Millal tellida kinnisvarateenuseid riigihankega?

Lugeja võib küsida, miks on leheveergudel mõtet arutleda kinnisvarateenuste hankimise üle? Riigihangete korraldamine on ju ennekõike riigiasutuste ülesanne, kellel on selleks spetsialistid ja ametnikud. Erasektori ettevõtjatesse hangete köögipool ei puutu. Aeg-ajalt osaletakse vaid pakkujatena ning sel juhul sõltutakse hankijate ettekirjutatud reeglitest. Hanke korraldamise peensustesse ettevõtjad süvenema ei pea.

Paraku on selline arvamus ekslik ning võib tihti kaasa tuua ootamatuid kohustusi või isegi sanktsioone.

Alates 2017. aasta sügisest kehtiv riigihangete seadus, ehkki kantud seadusandluse ja hankemenetluste lihtsustamise vaimust, ei ole kergesti mõistetav. Tähtsad normid on peidetud muude reeglite rägastikku ja on raskesti arusaadavad.

Saime kolleegidega neid raskusi omal nahal tunda 2017. aasta viimastel kuudel, kui kirjutasime koostöös Äripäevaga raamatu värske riigihangete seaduse praktilistest juhistest ning selgitustest. Seaduse inimkeeli lahtiseletamine ja eriettevalmistuseta lugejale arusaadavaks tegemine osutus isegi hulgale advokaatidele oodatust keerulisemaks ülesandeks. Nii mõnegi normi täpsem mõte tõi autorite vahel kaasa tuliseid arutelusid. Lõpuks pidime leppima tõdemusega, et lõplik tõde selgub alles aastate pärast kohtupraktikast.

Võib-olla kõige markantsem näide sellisest ootamatust olukorrast on ehitustööde riigihanke korraldamise kohustus, kui (avaliku sektori) hankijaga on sõlmitud kinnisasja üüri- või müügileping, kuid ehitis ei ole valmis ning see ehitatakse valmis lepingupartneri soovide ja näpunäidete järgi. Hankija ise sellise üüri- või müügilepingu sõlmimiseks hanget korraldama ei pea, teda vabastab sellest seaduses sätestatud erand, kuid hanke peab korraldama üürileandja.

Päeva lõpuks leiame end kummalisest olukorrast, kus endale ruume otsiv hankija ei pea riigihanget korraldama, seda peab tema asemel tegema tema pahaaimamatu eraettevõtjast lepingupartner. Hanke korraldamise kohustusega kaasneb vastutus kõikide asjakohaste reeglite täitmise eest.

Muu hulgas tähendab see karistusõiguslikku vastutust hanke korraldamata jätmise või korraldamise nõuete rikkumise eest, mis võib halvimal juhul kaasa tuua kuni viieaastase vangistuse. Kõik eelnev peitub ühes kergesti kahe silma vahele jäävas lauses seaduse kuuendas paragrahvis.

Kuna rahandusministeerium erandi tõttu hankijate kinnisvara üüri- ja müügilepingute üle laiemat hankejärelevalvet ei tee ning eraettevõtjaid samuti reeglina ei kontrollita, puudub täpsem ülevaade, kas ja millises ulatuses neid kohustusi täidetakse. Kahtlustan, et see pilt ei oleks järelevalvajatele meeltmööda.

Veidi lihtsam on olukord struktuuritoetustega. Erinevad Euroopa Liidu fondidest rahastatavad toetused on saanud meie ettevõtluse tavapäraseks osaks. Ilmselt on taotlejad märganud, et toetuse andmise tingimustes ja käskkirjas on neile pandud kohustus järgida lepingute sõlmimisel riigihangete seadust või vähemalt selle üldpõhimõtteid. Seda nõuab struktuuritoetuste seadus. Tegemist on järjekordse näitega olukorrast, kus eraettevõtja peab astuma temale harjumatusse hankija rolli. Erinevalt eelmisest näitest on struktuuritoetuste puhul taotlejatele tagatud küllaltki hästi toimiv nõustamissüsteem toetusi koordineerivate rakendusasutuste poolt.

Toetused võivad puudutada ka erinevaid kinnisvaraga seotud ehitustöid ja teenuseid. Näiteks rahastatakse Keskkonnainvesteeringute Keskuse kaudu kaugkütte moderniseerimist; vee- ja kanalisatsioonitaristu rajamist; ettevõtete ressursitõhususe uuringuid ning juhtimissüsteeme ja IT-rakendusi; üleujutusohu uuringuid, metsandusega seotud nõustamist, koolitusi ja analüüse; ringmajanduse ja keskkonnamõju vähendamisega seotud tegevusi.

Toetuse saaja peab toetuse kasutamiseks sõlmima lepinguid avatult ja kontrollitavalt, konkurentsi soodustavalt ning võrdsetel alustel. Seadusandlus otsesõnu sellist kohustust ette ei näe, kuid toetuse saajatel soovitatakse tellimused vormistada läbi riigihangete registri lihthanke vormis. Suuremate lepingute puhul ei ole välistatud ka nii-öelda täiemahuliste hankemenetluste korraldamine.

Tänuväärselt on rahandusministeerium koostanud toetuse saajatele registri kasutamiseks spetsiaalse juhendi ning Euroopa Komisjon juhendmaterjali enamlevinud vigade vältimiseks. Mõlemad on kättesaadavad rahandusministeeriumi veebilehelt. Registri kasutamisel võib olla küllaltki kindel, et hilisem järelevalve ei tee etteheiteid lepingu sõlmimise avalikkusele ja riigihangete üldpõhimõtete järgimisele.

Esmakordsel toetuse saajal soovitan hanke korraldamisel kasutada spetsialistide abi, olgu selleks advokaadid või muud nõustajad. Sarnaselt keerukale seadusele on värskenduskuuri läbi teinud ka elektrooniline register. Kahtlemata on see varasemaga võrreldes edasiminek, kuid esmakordsele kasutajale hoomamatult keeruline isegi pärast kõikide juhendite läbitöötamist.

Teadmatusest või kogenematusest tehtud eksimustel on aga ränk hind: toetuse summat võidakse tagantjärele korrigeerida, kulu võidakse kuulutada abikõlbmatuks või väljamakstud toetus sootuks tagasi nõuda. Suuremad projekti ettevalmistamise kulud on seda kindlustunnet väärt.

Muide, paljudel juhtudel kuuluvad ka projekti nõustamise advokaadikulud toetuse alla.

"Toetuse saaja võib kinnisvarateenuseid soetada riigihangete registri abil. Küll aga sõltub toetuse saaja valitav menetlus esmajoones sellest, kas ollakse hankija riigihangete seaduse tähenduses või mitte. Kui toetuse saaja on samal ajal hankija, siis valib ta menetluse lähtudes riigihangete seadusest, mis võib sõltuvalt asjaoludest olla näiteks hankemenetlus, lihthange või hankija enda poolt koostatud menetlus. Kui toetuse saaja hankija ei ole, registreerib ta end registris hankija asemel toetuse saajana ja saab menetluseks valida vaid „toetuse saaja ost“".

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.