Mingit mulli ei tule

Kuna kriisi põhjast 2009. aasta lõpus on kinnisvarahinnad tänaseks kahekordistunud ning ületanud 2016. a kolmandas kvartalis ka buumiaegse tipptaseme, on mugav rääkida hinnalaest ja järgnevast langusest. Ent jätame uskumused ja vaatame fakte.

Võttes lähtejooneks 2004. aasta, on keskmine korteritehingute maht Tallinnas olnud veidi üle 2000 tehingu kvartalis. Buumi aja tipus tehti sama ajaga umbkaudu 4000 tehingut ning kriisi põhjas veidi alla 1000 tehingu. Viimase kahe kvartali tehingumaht on 2500 piiril ning enne seda veidi üle 2000.

Buumi iseloomustasid kõigi asjaosaliste ülesköetud emotsioonid (tarbijad, pangad, vahendajad, arendajad), kuid tänased tehingud on kaalutletud ja ettevalmistusperioodid pikad. Keskpärane aktiivsus ei ütle otseselt midagi tulevaste hindade kohta, kuid reaalsel tarbimisvajadusel põhinev stabiilsus annab alust jätta kõrvale langusehirmud.

Vaadates nõudluse kõrval ka pakkumist – Tallinna uusarenduse korterite nn laojääk on sisuliselt alla aasta ehk pigem keskmine või veidi alla selle –, saame lahti ka ülepakkumisest tingitud hinnalanguse hirmust.

Kasvu pidurdumine ei ole kahanemine

Hirmunult räägitakse hoogsa palgakasvu pidurdumisest, kuid keegi ei prognoosi ju kahanemist – ikka kasvu, kuigi väiksemat. 2007. aastal oli keskmine kuupalk veidi üle 700 euro ning nüüdseks sisuliselt sama kinnisvarahinna taseme juures veidi alla 1200 euro kuus.

Ostujõu kasvu asemel tuleb siiski tunnistada viimase 10 aasta inflatsiooni tõttu raha väärtuse kahanemist. 10 aasta tarbijahinna indeksi kasv üle 31 % tähendab, et tänane kinnisvara reaalhind on endiselt kolmandiku võrra odavam, kui ta oli buumi tipus. Seega on meil veel tükk maad minna, et reaalhinnas jõuda eelmise buumi tasemele ning sealt peaksime veelgi edasi liikuma, kuna tsüklilisuse levinud mudeli kohaselt on iga järgnev tipp eelmisest kõrgem.

Toon siin ära ka ühe ökonomeetrias tunnustamata rusikareegli: kinnisvara hinnakasv (või langus) võrdub kahekordse majanduskasvuga (või langusega). Praegused SKT prognoosid lubavad meile lähiaastateks endiselt positiivseid numbreid, mis lubab ka kinnisvara hinna kasvuootusi.

Rahvastikutrendid soodsad, kuid hoiatavad

1989. aastal oli Eesti loomulik iive laes ning tollased beebibuumerid on 25-30 aastat hiljem kinnisvaratul põhitegijad. Lisaks kolib ülejäänud Eesti tühjaks, tuues Tallinna igal aastal 4000-5000 uut elanikku. Lisame siia eluruumile kasvavad nõudmised – kui sovetiajal sai poissmees hakkama ahiküttega kööktoas, siis nüüd on tal vaja mõnusat kahetoalist korterit. Kõike seda liites on selge, et tänane uute korterite ehitusmaht on uute elanikega päris hästi kaetud.

Loomulikult on paljud juba kodu soetanud, kuid kaugeltki mitte kõik. Iga päev ostab keegi oma esimest, teist või kolmandat kodu. Ikka vastavalt sellele, kuidas lapsi peresse sünnib või välja kolib. Kes päris uut osta ei jõua, saab endale mõne uude kolija vana, tuues pööret järelturule. Kes üldse osta ei jõua, üürib selle käest, kellel on üürikorteri investeeringuks raha üle jäänud.

Kuigi pere loomise vanus on tublisti kasvanud, järgnes 1989. aasta iibe tipule siiski pikaajaline langus. Nii on ka tänaste kinnisvaraostjate maht pikaajalises perspektiivis siiski kahanemas. Selline hiiliv klientuuri kadu hakkab tunda andma alles 5–10 aasta perspektiivis, kuid arvestades arendusprojektide pikkust, on suurematel tegijatel kindlasti juba plaanid valmis.

Kallid tehingud vormistamisel

Kõige tugevama kinnituse 2017. aasta hinnatõusule leiame töös arendusprojektidest. Kui need suured arendused jõuavad tehingute vormistamiseni, näeme igakuises statistikas kindlasti täiesti uusi keskmisi hinnatasemeid. See omakorda toidab hinnatõusu ootust kõigil teistel müüjatel (sh järelturu korterite omanikel) ning võrdlustehingute meetod annab nende ootuste realiseerimiseks vajalikud töövahendid nii kinnisvara hindajatele, maakleritele kui pankadele.

Kui eelnev kõlas hirmutavalt, säilitage rahu, sest viimaste aastate täiendatud regulatsioonid ja reaalselt toimiv konkurentsiolukord hoiavad emotsioonid maas ning arengud pigem ilma suurte hüpeteta.

Millal lõhkeb uus mull, ei saagi küsida, sest mulli 2006-2007 tekkinud kujul me jätkuvast hinnakasvust hoolimata tõenäoliselt enne järgmist kriisi ei näegi. Kuid 5–8 aasta pärast hakkame nägema reaalset tarbimisvajaduse kahanemist, mida tuleb ehitussektori elushoidmiseks kuidagi kompenseerima hakata.

Järgmise kriisi põhjuseks on hoopis riigijuhtide majanduspoliitilised otsused, mitte tarbijate rumalus. Ja loomulikult jäävad meile alles Brexit, Venemaa, Trump ja teised kauged tundmatud.