"Iga lisanduv büroopind toob hinnasõja"

EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas märkis ettevõtte värskeid majandustulemusi kommenteerides blogipostituses, kolme viimase aasta jooksul on tänu Euroopa Keskpanga nullintressipoliitikale ärikinnisvara hinnatase oluliselt tõusnud ning vastavalt tootlused langenud. „Konservatiivse investorina on meie fondide uute investeeringute maht seetõttu langenud ja järjest enam keskendume me olemasolevate investeeringute efektiivsemale valitsemisele, hoonete laiendamisele ning värskendamisele, et olla atraktiivne üürileandja kasvava konkurentsi tingimustes.“

Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toomparki sõnul on praegu büroopindade ja kaubanduspindade pakkumisi väga palju. „Seda klienti, kellele mingi pind nii meeldib ja kes oleks nõus maksma turu tasemest kõrgemat hinda, väga palju ei ole,“ märkis Toompark. Kuigi büroopindade valik on väga suur, on ta siiski veendunud, et turul võib olla nišše, kus nõudlust on piisavalt – näiteks mõnes konkreetses piirkonnas.

Kui vaadata äripindade pakkumisi, siis tekib Toompargi sõnul paratamatult küsimus, kes need pakkumised alla neelab. Toompark ei ütle, et suur pakkumine tingimata üürihindade alanemist tähendab, aga surve all hinnad kindlasti on. „Pigem võime näha, et amortiseerunud hoonetest, kus ei ole nii head tingimused ja pinnalahendused, hakkavad ettevõtted kolima parematele ja nüüdisaegsematele kontoripindadele,“ arvas Toompark. Ta viitas, et äripindade üürihinnad viimase 5-7 aastaga väga palju muutunud ei ole. „Küll on muutunud tootluse ootus ja seeläbi vara väärtus.“

Linnaku-tüüpi keskkondadel on eelised

Pindi Kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul muutub eristumine ja lisandväärtuse pakkumine üha olulisemaks. „Kontoripindade maht on praegu turul optimaalne. Iga lisanduv pind toob kaasa võitluse ja hinnasõja,“ leidis Sooman. Tema sõnul on edukad need arendajad, kes suudavad pakkuda kompleksset lahendust. „Hea näide on siin linnaku-tüüpi keskkonnad, näiteks Ülemiste City ja Mustamäe kampuse piirkond. Need on keskkonnad, mida arendatakse tervikuna ehk seal on koos kontoripinnad, toitlustusasutused ja näiteks lastehoid,“ kirjeldas Sooman, kelle sõnul on üürnikel linnakutes mugav, sest elu keerleb ümber nende. Tunnustavalt toob Sooman esile ka Telliskivi kvartali arendamist, kus on nii vanemaid kui ka juba renoveeritud büroohooneid, intensiivselt areneb toitlustus ning detailplaneeringu järgi on võimalik rajada ka täiesti uusi büroopindu ja kortermaju.

Teise olulise arengusuunana toob Sooman välja vanade tehasehoonete renoveerimise. „Nii mõnigi suurtest tehasehoonetest on plaanis ümber teha stock-office-tüüpi kontoriteks,“ märkis Sooman. Kui vanasti olid tootmine, kauplused ja kontor linna erinevates piirkondades, siis nüüd koondatakse need kokku.

Kaubanduskeskused peavad eristuma

Eristumine ja komplekssus on märksõnaks ka kaubanduskeskuste arendamisel. Pidevalt tuleb juurde uusi kaubanduspindu ning aktiivselt laiendatakse ka olemasolevaid. „Kui kaubanduskeskustes ringi vaadata, on märgata, et üürnikud vahetuvad. Ja nad vahetuvad mitte sellepärast, et kaubanduskeskus hinda tõstaks ja see neil üle jõu käiks, vaid nad ei suuda enam endale lubada kaubanduskeskustes olemist,“ märkis Sooman.

Tema sõnul ei ole kaubanduspindade mure mitte ruutmeetrite suur hulk, vaid keskuste vähene eristuvus. „Kui ma tahan osta fotoobjektiivi, kingi ja lapsele seljakotti, siis ei ole vahet, millisesse kaubanduskeksusesse ma lähen, sest tegelikult saan ma täpselt samad asjad igalt poolt kätte,“ toob Sooman näite. Tema sõnul on näiteks tuntud kaubamärkide esinduspoodide avamine keskustes toonud neile alguses küll kasu ja tuntust, kuid olukord muutub kohe, kui kaubamärk laieneb ka teistesse keskustesse. Hea eristunud keskusena nimetab Sooman Järve Keskust, kus on toidupood ning kõik muu seotud kodu ja kodukaupadega.

Kaubanduskeskuste edukust hakkab mõjutama ka meelelahutuse, toitlustuse ja kaubanduse ühtseks tervikuks sidumine „Edukas on see keskus, kus suudetakse need ära siduda nii, et inimene tahab keskusesse hommikul kell 10 sisse astuda ja alles õhtul sealt väljuda,“ kirjeldab Sooman. Arvestades meie kaubanduskeskusete hulka, ei ole Soomani sõnul jätkusuutlikud need keskused, kuhu inimene astub sisse vaid ühe sisseostu tegemiseks. „Nüüd algab võitlus eristumise pärast ja usun, et me hakkame lähiaastatel nägema kaubanduskeskustes väga huvitavaid kontseptsioonimuudatusi,“ lisas Sooman.

Arengut mõjutab odav laenuraha

Kui vilkaks muutub ärikinnisvaraturg järgmistel aastatel, oleneb laenuintressidest. „Kui intressimäärad on madalad ja raha kättesaadavus pankadest hea, on hea teha suuri oste. Ja kinnisvaraäris on laenuraha oluline,“ märkis Toompark. See tekitab tema sõnul surve nõudluse suurenemiseks ja kui nõudlus kasvab, siis kinnisvaraäris vara väärtus tõuseb.

Soomani sõnul on praegu investoritel suur huvi kinnisvaraturu vastu. „Praegu ollakse valmis sisenema madalama tootluse ehk kõrgema hinna pealt. Kui meil oleks intressid aga kõrgemad, siis sellist valmisolekut ei oleks ja sellest olenevalt oleks ka tootlusmäärad ja objektide hinnad natuke teistsugused.“