõttu alles notari juuresolekul, et eluase oli kaasomand. Pärast selle asjaolu ilmnemist kinnitas omanik, et korteri kaasomanike käest on müüginõusolek saadud ja ostja ei hakanud ka heauskselt sellele ise tähelepanu pöörama.

Kui korteris juba uute omanike remonditööd hoogu kogusid, ilmus välja eluaseme kaasomanik, kes otsustas pinna ise ära osta. Seaduse järgi oli tal selleks ka eesõigus ning nii tuli uutel asukatel kohvrid pakkida ning kulutatud aja ja rahaga hüvasti jätta.

Räni teiseks ebaõnnestunud tehingu objektiks oli maja. Maakleri väitel oli hoonel olemas kasutusluba, ostja käis maja ka kahel korral vaatamas. Hindamisaktid tegi Räni seejuures oma raha eest. "Siis aga selgus, et majal ei olnud ei tsentraalvett ega -kanalisatsiooni, kuigi väideti vastupidist. Ühtlasi puudus majal kasutusluba ning tuli teha ümberehitus, sest olemasoleval kujul ei oleks ehituslahendus vastanud päästeameti nõuetele,” rääkis Räni.

Kuna tegu oli usaldusväärses kinnisvarabüroos töötava maakleriga, puudus huvilistel alus kahtluseks. Ometi hakkasid vead järk-järgult välja tulema ja tehing jäi soiku. Segaduse hinnaks sedapuhku ostja poolt hindamisaktile kulutatud 360 eurot ja mahavisatud aeg. 

Seadus ostjat kaitsma ei kohusta

Maaklerite tahtmatus end kurssi viia vahendatava objekti andmete korrektsusega ning praakreklaam on tekitanud teisigi anekdootlikke juhtumeid. Ebapädevate vahendajate korralekutsumine on aga keeruline, sest seaduse järgi võib maakleri klient olla vaid müüja.

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimehe Ardo Lepa sõnul kehtib maakleritele Euroopa Liidu standard, mis seab vahendajad ostja suhtes moraalse vastutuse ette. Mingitest juriidilistest kohustustest aga rääkida ei saa. "Maakler, kes vara müüb, peab omandi kohta käiva teabe selgeks tegema registri järgi," märkis Lepp.

Info õigsus ja kogus, mille maakler on kohustatud edastama oma mittekliendist ostjale, on Lepa sõnul määratud Euroopa Liidu standarditega. "Kui müüja keeldub müüdava objekti kohta teavet avaldamast, lasub maakleril kohustus ostjat sellest teavitada. Kui maakler norme ei järgi, on ta ametisse sobimatu," märkis Lepp ja lisas, et kinnisvarabürood peaksid ebapädevad maaklerid ametist tagandama.

See aga ei tähenda, et ebaõiglase tehingu korral poleks ostjal võimalust oma õigust kohtu kaudu nõuda. Kinnisvarabüroo Uus Maa elamispindade tegevjuhi ja kutselise maakleri Eve Soppe sõnul saab rääkida võõrandamislepingutes mitmest seadustel põhinevast punktist, mis kehtivad igale müüjale ja toimivad ostja kaitseks. "Pealegi koolitatud maakler oskab müüjale juba müügiobjekti kohta infot kogudes varjamisest tulenevaid tagajärgi selgitada,” lisas Soppe.

Ostja huve kaitsevad punktid saavad selgeks, kui vaadata võlaõigusseaduse vastavaid paragrahve. "Asja lepingutingimustele mittevastavuse korral saab ostja nõuda lepingu täitmisena asja parandamist (võlaõigusseadus § 108 ja 222), oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda (võlaõigusseadus § 110), nõuda kahju hüvitamist (võlaõigusseadus § 115 ja 225) või alandada ostuhinda (võlaõigusseadus § 112 ja 224). Kui asja lepingutingimustele mittevastavus on oluline lepingu rikkumine, võib ostja lepingust taganeda (võlaõigusseadus § 116-118 ja 223),” selgitas Soppe.

Viidatud seadusepunktid ei õigusta Soppe sõnul muidugi maaklerite ebapädevust ja kohus peaks olema viimane koht, kus tehingutega kaasnevaid detaile selgeks rääkida. Pealegi tähendab kohtutee ajakulu ja rahalist väljaminekut, mille peab hüvitama tavaliselt ostja positsioonil olija. 

Kuulutused eksitavad ostjat

Räni sõnul leiab eksitavat teavet kõikidest kohalikest kinnisvaraportaalidest. Olgu siis tegu hoone kasutusloa, korteriomandi vormi, pindala või muude detailidega. Lisaks jätab soovida portaalide otsingumootorite funktsionaalsus ja otsingutulemuste vastavus sisestatud märksõnale.

