Eluasemelaenu lisatagatise nõue on õigustühine

Anonüümseks jääda soovinud eluasemelaenu võtjat ehmatas avastus, et mitu panka lisab lepingute tüüptingimustesse sätte, mis annab pankadele õiguse teatud olukordades nõuda lisatagatist või öelda lausa leping üles, isegi kui kliendil pole laenu maksmisel mingisuguseid probleeme olnud. Kliendil tekkis hirm, et panga nõue tähendab, et kui laenu tagatiseks seatava vara väärtus majanduslanguse ajal väheneb, võib laenuvõtjalt nõuda lisatagatisi, olgugi et majanduslanguse korral ei oleks kinnisvara väärtuse vähenemine kuidagigi laenuvõtja enda teha. Palvest sellised tingimused lepingus muuta või välja võtta pank aga keeldus.

Tegelikult reguleerib olukorda asjaõigusseadus ja kõikidel kodulaenu võtjatel tasub meeles pidada, et üldise turuolukorra tõttu vähenenud vara väärtuse korral ei ole pankadel õigus lisatagatist nõuda. Paraku ei täpsusta pangad oma lepingu tingimustes, et nõuet üldise turuolukorra tõttu rakendada ei saa, kuigi selguse mõttes ja klientide turvatunde suurendamiseks võiksid nad seda teha.

Ellex Raidla advokaadibüroo panganduse, finantseerimise ja konkurentsiõiguse valdkonna juhi Raino Paroni sõnul on sellised kodulaenulepingutes sisalduvad nõuded õigustühised. See tähendab, et olukorras, kus laenuvõtja on täitnud oma kohustusi nõuetekohaselt, tähtaegselt ja õigetes summades ning tema tagatise väärtus väheneb ainult tulenevalt turuolukorrast, ei ole Paroni sõnul pangal seaduse kohaselt täiendava tagatise nõudmiseks õigust.

"See muudatus viidi sisse pärast viimast finantskriisi ning hakkas kehtima 2011. aastal," viitas Paron asjaõigusseadusele, mille kohaselt hüpoteegipidaja ei või nõuda täiendavat tagatist ega võla osalist tasumist, kui kinnisasja, millel asub füüsilise isiku põhiline eluase, väärtus väheneb kinnisasjade turuolukorra muutumise tõttu.

"See säte on tühine, seaduse kohaselt on tegemist imperatiivse sättega ja laenuvõtja poolt vaadatuna kahjustavat kokkulepet sõlmida ei tohiks," rääkis Paron Äripäeva raadio kolmapäevases hommikuprogrammis. "Kui see punkt on lepingus sees, siis seda rakendada ei tohiks – kui pank palub lisatagatisi, siis laenuvõtja saab keelduda ja öelda, et tegemist ei ole õiguspärase nõudega," nentis ta.

Siiski rõhutas Paron, et lisatagatisi saab nõuda juhtudel, kui tegemist ei ole kodulaenuga. "Nimelt kui mõne panga üldtingimused sisaldavad sätet, mis lubavad pangal nõuda täiendavat tagatist, kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtus väheneb, siis selline üldtingimuste säte iseenesest ei pruugi olla ebaseaduslik – seda võib kohaldada juhtudel, kus ei ole tegemist niinimetatud kodulaenudega," märkis ta.

"Kuna üldtingimusi kohaldatakse reeglina kõigi panga sõlmitud hüpoteegilepingute kohta, siis on sellise põhimõtte kohaldamine lubatud lepingute puhul, mille esemeks ei ole kodulaenud – näiteks kommertskinnisvara, aga ka investeerimiseks soetatud elamispindade puhul."

Aasta tagasi SEB pangast kodulaenu võtnud Rivo Veski tõdes, et kuigi ta vaatas enda arvates laenulepingu enne allkirjastamist läbi, jäi tal selline pankade nõue kahe silma vahele. Samuti ei juhtinud ka tema laenuhaldur sellele punktile tähelepanu.

Samas ei näe Veski panga nõudes probleemi, kuna asjaõigusseaduse järgi peaks vaidluse korral jääma tema sõna panga oma peale. Seda muidugi juhul, kui ta pole ise oma laenutagatiseks oleva vara väärtuse vähenemises süüdi.

Veski ostis korteri ilma sissemakseta, laenu lisatagatis on isa maja Tartus, teine tagatis on Veski enda korter. "Mind see nõue lepingus muretsema ei pane, sest mu enda korterile on tehtud kindlustus, mul on ka laenukaitsekindlustus ja elukindlustus," rääkis Veski. Tema sõnul tasub alati kõik lepingud hoolega üle lugeda ja oma laenu võtmise võimalikult ära kindlustada. "Võib-olla olen praegu natuke sinisilmne ja eks näis, mis siis saama hakkab, kui karmim elu ette tuleb," ütles Veski.

LHV pressiesindaja Priit Rum ütles, et asjaõigusseadus sätestab pankadele kitsa piirangu, mis näeb ette, et hüpoteegipidaja ei või nõuda täiendavat tagatist ega võla osalist tasumist, kui kinnisasja, millel asub füüsilise isiku põhiline eluase, väärtus väheneb kinnisasjade turuolukorra muutumise tõttu. "See seadusesäte kehtib ka LHVs sõlmitud lepingute puhul. Kõikidel muudel juhtudel on mainitud üldtingimused asjakohased," sõnas ta.

