Puuküürnikud võetakse pihtide vahele

"Seda on väga pikalt oodatud. Viimased 5-7 ministrit on lubanud sellega tegelda, kuid pole teinud. Paistab, et jää on hakanud sulama, kuid ma pole varem nende protsesside juures olnud ning see võib ka petlik tunne olla. Vanemad inimesed on öelnud, et enne, kui asi pole tehtud, pole midagi olemas," ütles kinnisvarainvestor Peeter Pärtel, kes osales detsembris toimunud ümarlaual.

Nimelt arutati detsembris ministeeriumi eestvedamisel võlaõigusseaduse muutmise vajadust ja üürileandjate paremat kaitset. Toona lubas minister Urmas Reinsalu osalejatele, et tänavu tehakse võlaõigusseaduse muudatusettepanekud.

Korteriomanike mure

Korteriomanikud on olnud pikalt hädas, et üürnikud võivad üürivõlal lasta koguneda kolm kuud, enne kui omanik võib nn puuküürnikust vabanemiseks midagi ette võtta. Ning kuna seadus räägib selgelt üürniku kasuks, võib kolmekuuline periood veelgi pikemaks venida.

See on ka põhjus, miks paljud kinnisvaraomanikud ei julge oma korterit üüriturule tuua.

Justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Kristiina Koll selgitas, et käimas on muudatusettepanekute analüüs. Täpsemalt on analüüsimisel järgmised teemad: üüri tõstmise alused; üürileandja võimalused lepingu lõpetamiseks, kui üürnik maksetega viivitab; remondi tegemise kohustuse vabalt kokku lepitav jaotus; üürniku võimalused lepingu lõpetamiseks ning leppetrahvide küsimus.

Pärtel ütles, et pealkirja tasandil tundub analüüsitavate teemade loetelus enamik kohtumisel arutatud asju olemas, kuid samas on mõned ka puudu. “Loetelust paistab puuduvat korteri sisustuse kaitse. Eesti eripära on, et korter üüritakse välja koos täissisustusega. Käsitlemata on suurema kui kolme kuu üüri ulatuses tagatisraha küsimine. See on väiksemate asulate probleem, kus üür on nii madal, et kolme kuu üür ei taga piisavalt korteri sisustuse kaitset.” Kristiina Koll täiendavate teemade lisandumist ei välistanud.

Ministeeriumil on plaanis esitada väljatöötamiskavatsus võimalike muudatusettepanekutega selle aasta esimeses pooles. “Loodame siis tehtavad ettepanekud võimalikult erinevate osapooltega läbi arutada, et ettevalmistatavad õiguslikud muudatused oleks tasakaalus ja arvestaksid nii üürileandja kui ka üürnike huvidega,” märkis nõunik.

Üürigarantii erasektorist

Puuküürnike tõrjumiseks on lahendusi pakkunud ka erasektor. Kinnisvarabüroo MyHome tuli hiljuti turule üürigarantiiga, mis tagab üürivõla korral korteri omanikule kuni kolme kuu üürimaksed või maksimaalselt 2000 eurot koos kommunaalkuludega. MyHome’i asutaja Kadri Kruus-Magomedovi selgitusel on garantii pikkus kujunenud nii, sest praegu kehtiva seaduse järgi võib üürilepingu üles öelda pärast kolm kuud tekkinud üürivõlga. Firma üürigarantiid ilma üürikorteri haldusteenuseta ei paku, kuna muidu puudub ülevaade, millised on üürniku ja üürileandja suhted ning kuidas toimub arveldamine. Haldusteenuse tasu on 7% kuu üürist ning üürigarantii 3%.

“Välismaalased teavad täpselt, mis on property management ehk üürikorterite haldusteenus, aga Eesti inimesed ei saa päris täpselt aru, mis see üürihaldus on,” lausus Kruus-Magomedov. “Paljud mõtlevad, et ma teen seda ise, kuid tegelikult on sellega hädas. Eesti inimeste põhimure on olnud see, et aga te ju ei garanteeri mitte midagi.”

Tema sõnul teevad nad tegelikult väga suure töö ära ning lahendavad üürnikke ja kortereid puudutavaid probleeme. Firma on haldusteenust pakkunud üle kümee aasta, võlgnikke pole neil olnud. Firma teeb põhjalikku tööd sellega, kuidas üürnikke valitakse ja nende tausta uuritakse. “Kuna me suudame seda väga hästi teha, siis tulimegi sellega lagedale, et palun väga, me garanteerime. Tegelikult oleme seda alati klientidele garanteerinud ja mitte keegi pole rahast ilma jäänud, kuid nüüd esineme sellega avalikult,” selgitas ta.

Absurdne olukord

Suurtest kinnisvarafirmadest pakub üürikorterite haldusteenust vaid Ober-Haus. Ettevõtte tegevjuht Jüri Kulbin ütles, et üürigarantii kõlab küll reklaami hüüdlausena väga paljulubavalt, aga tegelikult on ka selle teenuse juures palju erinevaid piiranguid. “Ei ole olemas teenust, mida lõpuks ei maksa kinni tellija ise, kas kaudselt või otseselt, kuskilt peab see raha ju tulema,” märkis ta.

Kulbini sõnul pole Ober-Haus seni veel puuküürnikega kokku puutunud ning ta ei näe üürigarantii pakkumiseks ka vajadust. “Ju siis meie üürilepingud on nii tugevad,” pakkus ta.

Samas on tema sõnul praegune seis seadusest tulenevalt absurdselt kreenis üürniku kasuks. “Kui ta tunneb seadust, siis võib ta olla omanikule tõsine probleem. Nö puuküürniku väljatõstmine ei ole täna lihtne ja seda seadusandlust tuleks kindlasti reguleerida üürileandja poole, et valitseks tasakaal. Kõlab ju loogiliselt, et kui üürnik on ikka selgelt pahatahtlik, siis miks peab teine osapool vägisi taluma temale selgelt kahjulikku koostööd ja ta peab oma taskust kellegi elu kinni maksma, pealt vaatama kuidas puuküürnik tema seljas liugu laseb. Absurdne olukord,” rääkis Kulbin.

Üürileandjate huvidega saab veidi enam arvestada

Milliseid seaduse muudatusettepanekuid kavatseb ministeerium mittemaksvast üürnikust kiiremaks vabanemiseks teha?

Justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik Kristiina Koll: “Tegemist on kompleksse küsimusega. Üürimaksete tasumata jätmine on kahtlemata lubamatu. Samas on isiku väljatõstmine väga range meede, mis saab toimuda ainult kohtuotsuse alusel ja riikliku täitemenetluse raames. Sellest põhimõttest ei ole võimalik loobuda. Küll aga vajab edasist analüüsi ja arutamist, kas ja kuidas saaks kohtumenetlust või täitemenetlust teatud küsimustes tõhusamaks muuta või kas tasuks lubada üürimaksetega viivitamisel lepingu ülesütlemist lühema aja jooksul. See on üks konkreetne teema, kus me praegu muudatusi kaalume. Ka siin tuleb arvestada, et kuna üürniku jaoks on tegemist koduga, ei saa lepingu lõpetamine olla võimalik ebaproportsionaalselt lühikese tähtaja jooksul. Samas on selles küsimuses võimalik siiski võrreldes kehtiva õigusega veidi enam üürileandjate huve arvestada. Praegu on kaalumisel kolmekuulise perioodi lühendamine või ka üürnikule täitmiseks täiendava tähtaja andmise kohustusest loobumine.