Omavalitsustel tuleb ehitusloasse süveneda

Samas kinnitab igapäevane praktika, et üsna sageli on antud nõusolek seaduses sätestatud menetlusnõudeid või keeldusid rikkudes, mis omakorda võib kaasa tuua ehitusloa vaidlustamise ja tühistamise.

Üldreeglina kannab ehitusloa õiguspärasuse eest vastutust selle andja, kohalik omavalitsus. Samas on ehitusloa kehtivust eeldanud isikul kohalikult omavalitsuselt kahju nõudmine problemaatiline.

Eraisikust ehitaja puhul on võimalik, et isikut ei kohustata õigusvastase ehitusloa alusel püstitatud ehitist lammutama ehk siis reaalset kahju ei teki.

Kinnisvaraarendajate puhul on aga ehitusvaidlustes hakatud viitama niinimetatud kõrgendatud teadmistele vastavatest seadustest ning sellest tulenevalt põhjendamatule ootusele, et õigusvastane ehitusluba jääb kehtima.

See on aga omakorda kahju hüvitamisest keeldumise aluseks.

Kuigi võib vaielda, kas isikuid on õige näiteks eelviidatud alustel erinevalt kohelda, on selge, et üha enam on ka ehitusettevõtjate huvides enne ehitustööde alustamist veenduda, et ehitusloa väljastamine on toimunud seaduses sätestatud nõudeid järgides, et vältida hilisemaid probleeme.

Keeruliseks muudab selle aga kohalike omavalitsuste erinev praktika ehituslubade väljastamisel, kuigi seadus kehtib kõigile ühetaolisena. Nimelt vaadatakse paljudes omavalitsusüksustes mööda haldusmenetluse seadusest, millega kehtestatud korrast tuleb aga ehituslubade väljastamisel juhinduda.

Haldusmenetluse seadusest tuleneb uurimispõhimõte ehk siis kohustus välja selgitada kõik ehitusloa väljastamisega seotud olulise tähendusega asjaolud.

Vajadusel peab ehitusloa väljastaja koguma selleks tõendeid oma algatusel.

Kõige olulisemaks tuleb siinjuures pidada iga ehitusloa andmisest puudutatud isiku õigust olla ära kuulatud, ehk siis õigust enne ehitusloa väljastamist esitada selle kohta endale sobivas vormis arvamus ja võimalikud vastuväited. Isiku ärakuulamine võimaldab haldusorganil selgitada, millises ulatuses taotletud ehitusloa väljastamine isiku õigusi ja huve riivab, ning otsida võimalusi kõiki puudutatud isikuid rahuldava lahenduse saavutamiseks.

Siinkohal kerkib kohe mitu küsimust. Esiteks küsimus isikute ringist, kellele peab andma võimaluse arvamust esitada.

Põhjendatud on seisukoht, et kindlasti tuleks nendena käsitleda naaberkruntide, -kinnisasjade omanikke, kelle kinnisasja võimalik ehitustegevus puudutab. Praktikas seda nõuet aga ei järgita ning tihti saadakse ehitusloa andmisest teada alles siis, kui kõrvalkrundil on niiöelda kopp maasse löödud.

Tavaline vastuväide on ehitusloa kehtestamiseks antud kahekümnepäevane tähtaeg, mida arvestades kõiki teisi vajalikke toiminguid peetakse ärakuulamiskohustuse täitmiseks ebapiisavaks. Kui eelnimetatut võiks tulenevalt konkreetse ametkonna töökoormusest veel aktsepteerida, siis täiesti lubamatu on kahjuks ametitesiseselt üsna levinud seisukoht, et vahet pole, nagunii väljastaksime taotletud ehitusloa. Kas ametnike distsiplinaarkorras karistamine on õige vahend selle põhimõtte muutmiseks, on küsitav. Küll aga peaksid kohalike omavalitsuste vastavate üksuste juhid selles osas enam teavitustööd tegema.

Ei ole uudis, et isikute õigus õiglasele ja tõhusale haldusmenetlusele on üks Euroopa Ühenduse õiguse üldpõhimõtetest

Teine küsimus on, milliseid vastuväiteid võiks ehitusloa andmisest puudutatud isik ehitusloa andmisele esitada.

Ehitusseaduse § 24 loetleb ammendavalt alused, mille esinemisel peab kohalik omavalitsus ehitusloa andmisest keelduma, näiteks juhul, kui selgub, et ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule.

Praktikas ongi tekitanud küsimusi tihti esinev olukord, kus näiteks mitme kinnistu kohta on kehtiv detailplaneering. Samas soovivad osa kinnistute omanikud realiseerida oma kruntidel ehitusõigust teisiti, kui seda näeb ette aastaid tagasi kehtestatud planeering, ning nad on esitanud taotluse oma kinnistute osas uue detailplaneeringu algatamiseks. Seega on ju ilmselge, et nimetatud isikud on eriliselt huvitatud sellest, kas ja milliseid ehituslubasid olemasoleva detailplaneeringu alusel väljastatakse.

Kui on vajadus muuta kõrvalkrundi osas kehtivat planeeringut, siis oleks iseenesest õiglane ehitusloa väljastamisel ka arvestada ka seda, kas ja mil määral võib püstitatav ehitis hakata takistama või piirata uue taotletud planeeringulahenduse elluviimist.

Haldusmenetluse seadus lubab kohalikul omavalitsusel hinnata ehitusloa väljastamisel muu hulgas kõiki olulisi asjaolusid, kaaludes puudutatud isikute tähelepanuväärivat huvi, ning on küsitav, kas ehitusseaduse § 24 lõige 1 ammendav loetelu ehitusloa väljastamise keeldumise alustest seda väärab.