Eften sai büroohoonete turul konkurendi

"Investorid tahavad rohkem kasumit, kui nad saavad Skandinaavias. Baltimaade turg on riskantsem ja on võimalik teenida rohkem kasumit," rääkis fondijuht Vykintas Misiunas. "Meie investorite eesmärk on osta veel üks või kaks hoonet," lisas ta.

"Vaatame praegu erinevaid büroohooneid ja kinnisvaraturge. Riias on palju keerulisem osta, sest seal ei ole nii selge äripiirkond nagu Eestis ja Leedus," kommenteeris Misiunas. Riias asub enamik ärihooneid linna eri otstes, mis tähendab, et väga paljud ei tea, kuhu see on rajatud, selgitas ta.

Misiunase sõnul eelistavad nad osta hooneid Tallinnas. "Oleme valmis vaatama hooneid, milles on vabu kohti, hea ehituskvaliteet ja loomulikult hea asukoht," märkis ta. Hoonete hinnad, rent ja kvaliteet on fondijuhi sõnul Leedus ja Eestis suhteliselt sarnased. Leedu ettevõtte teatel läheb tehinguks siis, kui omanik on nõus müüma vähemalt 50% hoonest.

Asukoht määrava tähtsusega, kvaliteedinõue enesestmõistetav. Uuteks investeeringuteks Eestis plaanib fond kaasata kapitali rahvusvahelistelt investoritelt, kes Misiunase sõnul on huvitatud ainult hea asukoha ja kvaliteediga ehitistest. "Hea asukoht tähendab tihtipeale seda, et ehitis asub pealinnas," täpsustas ta. Pealinnas asuvad ka pangad, IT-ettevõtted, rahvusvahelised asutused, kommunikatsiooniettevõtted, lisas Misiunas. "Ostame peamiselt kõrge kvaliteediga A-klassi hooneid - büroohooneid või jaekaubanduskeskusi," rääkis ta.

Fondil on praegu omandatud kaks hoonet, üks on Metro Plaza ja teine paikneb Leedus. "Vilniuses ostsime Danske Banki hoone, mis asub väga heas kohas. See oli meie esimene ost, mida sooritasime eelmisel aastal juunis," lausus Misiunas.

Nüüd Baltimail kaks sarnaste eesmärkidega kinnisvarafondi. Eften Capital ASi juhatuse liikme Viljar Arakase sõnul on Lords AB Baltic Fund I puhul tegemist nende jaoks ainukese identse konkurendiga. "Meie tegevusstrateegia on pisut erinev, aga tegemist on kriisi ajal teise kinnisvarafondiga, mis Baltimail tegutseb," lausus ta.

Baltic Property Trusti varahalduse juhi Indrek Hääle sõnul pole viimasel ajal eriti büroohoonetega tehinguid olnud. "Üle pika aja ostetud Metro Plaza on ainuke sellises kvaliteediklassis tehtud kinnisvaratehing," kommenteeris ta. Hääle sõnul on takistuseks olnud valdavalt odavaks lastud üürihinnad, keegi pole nõus maksma tulevikurahavoogude, vaid praeguse rahavoo pealt.

Arakase sõnul on Metro Plaza linna üks säravamaid hooneid ning kriis on sellest kõige valutumalt mööda läinud.

Misiunase sõnul tuleb neil leida Viru hotelli vastas asuvasse hoonesse rentnikud esimesele korrusele. Tema kinnitusel on lihtne leida väikeseid rentnikke, aga et leida rahvusvahelisi rentnikke, on vaja palju aega. "Rahvusvaheliste ettevõtete jaoks on Baltimaad liiga väikesed ja nad ei taha raisata palju aega selleks, et siia tulla," rääkis Misiunas.

Kriisi käigus on kõige rohkem pihta saanud varakapitalismiaegsed C-kategooria hooned, mis asuvad kõrvaltänavais ja mille tehniline olukord jätab pehmelt öeldes soovida. Tuntud hoonetele möödus kriis suhteliselt hästi.

Kui hoone sai valmis kriisi alguses, polnud üürnikke kuskilt võtta. Väga heas positsioonis olid need hooned, mis olid valmis ja milles olid üürnikud sees. Metro Plaza üürnikud on kriisi vastu pidanud ja ma ei näe, miks ei peaks seal ka edaspidi edukalt minema.

Viimase poole aastaga on olukord büroohoone rentnike koha pealt läinud paremaks. Vakantsus on keskmiselt 10-15% piires, väga hea tase on 5%, 10% on aktsepteeritav ja üle selle mitterahuldav.

Büroohoonete pindade puhul on hinnad eriti madalaks lastud, jaekaubandusekeskuste puhul ka. Meil pole palju jaekaubanduskeskusi, mida osta. Valdavalt kaubeldakse super- ja hüpemarketitega, seal on pikaajalised lepingud.

Kesklinna A-klassi büroohoonetesse rentnike otsimine sõltub sellest, kui palju on seal vakantsi. Tegelikult on heades hoonetes vakantsus jäänud suhteliselt väikeseks. Meil on näiteks Hobujaama 4 büroohoone, seal on üksikud pinnad saada ja on tekkinud palju huvilisi.

Üürihinnad on hakanud tõusma, langemine on ammu peatatud. Ei saa ennustada, et sellel aastal üürihinnad hüppeliselt tõusevad, aga 5%ne tõus on ka väga hea tõus.