Advokaat: korteriühistu kaaperdaja võib lõpuks röövida ka teie korteri

Suur võlg ehk selle igakuised tagasimaksed pangale võivad aga tagasihoidlike sissetulekutega korteriomanikud viia majandusliku kitsikuseni.

Seadus annab korterelamus kaasomandi remondi- ja ehitustöödega seotud küsimuste üle otsustamiseks korteriühistule kahte sorti reeglid.

Tavapärast korterelamu kaasomandi korrashoidu ja remonti võib teha korteriomanike häälteenamuse alusel.

Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ehitusliku ümberkorralduse tegemiseks on vaja kõigi korteriomanikega kokku leppida.

Kuidas tõmmata eraldusjoon korterelamu kaasomandi osa tavapärase korrashoiu ehk remondi ning ehitusliku või muu korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberehituse tegemise vahel? Tuleb olla teadlik, millisel juhul piisab korteriomanike häälteenamusest ja kus on vaja kõigi korteriomanike nõusolek.

Hiljuti käis uudistest läbi ühe kesklinna korteriühistu lugu, kus korteriühistu teadmata moodustati ühest mitteeluruumist ühistule märkamatult ühistus häälteenamuse saavutamiseks vajalik hulk uusi korteriomandeid. Sealt edasi oli mitteeluruumidest uute korteriomandite moodustajatel loogiline samm oma ärihuvide realiseerimiseks ühistu nn kaaperdamine ja oma huvide kaitseks sobiva juhatuse valimine ning seejärel juba endale kasumlike otsuste vastuvõtmine. Endine kohtunik, kes lugu kommenteeris, ütles, et tegu pole paraku erandliku juhusega. Artikli autor nõustub sellega ka oma kogemuste baasilt.

Tagajärjed, mis sel või mõnel teisel viisil korteriühistu kaaperdamisega võivad kaasneda, võivad olla varasematele korteriomanikele laastavad. Uus juhatus saab tänu häälteenamuse saavutanud korteriomanike usinale mahitusele vähemusse jäänutele peale suruda kohustusi, milleks puudub reaalselt igasugune õigustus. Halvimal juhul võivad sellised kohustused viia vähemusse jäänud korteriomaniku nii materiaalse kui ka emotsionaalse laostumiseni või isegi korterist ilmajäämiseni.

Ehitustegevusega on üldjuhul seotud sadadesse tuhandetesse eurodesse ulatuvad finantskohustused. Kuid mitte ainult - ehitustegevus eelneb näiteks ka mitteeluruumide eluruumidena kasutusele võtule ja korteriomandite juriidilisele moodustamisele.

Seega, kui korteriühistus tulevad otsustamisele ehitustegevusega seotud küsimused, veenduge, kas tegemist on tõesti kaua oodatud ja hädavajaliku kaasomandi osa remondiga või üritatakse hoopis remondi nime all otsustada tegelikult kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ehituslik ümberkorraldus.

Arusaadavalt ei ole mitte igasugune ehitustegevus, sh ehitusluba nõudev ehitustegevus korterelamus suurem ehituslik ümberkorraldus.

Olulist rolli mängib näiteks asjaolu, kas muudetakse mõne hoone osa funktsiooni või hoone välist kuju; suuremaks ehituslikuks ümberkorralduseks on kindlasti ka ühe korruse lisamine või kasutuseta seisnud pööningu väljaehitamine. Seaduses toodud eraldusjoon sageli kauaoodatud remondi ja suurema ümberkorralduse vahel on hägune. Kohtupraktika räägib vajalikest kulutustest. Aga just ehitustööde õige, tegeliku sisu järgi nimetamine on see, mis vähemusse jäänud korteriomanike jaoks on määrav. Vajaliku kaasomandi osa remondi otsustamiseks piisab häälteenamusest, kuid suurema ümberkorralduse jaoks on tarvilik kõigi korteriomanike nõusolek.

