Külmavärinad Rootsi eluasemeturul

„On märke, et turg on jahtumas. Hinnad ei tõuse enam nii kiiresti, räägitakse jutte, et ehitajad pole enam nii entusiastlikud kui 6–12 kuud tagasi, müügis on rohkem maju-kortereid ja nii edasi,“ rääkis SEB grupi ökonomist ning Põhjala majanduse asjatundja Daniel Bergvall.

Rootsi rahvaarv kasvab jätkuvalt kiiresti – viimase viie aastaga on see suurenenud pea 512 000 inimese võrra – ning üha rohkem elanikke kolib suurlinnadesse. See ongi tekitanud suurema nõudluse uute eluhoonete järele, ütles Swedbank Eesti peaökonomist Tõnu Mertsina.

Nüüdseks on nõudlus ja pakkumine aga nihkesse läinud. Bloomberg tõi välja, et turul olevate korterite hulk on jõunud üheksa aasta kõrgeimale tasemele, ent ostud jäävad sellest tasemest maha. Ka ehitusmaht kasvab võimsalt ning uute arenduste maht ronib lähedale 2006. aasta tasemele, mil turg oli kõigi aegade tipus.

Samas on kinnisvaramaakleritel üha raskem elamispindu maha müüa – pindu tuleb vaatama vähem inimesi ning ostjatel-müüjatel on üha raskem hinnas kokku leppida, tõdes Bloomberg. Elukondliku kinnisvara turu kohta andmeid koguva Svensk Maklarstatistiki andmetel kulus viimase kolme kuu jooksul korteri müügi peale keskmiselt 34 päeva, samas kui aasta aega tagasi tuli oodata vaid 31 päeva.

Mertsina tõi välja, et tugev roll on olnud ka Rootsi finantsinspektsioonil, mis tahab laenamist karmimaks muuta. Aktiivne laenamine, suuresti just ülehinnatud eluasemete ostmiseks, on paisutanud majapidamiste võlakoormuse väga kõrgeks.

Siht laenamise karmistamisele peaks Swedbank Eesti peaökonomisti sõnul lähiajal vähendama rootslaste nõudlust kallimate eluasemete järele, piirama laenamist ning ohjeldama ka eluasemete hinna kasvu. Ehkki peaasjalikult on inspektsiooni siht ohjeldada laenamist, on see pidurdanud ka hinnakasvu ning pikendanud müügiaega.

Toob vajalikku stabiilsust

Rootsi eluasemehinnad on tublisti ülehinnatud – Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB) mudeli järgi olid need umbes 40–60% õiglasest hinnast kõrgemad. See on aga rohkem kui mujal Euroopa Liidus, märkis Mertsina.

Ta tõi ka välja, et Rahvusvahelise Valuutafondi (IMF) hinnangul oli möödunud aastal Rootsis sissetulekute ja hinnakasvu vahe umbes 40% üle ajaloolise keskmise. Igatahes ületab eluasemete hinnakasv tublisti palgakasvu.

Ülekuumenenud turu jahtumine on paljude arvates positiivne nähtus. „Viimastel kuudel on Rootsi eluasemeturule tekkinud tervislikke märke stabiliseerumisest,“ märkis SEB AB tegevjuht Johan Torgeby panga tulemusi tutvustades.

Ka Rootsi suurim eluasemelaenude andja Swedbank peab toimuvat positiivseks. „Praegune aeglustumine on minu arvates tervislik, aga samas ei lahenda see probleeme. Tavalise sissetulekuga inimeste jaoks on saadaval kaugelt liiga vähe elamispindu,“ rääkis Swedbanki tegevjuht Birgitte Bonnesen konverentsikõnes ajakirjanikele. Suurpanga äsjastest tulemustest ning väljavaadetest saab täpsemalt lugeda allpool.

SEB ökonomist Bergvall rõhutas samuti, et pisike hinnalangus oleks ilmselt tervislik ning seda oleks ka kerge hallata, kusjuures majandusele laiemalt jääks mõju üsna tagasihoidlikuks. „Enamik inimesi tahaks, et hinnad liiguksid külgsuunas, aga nagu me teame, lähevad varahinnad tavaliselt kas üles või alla,“ tõdes analüütik.

