Kontoripinna kasvule võib tulla äkiline stopp

Statistikaameti andmed näitavad, et viimastel aastatel rajatakse kontoripindu eelkõige Põhja-Eestisse. 2016. aastal sai Eestis kasutusloa 17 büroohoonet, millest 12 Põhja-Eestis ja neist omakorda 11 Tallinnas. Aasta varem valmis Eestis sama palju kontorihooneid, aga pinda oli neis kolmandiku võrra vähem. 

Büroopindade vakants on Eestis väike

Kinnisvaraettevõtte Kapitel tegevjuhi Taavi Ojala sõnul on Baltikumis vabu büroopindu võrreldes Kesk- ja Lääne-Euroopaga vähe. Tema hinnangul on Eestis kasvuruumi piisavalt ka vaatamata sellele, et büroopindu on viimastel aastatel märkimisväärsest juurde tulnud.

Kinnisvaravahendusfirma Colliersi viimastel andmetel oli A-klassi büroopindade (nüüdisaegne ja kesklinna piirkonnas paiknev büroopind – toim.) vakantsus Tallinnas 5-6%. Võrdlusena viitab Ojala Prahale, kus bürooturu vakantsuse määr on viimastel aastatel olnud 7,7-10% ja Varssavis 14%.

Teise võrdlusena toob Ojala büroopindade ruutmeetrite suhte linnaelanike arvuga. 2017. aastal oli Tallinnas ühe elaniku kohta 1,36 m² kontoripinda, Riias 0,64 m² ja Vilniuses 1,01 m². Prahas oli see näitaja 2,53 m² ja Varssavis 1,96 m². „Võrreldes Põhjamaadega on meil büroopinda elaniku kohta selgelt vähem, sest Helsingis koos eeslinnadega oli ühe elaniku kohta 7,06 m² ja Stockholmis 6,41 m² kontoripinda,“ märkis Ojala ning lisas „Samas on oluline Tallinna ja Põhjamaade pealinnade võrdluses silmas pidada, et riigid ja nende majandusstruktuur ning -tase on väga erinev, seega ei peaks antud numbreid üks-ühele võrdlema,“ lisas Ojala.

Ülemiste City arendaja Technopolis Ülemiste ASi juhatuse esimees Gert Jostov viitas, et Tallinnas on büroopinnad koondunud peamiselt nelja piirkonda: südalinn, Pärnu maantee, Mustamäe tee algus ja Ülemiste piirkond. „Need piirkonnad katavad pea 90% kontoripindadest ehk Tallinnas on bürood väga kontsentreeritud,“ nentis Jostov.

Karmistuvad normid tõmbavad pidurit

Jostovi sõnul on konkurentsisituatsioon ärikinnisvaraturul tihenenud ja teeb seda veelgi, sest viimastel aastatel on ehitustegevus olnud üle nelja korra suurem võrreldes senise keskmise vajadusega. „Kinnisvaraärile on see olnud omane juba pikka aega, et kõik sätivad ennast justkui ühele stardipositsioonile ja seda samaaegselt,“ kirjeldas Jostov turul toimuvat. Ta lisas, et olenemata sellest, kui palju ehitatakse, on senini tegutsemisruumi ja üürnikke jagunud kõigile arendajatele. „Arvan, et tänastel ehitajatel uute hoonete täitumisega probleeme ei tule. Küll aga võib tekkida vajadus teha järeleandmisi investeerimistulususes,“ ütles Jostov.

Jostovi märkis, et olukord võib muutuda 2021. aastal, mil hakkavad kehtima uued energiatõhususe normid. „Ehitustegevus võib olla praegu forsseeritud, sest ees on oluline muutus,“ selgitas Jostov, kelle sõnul võib uute normide rakendumisel alguses arendustegevus seiskuda. „Ühelt poolt on selleks ajaks palju büroopindu valmis saanud, aga teiselt poolt tekib turule palju ebaselgust seose nõuetega,“ ütles Jostov. Tema sõnul on olemas küll oskus ehitada, aga puudub kogemus, kuidas seda teha mõistliku hinnaga. „Selliseid nõudeid ei ole varem rakendatud ja praegu tundub see üsna kallis.“

Moodsad büroomajad

Ojala sõnul on kontoripindade üürnike soovid ja vajadused muutunud. Kui kümmekond aastat tagasi eelistati fikseeritud ehk nn kabinetsüsteemiga kontoripindu, siis üha enam liigutakse avatud kontorite suunas. „Just seetõttu on uue taseme ja funktsionaalsusega hoonete juurdetulek täiesti normaalne,“ märkis Ojala.

Ojala on veendunud, et väga heas asukohas paiknevatele, nüüdisaegsete tehnoloogiliste lahenduste ja funktsionaalsusega büroohoonetele on turul ruumi. Ta juhib tähelepanu, et ega vanemadki büroopinnad turult kuhugi kao, pigem toimub suurem üürihindade diferentseerumine.

