Ettevaatust kinnisvara broneerimislepinguga

„Kehtiv riigikohtu praktika ütleb, et kui broneerimislepingus on mis tahes viide tegelikule müügikokkuleppele, müügihinnale ja sellele, et osa müügihinnast on juba tasutud, siis ei ole tegemist broneerimislepinguga, hoolimata sellest, mis pealkiri sellele panna. Sellisel juhul on tegemist kinnisvara ostu-müügi eellepinguga ja see on tühine. Broneerimisleping on üksnes ooteajaleping,“ selgitas Triniti vandeadvokaat Anna Liiv Äripäeva raadiosaates „Triniti eetris“.

Samas on kinnisvarabürood hakanud otsima võimalusi, kuidas sellest kohustuslikust seadusenõudest, et broneeringutasu ei tohi kuuluda pärast müügihinna sisse, mööda minna. „Mõneti päris nutikalt on hakatud nimetama seda dokumenti üldse millekski muuks, näiteks lepingueelsete läbirääkimiste protokolliks. Sel juhul peavad pooled lihtsalt läbirääkimisi ostmise üle, aga veel ei ole selles kokku leppinud, ning et selle lepinguga lepitakse kokku ainult broneerimine. Ja kui see uus, ilusam ja uhkem nimi tegelikku sisu ei muuda, et tasu lõpuks müüjale müügihinna sisse jääb, siis võin täiesti kindlalt väita, et kui selline vaidlus lõpuks kohtusse jõuab, ütleb kohus, et ka see kokkulepe on tegelikult tühine ja tasu tuleb tagastada,“ rääkis Liiv.

Müüja soovib aga üldjuhul saada broneerimistasu, mis hiljem müügilepingu sõlmimisel arvestatakse ostuhinna hulka. Kui müügitehing toimub, siis broneerimislepingust probleeme üldjuhul ei teki ja kõik on hästi. Kui müügitehing jääb aga ära, osutuvad broneerimisleping ja broneerimistasu suureks tüliõunaks ja tihti tuleb ette võtta kohtutee.

„Broneerimislepingu valmistab ette maakler ja see on tal tavaliselt ka kaasas. Kõige tavalisemad kokkuleppepunktid võib jagada neljaks. Esiteks müüja kohustub kinnisvara kindla perioodi jooksul mitte müüma, mille kestus on tavaliselt kuu aega. Teiseks kohustub ostja tasuma selle eest broneerimistasu, mis on paar tuhat eurot kuni 10% müügihinnast. Kolmandaks: broneerimistasu kantakse üldjuhul maakleri, mitte müüja kontole. Ning viimane kokkuleppepunkt on see, et broneerimistasu arvestatakse ostuhinnast maha, kui leping sõlmitakse,“ loetles Liiv.

Vaidlusi broneerimislepingutega tuleb ikka ette. Nii mõnigi on jõudnud välja riigikohtuni. Tihti lõpevad need kohtus kompromissiga, mil tagastatakse osa broneerimistasust. „Väga tihti soovitavad maaklerid müüjatele, et ära ikka maksa tagasi, sest kas see ostja nüüd paari tuhande euro pärast kohtusse läheb. Ja ka selle taha võivad paljud vaidlused jääda, et ostja loeb seda n-ö „koolirahaks“ või ta ei olegi kursis, kas tal see leping tegelikult tühine on,“ selgitas Liiv.

Kinnisvara ostjana on Anna Liiva arvates mõistlik enne kinnisvarabüroo poolt ette antud lepingute sõlmimist võtta ühendust juristiga, et täpsemalt teada, mida broneerimisleping peab sisaldama.

Millal sõlmida kinnisasja müügilepingu eelleping? See on Liiva sõnul poolte võimalus juhuks, kui kinnisasja alles ehitatakse või on pikem periood vaatamise, otsustamise ja ostmise vahel. Sel juhul on mõistlik sõlmida notariaalne eelleping, et tagada, et näiteks poole aasta pärast kinnisasi poolte vahel ka tehingusse läheb.

Kinnisvara ostu-müügi lepingus tuleks kindlasti võimalikult detailselt ära kirjeldada kinnisvara seisukord, sest siis ei teki ostja ja müüja vahel vaidlusi, et ostetud korter või maja on puudustega. „Kui me lepingusse kirja paneme, et näiteks sealt nurgast on vesi alla jooksnud või siit on parkett pisut pundunud või seal jällegi seinas praod, siis õiguslikult ei ole need mitte puudused, vaid kokkulepitud korteri seisukord. Vastasel korral on tegu varjatud puudustega, millest müüja ostjat ei informeerinud ning sellisel juhul tuleb müüjaga kõigepealt kokkuleppele saada või müüja vastu esitada kahjuhüvitamise nõue,“ selgitab Liiv.

Mõnikord on aga ka tegu värske avariiga, mis juhtus peale müüki. Vahel tuleb korteri puhul esitada küsimus hoopis ühistule, kas hoonet on piisavalt hooldatud.

Kui selgub, et kinnisasjal oligi mingisugune puudus, kui seda müüdi, siis on päris mitu võimalust, mida ostja saab müüjalt nõuda. Esiteks saab alandada ostuhinda, teiseks esitada müüja vastu kahju hüvitamise nõude. Kui puudus on aga väga suur, näiteks korter või maja osteti suvel, aga talvel selgub, et ahju ei kannata kütta ning muud küttekeha ka ei ole, siis võib lepingust taganeda ja müüjal tuleb tagastada kinnisasja ostu hind. Selliseid juhtumeid tuleb kahjuks piisavalt ette, eriti vanema kinnisvara puhul.

Kuula värsket „Triniti eetris“ saadet Äripäeva uuest podcastide keskkonnast. Saade valmib koostöös advokaadibürooga Triniti.

Saate teises pooles rääkisime, mis saab juurdepääsust kinnistule juhul, kui avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs puudub. Selgitasime, mis tingimustel on õigus kinnistule juurdepääsu nõuda ja kas ning kui palju selle eest tuleb tasuda.