"Kõik tundub väga tuttav"

Kui suurpankade ökonomistid pole kuigi varmad kriisi kuulutama, siis investorite seas on ka neid, kes näevad asju märksa mustemates toonides. Eestis elav Rootsist pärit investor Stefan Andersson näeb, et pauk võib olla lähedal või juba käes.

„Olles elanud Rootsis krahhi ajal 1990–1992 ja Eestis krahhi ajal 2007–2010, tundub mulle kõik väga tuttav, aga seal on endiselt palju neid, kes ei saa aru, mis toimub ja millised tagajärjed võivad olla,“ märkis Andersson eelmisel nädalal veebifoorumis.

Arendajad on hakanud projekte vaikselt edasi lükkama ning kinnisvaraarendajate aktsiad on Stockholmi börsil olnud vabalanguses, tõdes Andersson. Näiteks on viimastel päevadel järsult kukkunud kõrgema klassi elamispindu pakkuv Oscar Properties, mis vähendas tugevalt enda kasvuprognoosi.

Veel kuu alguses kauples Oscari aktsia 100 krooni kandis, eelmisel reedel juba 76 krooni juures ning eile lõpetas väärtpaber 34,6 krooni tasemel, langedes teisipäevaga võrreldes 6,5 protsenti. See oli firma ajaloo kõige halvem päev.

Kõva kukkumise taga oli see, et Oscar langetas tugevalt ärikasumi prognoosi. Firma teatel on selle taga peaasjalikult just nõrk turuolukord, samuti on kasvanud kulud. Niisiis on ettevõte otsustanud olla ettevaatlikum ning mitte alustada teatud arendustega, märkis Oscar Properties.

Korrektsiooni ootuses on kõva hoobi saanud ka teiste elukinnisvara arendajate aktsiad, alla on liikunud näiteks Tobin Properties ja JM. Danske Banki vanemanalüütik Matti Ahokas tõi välja, et arendajate äris on suur roll Rootsi pankadelt saadud laenudel ning nende võimendus on tugev. See võib tema arvates tähendada probleeme näiteks Swedbankile, mis on kinnisvaraturule antud laenude kaudu võtnud väga suure riski.

Vundament on hea

Handelsbanken märkis Swedbanki aktsia kohta koostatud värskes analüüsis aga otsesõnu, et nende arvates pole eluasemehindade kerges languses midagi dramaatilist – vastupidi, kerget jahtumist tervitavad nii pangad ise kui ka Rootsi regulaatorid.

„Ni kaua kui põhilised fundamentaalnäitajad, nagu SKP kasv ja tööhõive, kulgevad soodsalt ning intressimäärad on madalad, on meil eluaseme hinnakrahhi raske näha,“ seisab Handelsbankeni analüüsis.

Järgmise intressiotsuse teeb Rootsi Riksbank juba täna. Täpsemalt saab ootuste kohta lugeda lisaloost, ent olgu öeldud, et analüütikud ootavad, et keskpank ruttama ei hakka ning intressimäärad püsivad madalal veel mõnda aega.

Ka SEB ökonomist Daniel Bergvall rõhutas, et järsk hinnalangus on ebatõenäoline, kui just kogu Rootsi majandus tõsiselt raputada ei saa. Praegu läheb majandusel aga hästi ning ka tööhõive tõuseb nobedalt. Lisaks vähendavad mingi piirini riske karmimad laenureeglid.

Bergvalli sõnul pole niisiis põhjust suuremat hinnalangust karta, kui just majandust ei taba mõni välisšokk, mis kasvu aeglustaks, või kui ei tehta viga kas eelarve- või rahapoliitikas. Põhimõtteliselt oli sama meelt ka Swedbank Eesti peaökonomist Tõnu Mertsina.

Mertsina arvates pole liialt karta tarvis. Swedbanki analüütik tõi välja, et Rootsi majapidamiste säästud on Euroopa Liidu suurimad ning ka riigi eelarve ülejääk on suur. Sissetuelkute kasv, säästumäär ja eelarve ülejääk peaks tugevad püsima ka lähiaastatel, mis tähendab, et majapidamiste laenude tagasimaksevõime on hea, ütles Mertsina. Lisaks on nii inimestel kui ka pankadel üldiselt piisavalt tagatist puhuks, kui hinnad langema peaksid.