"On ette tulnud, et müüdava objekti elamispind on kuulutuses kajastatud üldpindalana. See tähendab, et heauskset ostjat ootab ruumiküllase objekti asemel ees oluliselt väiksem elamispind," märkis Räni.

Räni sõnul vajaks korrastamist terve portaalide otsingusüsteem. "Kui ma soovin saada ülevaadet portaalis vahendatavatest majadest, siis otsingutulemuste seas võib leida ka suuremaid kortereid või paarismaju. Selliste vääratuste esinemine kulutab aega ja häirib potentsiaalset ostjat,” rääkis Räni.

Välistatud pole, et kuulutuse teave, mis on võetud ehitisregistrist, on juba seal väär. "Ehitisregister pole alati sada protsenti täpsete andmetega, kuid maakleri ülesanne on ebakorrapärad välja selgitada,” sõnas Lepp.

Objekti pindala võib muutuda näiteks ümberehituste tõttu. Lepal oli hiljuti näiteks kogemus, kus omavalitsuse tegemata töö tõttu puudus vanale hoonele tehtud juurdeehitusele kehtiv ehitusluba. "Registri andmeil oli kinnistul vaid 2006. aastal ehitatud suvila, kuid tegelikult asus seal kaks maja. Kõnealusel juhul oli segaduse põhjustaja vald, kes oma viga ka tunnistas ja tegi vastavad muudatused,” rääkis Lepp.

Soppe hinnangul on ehitisregistrist avastatud väär info siiski pigem erandlik nähtus. Reegel on, et avaldatud kuulutus peab olema tõeste andmetega ja pinna suuruse ümardamist ei ole soovitav teha. Kui kinnistusamet ei kajasta pinna suuruse detailset infot, siis ehitisregistris on see teave olemas. "Oleme avastanud koondnumbrites erinevusi, kuid tegemist on üksikjuhtumitega, see pole reegel. Korteriühistu arvel kajastatav pinna suurus ei ole tõesti kuulutuses märkimist vajav number,” märkis Soppe.

Regulatsioonid looksid korra

Räni sõnul võiksid kinnisvara müüa ainult kutselised maaklerid, kellel on vastav litsents ja kes on sooritanud maakleri kutseeksami. Lisaks peaksid kinnisvaraportaalid võtma oma kohustuseks kontrollida kuulutustes olevate andmete vastavust tegelikkusele. 

Puudulikke punkte leidub Räni sõnul ka ostjat kaitsvates seadustes. "Oletame, et ostja soetab endale kinnisvara, mille juures ilmnevad probleemid. Kui aga objekti müüja lahkub Eestist või keeldub koostööst, pole võimalik kulutatud raha tagasi saada või on see aeglane ja keeruline protsess, mis tähendab pikemat kohtuteed,” tõi Räni näiteks.

Kontrollivate seaduste poolt on ka Lepp, kelle sõnul aitaks olukorra parandamisele kaasa maakleriteenuse osutamise rangem regulatsioon, sest praeguste nõuete kohaselt võib maakleriks hakata peaaegu igaüks, kes seda soovib. Kuni sellise seaduseni jõutud pole, on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda alustanud maaklerite registri loomisega. "Selle eesmärk on koondada kõik maaklerteenust osutavad kinnisvaramaaklerid ühtsesse nimekirja, kust kõigil soovijatel oleks võimalik kontrollida, kas talle teenust pakkuv maakler on registreeritud või mitte," märkis Lepp.

Registriga liitudes kinnitab maakler, et järgib oma tegevuses koja heade tavade koodeksit, kinnisvaramaaklerite kutsestandardit ning Euroopa Liidu maakleriteenuse standardit. "Kontrolli registris registreeritud maaklerite üle teeb koja aukohus,” märkis Lepp.

Register on küll alles loomisjärgus, kuid huvi selle vastu on olemas. Ühtlasi tegutseb koda Lepa sõnul selle nimel, et avalikkust probleemidest ja lahendustest teadlikumaks muuta.

Soppe sõnul on ebatäpsustega kaasneva vastutuse kinnisvarabüroode või koja õlule lükkamine ebaõiglane. "Millist teenuse kvaliteeti oodata maaklerilt, kes oma tööks vajalike oskuste arendamisest huvitatud ei ole? Miks peaks klient usaldama oma elu tähtsaima, sageli ka suurima tehingu maakleri kätte, kes koolitustel ei käi ja kutselise maakleri nime ei kanna? Soovitan müüjatel-ostjatel neid küsimusi endalt küsida,” rõhutas Soppe.