Kinnisvaraga seotud teenuste puhul käibemaksu üldreeglid ei kehti

Üldine nn B2B reegel on, et teenust maksustatakse teenuse saaja asukoha järgi. Selle erireegli eesmärk on tagada, et teenuse maksustamine toimub samas kohas, kus toimub selle tarbimine. Näiteks juhul, kui Eesti raamatupidamisbüroo osutab teenust Läti käibemaksukohustuslasest kliendile, siis käive tekib Lätis ja rakendub nn pöördmaksustamine.

Samas kehtib selle põhireegli suhtes hulganisti erandeid, millest üks kohaldub just kinnisasjaga seotud teenustele. Neid maksustatakse nimelt kinnisasja asukoha järgi. Eestis asuva kinnisasjaga seotud teenuse käivet maksustatakse alati Eestis, olenemata sellest, kellele seda teenust osutatakse.

Näiteks kui Eesti käibemaksukohustuslane ehitab Soome isikule Eestis maja, siis käibe tekkimise koht on Eesti, mitte Soome – see omakorda tähendab, et Eesti ettevõtja peab esitama arve koos Eesti 20% käibemaksuga. Ja vastupidi, kui Eesti ettevõtja osutab näiteks Soomes asuva kinnisasja hindamise teenust, siis käibe tekkimise koht on igal juhul Soomes. Kui viimasel juhul on klient eraisik, võib Eesti ettevõtjal tekkida kohustus ennast Soomes käibemaksukohustuslaseks registreerida.Seadus sisaldab mitteammendavat loetelu teenustest, mida tuleb lugeda kinnisasjaga seotuks. Sellised teenused on näiteks ehitamine, hindamine ja hooldamine ning kinnisasja võõrandamiseks, ehitamise ettevalmistamiseks ja korraldamiseks osutatavad teenused ja majutusteenus.

Samas võib kinnisasjaga olla seotud terve hulk muid, seaduses nimetamata teenuseid. Üldpõhimõttena loetakse kinnisasjaga seotud teenusteks ainult selliseid teenuseid, millel on piisavalt otsene seos konkreetse kinnisasjaga.

Näiteks projekteerimise puhul võib julgelt tõdeda, et teenus on kinnisasjaga seotud, kui projekti koostamine tellitakse mingi kindla krundi jaoks. Kui aga tegemist ei ole mingi konkreetse asukohaga seotud projektiga ehk ostetakse tüüpprojekt, siis ei ole tegemist ka kinnisasjaga seotud teenusega käibemaksuseaduse mõttes.

Ka reklaamiteenust ei saa pidada kinnisasjaga seotud teenuseks, isegi kui see hõlmab kinnisasja kasutamist. Samuti ei ole kinnisasjaga seotud teenuseks kinnisvarainvesteeringute portfelli valitsemine. Õigusteenust võib kinnisasjaga seotud teenuseks pidada väga piiratud juhtudel – eelkõige juhul, kui õigusteenus on vahetult seotud kinnisasja omandiõiguse üleandmise, asjaõiguste seadmise või üleandmisega. Mh loetakse kinnisasjaga seotud teenuseks kauba ladustamist kinnis­asjal, kui selleks on eraldatud konkreetne osa ­ainult kliendile kasutamiseks. Seega juhul kui ladustamine toimub selliselt, et kliendile mingit konkreetset osa kinnisasjast ei eraldata, siis toimub maksustamine üldise B2B reegli järgi – ehk kui näiteks klient on teise ELi liikmesriigi käibemaksukohustuslane, siis Eesti laopidaja esitab arve 0% käibemaksumääraga.

Küsimusega, kas konkreetne teenus on kinnisasjaga seotud, on silmitsi seisnud ka riigikohus.

2015. aasta lahendis leidis riigikohus, et kasvava metsa raieõiguse müügi puhul on tegemist kinnisasjaga seotud teenusega, sest sellist ­õigust on võimalik müüa ainult seoses konkreetse kinnis­asjaga. Kuna selles vaidluses müüs üks Eesti ühing teisele Lätis asuva kasvava metsa raieõiguse, siis leidis kohus, et käive tekkis Lätis. Seega ei tohtinud müüja arvele käibemaksu lisada ja ostja ei tohtinud seda sisendkäibemaksuna maha arvata.

Kokkuvõttes, sageli sõltub teenuse maksustamine sellest, kas teenus on konkreetse kinnis­asjaga seotud või mitte. Tihti on seda keeruline määratleda, sest teatud teenused ei oma kinnis­asjaga piisavalt otsest ja vahetut seost, et neid saaks pidada seaduse mõttes kinnisasjaga seotuks. Loodetavasti on sellest artiklist abi, kuid keerulisemate juhtude korral soovitan siiski pöörduda maksunõustaja poole.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.