Paremal juhul tekib ühistus ehitustööde üle otsustamisel vaidlus. Vaidluse käigus jõutakse kavandatavate ehitustööde tegeliku eesmärgini ja vähemusse surutud korteriomanikud suudavad pahatahtlikult kavandatud tegevuste ahela peatada. Halvemal juhul vaidlust ei teki ja ühistu üle kontrolli kaotanud korteriomanikud annavad nõusoleku (või vaidlus tekib, kuid nende seisukoht ei olegi määrav, sest nad ei moodusta enamust) kaasomandi osa remondiks teadmata, et tegelikult hakkavad toimuma ulatuslikud ehituslikud ümberkorraldused. Veelgi enam, annavad nõusoleku ka nn „remondi“ tarbeks laenu võtmiseks. Hiljem aga hakkavad hambad ristis lisaks põhjendatud remondikuludele tasuma mitu korda suuremaid pangalaene, millega remondi nime all tegelikult rahastati korteriühistu hõivanud isikute kinnisvaraarendustegevust.

Remont ei ole ümberehitus, sest ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Remont on vaadeldav kui ehitise seisundi, sh tehnilise seisundi korrashoid, millega ei muudeta ehitise ilmet ega detaile.

Ehitise ümberehitamine on tegevus, mille käigus ehitise omadused muutuvad oluliselt. Nii on need mõisted sisustatud seadustes. Kohtupraktika põhjal läheb remondi alla ka kaasomandi osa korrashoiuks vajalik kulu.

Eelneva põhjal võiks siis pakkuda eraldusjoone üldreeglid. Häälteenamusega saab otsustada neid tavapärase korrashoiu ja remondi küsimusi, mis esiteks ei välju vajalike kulutuste raamidest ja teiseks hoiaks korras ehitise seisundit, sh tehnilist seisundit. Kõigi korteriomanike nõusolekut on vaja ehitustöödele, millega kavandatakse tegevusi, mille käigus ehitise omadused muutuvad oluliselt. Viimase alla läheb otsesõnu ka näiteks mitteeluruumide eluruumidena kasutusele võtu kavatsus, sest sellisel juhul tuleb mitteeluruum ümberehituse teel viia vastavusse eluruumile esitatavate nõuetega.

Ehitustegevusele eelneb üldjuhul loamenetlus kohalikus omavalitsuses. Ilmselgelt ei saa ehitusloa väljastaja loamenetluses sekkuda korteriühistu sisesuhtesse. Küll on aga loaväljastaja võimuses tähelepanu juhtida võimalikule eraldusjoone probleemile ehitusprojektis ja selle alusel esitatud ehitusloa taotluses.

Näiteks korteriühistu esitab kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotluse. Taotluse lisana on esitatud korteriühistu otsus, millega otsustati korterelamu kaasomandi osa remondi ja selleks ehitusloa taotlemise küsimused. Ehitusloa menetleja teeb ehitusprojekti lahti ja näeb, et kavas ei ole mitte remont, vaid olulised ehituslikud ümberkorraldused (sh mitteeluruumide kasutuselevõtt eluruumidena, st kasutusotstarvete muutmine). Ehitusprojekt räägib küll nagu korteriühistu otsuski projekti läbiviimise etapilisusest, kuid mitte sel viisil nagu otsuses, et kõigepealt remondime nipet-näpet ja siis hakkame ulatuslikult ümber ehitama. Hoolsal loamenetlejal võiks ju siinkohal häirekell helisema hakata.

Ehitusloa menetleja peab kaasama ehitusloa menetlusse kinnisasja omanikud (korteriühistu puhul piisab küll jah ühistu kaasamisest), kuid ta võib kaasata ka isikud, kelle õigusi või huve võib ehitamine puudutada (ehk siis näiteks korteriomanikud). Antud juhul oleks üks võimalik lahendus, kus menetleja kaasab huvitatud isikud sisuliselt. Ehk siis ehitusloa menetleja annab huvitatud isikutele teada, et meile on esitatud ehitusloa taotlus, millega kavandatakse olulisi ehituslikke ümberkorraldusi (sh suurendatakse eluruumide pinda mitteeluruumide arvelt, muudetakse kasutusotstarvet). Ja küsiks lihtsalt, mis te sellest arvate? Selle eelduseks on muidugi asjaolu, et loamenetleja oskab lugeda ehitusprojekti sisuliselt ja eristada remonti ulatuslikust ümberkorraldusest.

Seega, igaks juhuks tuleb ikkagi eelkõige loota iseenda tähelepanelikkusele ja valvsusele. Ja vähemalt unistada sellest, et seaduseandja usina ehitajana tulevikus vundamendi tugevamalt laob.