Rum selgitas, et LHV Panga laenulepingute üldtingimustes on üldine põhimõte, et juhul, kui tagatisvara väärtus väheneb ja seetõttu ei ole tagatisvara piisav laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks ja laenusaajaga ei jõuta kokkuleppele laenulepingu täiendava tagamise puhul, tekib pangal tõepoolest õigus laenulepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Tagatisvara väärtuse vähenemine võib toimuda erinevatel põhjustel, näiteks tagatisvara hävimisel, sellele sissenõude pööramisel ning muuhulgas ka turuväärtuse vähenemisel, aga eelkõige peetakse silmas olukorda, mil vara väärtus väheneb tagatisvara omanikust tulenevatel põhjustel. Näiteks kui omanik jätab katuse parandamata ja seetõttu tagatisvara turuväärtus väheneb. Kuid mitte siis, kui turuväärtus väheneb üldise turuolukorra pärast.

Rumi sõnul ei ole kõikvõimalikke olukordi ja detaile lepingus ette näha, kuna lepingud muutuksid siis ebamõistlikult pikaks ja raskesti loetavaks. "Seetõttu on ka laenulepingu üldtingimused koostatud nii-öelda universaalsena, et need kataks võimalikult palju olukordi," lisas ta.

Tema sõnul kaalutakse iga juhtumit eraldi ja tulenevalt konkreetsest olukorrast tehakse otsuseid oma õiguste kasutamiseks või mittekasutamiseks. "Kui tagatisvara väärtus on vähenenud üldisest turuolukorrast tulenevalt ja laenusaaja täidab kõiki laenulepingust tulenevaid kohustusi, sealhulgas maksekohustust, siis ei ole meil põhjust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks," ütles Rum. Senimaani ei ole tema sõnul LHV Pank ühtegi eluasemelaenu lepingut turuväärtuse vähenemise tõttu üles ütlema pidanud.

Selleks, et end tagatisvara realiseerimise eest kaitsta, piisab Ellex Raidla advokaadibüroo panganduse, finantseerimise ja konkurentsiõiguse valdkonna juhi Raino Paroni sõnul nõuetekohasest maksekäitumisest.

"Esimene asi on see, et laenuvõtja peab alati täitma kohustusi perioodiliste maksetega nõuete kohaselt," märkis ta. "Eluasemelaen on tarbijakrediidileping ja seadus lubab makseviivituse tõttu lepingu üles öelda, kui täielikult või osaliselt ollakse viivituses kolme järjestikuse maksega, seejuures peab enne ülesütlemist andma kahenädalase täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks," selgitas Paron.

Kui maksete tasumine on korras, kuid pank nõuab lisatagatisi, võib oma õiguste kaitseks alati pöörduda kohtusse. "Pank vaevalt tahab minna kohtusse asjaga, kus pole head perspektiivi," avaldas ta lootust. Sellegipoolest soovitab Paron ebaseaduslikku sätte leidmisel lepingust panka sellest kõigepealt teavitada. "Hea, kui olete enne võtnud õigusabi ja saanud aru, et teie seisukoht on õige. Alati võib lasta panna märkme ka eritingimustesse, et teie hinnangul ei ole tegemist õiguspärase sättega."

LHV: Pangal on õigus leping ette teatamata üles öelda ja nõuda kogu võlgnevuse tasumist, kui tagatisvara väärtus väheneb ning panga hinnangul ei ole tagatisvara piisav lepingust tulenevate laenusaaja kohustuste tagamiseks ja pank ei jõua laenusaajaga kokkuleppele lepingu täiendava tagamise puhul – tagatisvara väärtuse vähenemiseks loetakse muuhulgas tagatisvara turuväärtuse vähenemist.

SEB Pank: Lepingute puhul, mille tagatiseks on selles dokumendis märgitud kinnistu(d), ei tohi lepingust tuleneva kohustuse suhe nende kinnistu(te) väärtusesse võrreldes laenulepingu jõustumise päeval olnud suhtega suureneda – kui see kerkib kõrgemale kui 70 protsenti, peate andma panga nõudmisel pangale lisatagatise panga nõutud ulatuses.

Coop Pank: Tagatise väärtuse vähenemisel (näiteks kahjujuhtum, mille puhul ei maksta kindlustushüvitist, või tagatise turuväärtuse vähenemine või tagatise üürile andmine ilma panga eelneva kooskõlastuseta või tagatisele sissenõude pööramine või muude oluliste asjaolude ilmnemine) on pangal õigus nõuda laenusaajalt täiendava(te) tagatis(t)e seadmist. Laenusaaja on kohustatud andma pangale täiendava(d) tagatise(d) 1 kuu jooksul pärast pangalt vastavasisulise nõude saamist.

Asjaõigusseaduse paragrahv 335 näeb ette, et hüpoteegipidaja ei või nõuda täiendavat tagatist ega võla osalist tasumist, kui kinnisasja, millel asub füüsilise isiku põhiline eluase, väärtus väheneb kinnisasjade turuolukorra muutumise tõttu.