Ojala lisas, et avatud kontori all ei mõelda enam ainult stereotüüpset suurt ruumi identsete töökohtadega, vaid üha enam tähendab avatud kontor vastavalt ametikohtade ja töö iseloomule loodud erineva funktsionaalsusega tsoone: individuaalne töö, tiimipõhine töö ja koosolekute tsoonid, suhtlus- ja puhkealad. „Üha laialdasemalt on kasutusele võetud n-ö vabade töökohtade lahendus, kus töötajatel ei ole enam kindlaksmääratud „oma“ töökohta. Aga otsitakse ka kombineeritud lahendusi, kus osaliselt on avatud kontor ja eraldiseisvaid kabinetid,“ kirjeldas Ojala.

Kapiteli lähiaastate suurprojektiks on Juhkentali ärikvartali väljaarendamine Tallinna kesklinnas, mille arhitektuurivõistluse võitis projekt Lightpark. Ojala sõnul on piirkonna nii mastaapse arendamine väljakutse, kuna see peab sobima nii Tallinna linnaruumiga kui ka vastama üürnike vajadustele. „Me ei räägi selle arenduse puhul mitte ainult kinnisvaraarendusest, vaid pigem ärikeskkonna loomisest,“ kirjeldas Ojala.

Ärilinnak üksi ei rahulda 

Jostovi sõnul on Ülemiste City senine arendustempo olnud umbes üks büroomaja aastas. Ka tema räägib keskkonna kujundamisest. „Ühel hetkel saime aru, et me ei saa olla ainult ärile keskendunud linnak,“ märkis Jostov. “Tänaseks oleme oma vaadet avardanud ja seda võib nimetada „Äri+“-arenduseks, kus „pluss“ märgib teenuste ja järjest rohkem ka elukondliku kinnisvara arendust."

Praegu käib Ülemiste ärilinnakus iga päev tööl ca 8000 inimest, aastaks 2030 võiks see arv Jostovi sõnul olla 15 000 ning lisaks 5000 püsielanikku. „Esimese kortermaja ehitusluba on olemas. Sellest ei tule traditsiooniline kortermaja, sest seal ei ole suuri perekortereid, vaid rõhk on väikestel korteritel,“ kirjeldas Jostov.

Nende eelis arendajatena on see, sest nad omavad kontrolli kõige üle, mis linnakus toimub. „ Näiteks Tallinna südalinnas ei saa ju teha piirkonda autovabaks, aga meil on see võimalus. Me arvestame pidevalt oma klientide tagasiside ja vajadustega ehk peamiselt otsustavad nemad, kuidas piirkond areneb,“ märkis Jostov. Järgmise kahe olulise arengusuunana nimetab ta investeeringud Ülemiste City autovabaks muutmiseks ja teenuseportfelli arendamist.

Pikad kokkulepped on minevik

Mõlemad kinnisvaraarendajad on aga ühel meelel, et pikkade, aastakümneteks siduvate üürilepingute aeg on möödas ning arendajatelt oodatakse paindlikkust. 

„Kui maksu- ja tolliamet meie linnakusse kolis, siis alguses arvasime, et nii suur organisatsioon paneb pikaks ajaks paika, kuidas ja kus kabinetid asuvad. Tegelik elu on aga see, et struktuuride jaotus ja suurus on pidevas muutumises ka neil,“ kirjeldas Jostov. Kergesti ümberehitatavate bürooruumidega peavad arvestama kõik arendajad, kes jäävad hoonete omanikuks, mitte ei ehita neid müügiks.

Ka Ojala tõi välja, et pikki üürilepinguid jääb üha vähemaks. „Suur osa väikestest ja keskmise suurusega ettevõtetest vaatab vähemalt iga viie aasta järel oma kontoripinna vajaduse üle,“ märkis Ojala. Tema sõnul vaadatakse üle, kas pinda on vaja suurendada või vähendada või muuta funktsionaalsust. Kuna arendaja huvi on kõikide oma üürnikega pikaajalist koostööd teha, siis see tingib ka paindlikkuse. Ojala lisas: „Kui näiteks üürniku äri eeldab olulist kontoripinna kasvu, siis ühel või teisel moel, varem või hiljem, peame olema suutelised oma majas talle selle pinna leidma.“

Kinnisvaraarendus on kapitalimahukas ja seda on keeruline teha pankadega koostööta. Ojala tunnistab, et see seab suurele paindlikkusele piirangud, sest laenuandjad soovivad näha kokkuleppeid ankurrentnikega. „Mis tähendab seda, et vähemalt teatud mahus peab kinnisvara arendajal olema ette näidata ka traditsioonilisemaid, pikemaajalisi üürikokkuleppeid,“ nentis Ojala.