Krundi ostmisel tasub kontrollida maa sihtotstarvet

Üks levinumaid vigu kruntide ostmisel on see, et jäetakse kontrollimata, kas sihtotstarbe muutmine maatulundus- vm sihtotstarbega maast nt elamumaaks on tegelikult võimalik. Või kas saab kindlasti ehitada just soovitava kahekorruselise maja või jagada krundi mitmeks eraldiseisvaks kinnistuks. Samas sisaldub maa notariaalses müügilepingus ostja kinnitus, et ta on täielikult teadlik kinnistu andmetest ja seisundist ning ostab kinnistu lepingus kokkulepitud hinnaga. Kui hiljem eesmärgi saavutamine, sihtotstarbe muutmine, osutub võimatuks, pole ostjal õigust nõuda müüjalt kinnistu tagasiostmist ega raha osalist tagasimaksmist. Vastupidine on võimalik ainult juhul, kui lepingus on selles sõnaselgelt kokku lepitud.

Sellise olukorra välistamiseks tuleb alustuseks uurida kohalikust omavalitsusest, millised on konkreetsele krundile planeeringutest tulenevad nõuded. Välja tuleb selgitada, milline on kehtiv detailplaneering ja üldplaneering. Üldplaneeringust tulenevad piirangud võivad hiljem takistada detailplaneeringu soovitud kujul muutmist. Samuti tuleb välja selgitada teemaplaneeringute olemasolu. Kinnistu ostja peab arvestama ka seda, et isegi juhul, kui valla- või linnavalitsus on juba müüja taotluse alusel algatanud detailplaneeringu koostamise või muutmise, ei anna see mingit garantiid, et detailplaneering soovitud kujul ka kehtestatakse.

Lisaks planeeringutele oleks vajalik tutvuda ka konkreetses omavalitsusüksuses kehtiva ehitusmäärusega. Ehitusseadus lubab sellega määrata näiteks arhitektuurseid ja ehituslikke lisatingimusi, nõudeid miljööväärtuslikele hoonestusaladele ehitamise kohta. Nii võib ehitusmäärus keelata kehtestatud piirangust kõrgemate majade ehitamise, seada nõudeid kruntide suurustele, ehitiste vahelistele kaugustele, arhitektuurile või materjalidele.

Seega peaks potentsiaalne maaostja selgitama kõik enda jaoks kinnistu ostuotsuse tegemiseks tähtsad asjaolud ise välja või kirjeldama tingimused müügilepingus ja leppima kohe müüjaga kokku, millised on tagajärjed, kui soovitud eesmärki ei saavutata. On selge, et ?kõrghaljastusega, mereni 100 meetrit? kinnistu hind on kordades erinev sõltuvalt sellest, kas sinna võib rajada kaasaegse elamu või on see koht, kus võib telgi ees päikest vaadata.

Kuigi kogemustega kinnisvaraarendaja on reeglina oluliselt teadlikum kui üksikisik, on juhtumeid, mil maa omandamisel on jäetud ehitusmäärusest tulenevad lisanõuded tähelepanuta. Samas tuleb arvestada kohalikes omavalitsustes kasvava trendiga juba ehitusmääruses kehtestada olulisemad põhimõtted valla või linna ehitustegevuses.