Palkade kogusumma lubab elamispindade käibe kasvu

Eesti inimeste netopalkade summa oli statistikaameti andmetel 2012 I kvartalis 1 035 miljonit eurot. Väheneva tööpuuduse ja mõninga nominaalse palgatõusu tõttu oli summaarse palga aastane kasv 11,6%.

Elamispindadega tehti maa-ameti andmetel 2012 I kvartalis käivet 223 miljoni euro väärtuses. Nii moodustas elamispindade käive summaarsest netopalgast 22%. Elamispindadeks loeme siin korterite kui eluruumidega ja hoonestatud elamumaaga tehtud tehinguid.

Viimase kolme aasta jooksul ongi elamispindade käibe osakaal summaarsest palgast kõikunud valdavalt 20 ja 30% vahemikus.

Kinnisvarabuumi aastatel oli elamispindade käive palga suhtes märksa kõrgemal.

2004. aastal ostsid inimesed elamispindu 41% summaarsest palgast. 2006. aastal aga viis kiire kinnisvara hinnatõus ja meeletu tehingute arvu kasv selleni, et Eesti inimesed soetasid elamispindasid koguni 78% netopalkade väärtusest.

Ilmselge kinnisvaramull

78% sissetulekust elamispinna soetamiseks kulutada on üle mõistuse palju ja viitab tagantjärele tarkusena enam kui selgelt suurele kinnisvaramullile. Siin aga tekib küsimus, kus on mõistlikkuse piir?

Mõistlikuks elamispindade turu mahuks võib pidada 3-5% eluruumide koguarvust aastas. Sissetulekute summaga kõrvutatuna võiks elamispindade tehinguid olla 20-30% netopalkadest. See tähendaks piisavalt aktiivset kinnisvaraturgu, kuid ei viitaks veel tehingute arvu või hinna liigsele kasvule ehk kinnisvarabuumile.

Piirkondlikult võime öelda, et kinnisvaraturg Tallinnas toimib päris hästi. Hinnad on stabiilsed ja ei lange, tehingute arv püsib heal tasemel. Tartus pole lood samuti kõige hullemad, Pärnu saab ka omadega enam-vähem hakkama.

Muudes maakonnakeskustes või väiksemates linnades ja asulates on aga elamispindade turg endiselt kriisijärgses (või -aegses) depressioonis. Nende piirkondade elamispindade turg on väikesemahuline, sellest tulenevalt hüplik ja hinnad liiguvad konkreetse suunata.

Lootuses, et Euroopa majanduskriis siiski ühel päeval hakkab lahenema ja Eesti majandus saab tugevad jalad alla, võiks oodata täna Tallinnasse-Tartusse koondunud elamispindade turu laienemist. Elamispindade käive palkade suhtes võikski lähima aasta-paari perspektiivis kasvada Tallinnast-Tartust väljajäävate piirkondade tehingute arvelt.

Tallinn-Tartu ei jää siiski mängust kõrvale

Eesti suurimad ja tugevaimad tõmbekeskused aitavad elamispindade käibe kasvule kaasa eelkõige hindade tõusu kaudu. Tallinna korterite hinnad olid 2012 II kvartalis aastatagusest 7% kõrgemal. Tartu hinnataseme aastane tõus oli 1,7%.

Võib öelda, et elamispindade turg Eestis tervikuna on ostujõudu arvestades tasemel, kust võime oodata mõningat kasvu. Tallinnas ja Tartus toimub käivete kasv eelkõige hinnatõusu, muudes piirkondades tehingute arvu ja hinnatõusu arvelt.