Swedbank Eesti peaökonomist märkis samas, et riskide vähendamisel tehtavad vead, mis muudaksid turu veelgi närvilisemaks, võivad liigseid riske põhjustada ning eluasemete hinda liialt alandada. Rootsi püüdlustel riske vähendada on oma kõrvalmõjud, rõhutas ta.

Näiteks on finantsinspektsiooni karmim poliitika, mis on pidurdanud laenamist ning aeglustanud eluhoonete hinna kasvu, teinud turu üsna närviliseks. „Paraku võib sellistel sammudel olla kinnisvaraturu jaoks liialt tugev efekt, mis loodetavasti on ajutine,“ rääkis Mertsina.

Swedbank hiigelpauku ei pelga

„Ma ei näe mingeid sellele viitavaid märke ja ma olen näinud hulka kriise,“ ütles Swedbanki tegevjuht Birgitte Bonnesen värskete tulemuste tutvustamisel, kommenteerides kartusi Rootsi eluasemeturule tekkinud mullist ja selle peatsest lõhkemisest.

Swedbank on Rootsi turu suurim kodulaenupakkuja. Kinnisvarahalduritele on antud laenu umbes 221 miljardi krooni ehk 23 miljardi euro eest ning seega on pank avatud hiigelriskile, millel investorid peaksid pilku peal hoidma, rääkis Danske Banki vanemanalüütik Matti Ahokas Bloombergile.

Tema sõnul ei tea mitte keegi, mis Rootsi eluasemeturul saama hakkab, Swedi avatud risk on aga väga suur. Kui kinnisvarafirmadel hakkavad asjad kehvasti minema, toob see Danske analüütiku sõnul probleeme kaasa ka pankadele.

Ahokas hoiatas, et hulk kinnisvaraarendajaid, keda Swedbank on finantseerinud, kasutavad väga tugevat laenuvõimendust. See tähendab Danske vanemanalüütiku sõnul, et isegi väikesed muutused – kui arendused viibivad või tuleb ette muid pisitõrkeid – mõjutavad turgu tugevalt.

Jahtuv kinnisvaraturg ei tähenda Swedbankile ilmselt aga midagi head. Juba eelmisel nädalal soovitas Deutsche Bank enda ülevaates Swedbanki aktsiaid müüa. „Suurtest Rootsi pankadest on Swedbank meie hinnangul kõige avatum eluasemeturu aeglustumisele ning võimalikule marginaalisurvele," seisab analüüsis.

Eile teatas Swedbank, et teenis kokku 6,19 miljardit Rootsi krooni ärikasumit, mis ületas tublisti Reutersi küsitletud analüütikute oodatud 5,87 miljardit ning aastatagust 6,03 miljardi suurust kasumit. Ka intressitulu näitas kasvu.

Swedi A-aktsia lõpetas eile Stockholmi börsil siiski pisut madalamal, langedes 0,24 protsendi jagu, 205,6 kroonile. Mitu analüütikut kärpis ka eile panga väärtpaberi hinnasihti – UBS nihutas sihi 243 kroonile, Barclays kärpis selle 210 kroonile ning Credit Suisse 203 krooni juurde.

Swedbanki suhtes optimistlikult meelestatud Handelsbanken tõdes enda põhjalikus analüüsis aga, et tegelikult oli kolmas kvartal hea, ehkki turg otsustas seda ignoreerida. Ka Rootsi majanduse väljavaade tervikuna on panga hinnangul hea, pisike hinnalangus oodatud ning kriisist asjad kaugel.

Handelsbanken rõhutas, et investorid tunnetavad justkui kõrgemaid riske Rootsi kinnisvaraturult, ent vähemalt kolmandas kvartalis suutis pank ootusi napilt ületada – netointressitulu kasvas ning laenumarginaale suudeti alal hoida.

Teiste analüütikutega võrreldes on Handelsbanken pigem optimistlik: nende analüütikute hinnasiht Swedi aktsiale on 235 krooni. Lisaks soovitatakse Swedbanki aktsias positsiooni jätkuvalt pigem suurendada, ehkki otsest ja kindlat ostusoovitust Handelsbanken Swedile ei anna.