Pangad lubavad: sel korral kodude sundmüügi lainet ei tule

Kinnisvaraekspert Tõnu Toompargi sõnul ei hoidnud pangad end lisatagatise küsimisega tagasi. “Toona proovisid pangad öelda kõiksugu kinnisvaralaenulepinguid üles igal võimalikul ja ka võimatul juhul,” rääkis Toompark.

Ta selgitas, et toona oli Eestis pankadel veel laenude andmiseks kasutatavaid hoiuseid vähe ja seega sõltusid pangad suuresti välisriikidest tulevast rahastusest. Kui finantskriis 2008. aastal turud vallutas, keerati Eesti pankade jaoks välisraha kraanid kinni, rääkis Toompark.

Samas oli Eesti pankade laenuandmispoliitika enne finantskriisi Toompargi sõnul tänasest vastutustundlikust laenamisest väga kaugel. “Finantseeriti kõiksugu laene selle baasilt, et paarikümneprotsendine hinnakasv jätkub maailma lõpuni,” rääkis Toompark. Ta lisas, et pangad andsid toona väga palju laene, et hoida turuosa.

Kui lõpuks hakkasid riskantsed laenud hapuks minema ja lisaraha polnud saada, olid pangad hädas. Seetõttu proovisid pangad lisatagatise nõudmisega kinnisvarasse antud laenud uuesti kokku korjata, rääkis Toompark. Klientidelt ära võetud kodude müüki paiskamine süvendas aga omakorda kinnisvarahindade langust.

Coop Panga erakliendi kinnisvara finantseerimise äriliini juht Karin Ossipova rääkis, et pangad hakkasid eelmise finantskriisi ajal klientidelt ennetavalt lisatagatist tõesti küsima, kuna nad nägid, et inimestel hakkavad makseraskused tekkima ja samal ajal oli kinnisvara väärtus langenud osal juhtudel laenujäägist madalamaks. Võimalike kahjumite vältimiseks reageerisid pangad ka juhul, kui kliendil ei olnud veel makseraskuseid tekkinud.

“Ega see palju villa ei toonud," tõdes ta.

Makseraskustesse sattunud kliendid jäid toona Ossipova sõnul oma kodust ilma, kuna neil ei olnud lisatagatist pakkuda. Samas jäid kliendid ka pärast kodu müümist pangale osaliselt võlgu, sest kui tagatise müügist saadud rahast laenu tasumiseks ei piisanud, ei kirjutanud pank puudu jäänud osa korstnasse. See kohustus jäi kliendil panga ees alles.

Swedbank ja SEB ütlesid, et nemad toona makseraskusteta klientidelt lisatagatist küsima ei läinud. SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang rääkis, et juba toona järgis pank põhimõtet, et inimesed tuleb hoida nende kodudes. Ta selgitas, et valdav osa koduomanikke vajas toona vaid maksepuhkust ja olid aasta pärast valmis oma kodu laenumakseid tavapärases rütmis edasi tasuma.

Pärast finantskriisi 2011. aastal muudeti seadust ja päästeti inimese põhiline eluase sellest kohustusest. Seega, kui laenuvõtja on täitnud oma kohustusi tähtajaks ja õigetes summades ning tema tagatise väärtus väheneb ainult tulenevalt turuolukorrast, ei ole pangal seaduse kohaselt täiendava tagatise nõudmiseks enam õigust.

Samas ei keela seadus küsida lisatagatist, kui tegemist ei ole kodulaenuga.

Seega vähemalt seaduse järgi ei pääse lisatagatise nõudest näiteks investeerimiseks soetatud elamispinnad. Siiski kinnitasid nii Coop, LHV, Swedbank, SEB kui ka Luminor, et eraisikutest investoritesse suhtutakse samamoodi nagu koduostjatesse – puhtalt turuolukorrast tingitud väärtuse languse tõttu kelleltki lisatagatist küsima ei hakata.

Ossipova rääkis, et lisatagatise küsimise punkt on laenulepingutes endiselt üsna levinud, kuid praktikas seda enamasti ei rakendata. Ta lisas, et ei tasu ka unustada, et alles nüüd on kinnisvaraturg pärast 2009. aastat sisenenud langusperioodi. “Meil (pankadel – toim) pole olnud vajadust, isegi mõtet viimase 10 aasta jooksul lisatagatisi nõuda,” rääkis Ossipova.

Sama ei usu, ta, et pangad oma käitumist ka täieliku krahhi puhul muudaksid. “No oletame, et on täielik krahh, 50 protsenti näiteks kukuvad hinnad, siis ikkagi ma ei tahaks uskuda, et massiliselt pangad läheksid ja hakkaksid lisatagatisi nõudma, kui kliendid samal ajal on võimelised võetud laene teenindama,” rääkis Ossipova.

Ta selgitas, et pangad on nüüd lisatagatiste küsimisega ettevaatlikumad. „Tegelikult tekkis küsimus, milleks me (pangad – toim) üldse neid laenulepinguid eelmise kriisi ajal liiga kergekäeliselt üles ütlesime, tagatisi realiseerima läksime. Täna, ma arvan, on see kindlasti kõigile pankadele õppetund. Pigem tuleme kliendile vastu, anname maksepuhkust, raske aeg läheb mööda, klient suudab jälle maksta,” rääkis Ossipova.

Luminori laenuüksuse juht Dane Must lisas, et kindlasti oli eelmine kriis pankadele õppetunniks, millest lähtutakse senini. Ta rääkis, et praegugi tuleb vahel kliendi vara müüki panna, aga Luminoris ei ole kunagi olnud juhtumeid, kus pärast müüki jääks veel kliendi vastu nõue üles.

Ossipova lisas, et lisatagatiste nõudmine võiks pangal mõttesse tulla ainult sel juhul, kui ta on andnud laene välja üle oma võimete, kuid praegu on Ossipova hinnangul Eesti pangad väga hästi kapitaliseeritud ja finantsinspektsiooni poolt kontrollitud.

Toompark näeb samuti, et praegu ei ole pankadel mingit vajadust hakata inimestelt lisatagatisi nõudma. “Pigem on pankurite mure, et laenunõudlus kuivab kokku – see on ju pankurite leib olnud laenu välja anda. See on pigem nende mure, mitte see, et peaks mingi tagatiste realiseerimise ralli tulema,” rääkis Toompark.

Luminori laenuüksuse juht Dane Must lisas, et paljud kliendid on laenu juba 10 aastat ja kauemgi maksnud. “Nende kinnisvaralaenude puhul üldiselt tagatis katab väga kenasti laenu ära,” rääkis ta. Aastatega on laenujääk jäänud piisavalt väikseks, et kinnisvarahinnad suure tõenäosusega nii madalale ei lange.

Eraisikutest kinnisvarainvestorite tagatiste hindamine oleks panga jaoks liiga suur töö. Kõik pangad kinnitavad, et lähtuvalt seadusest hindavad nad regulaarselt oma tagatiste portfelli ümber, kuid üle ei hinnata igat üksikut objekti. Coop Panga erakliendi kinnisvara finantseerimise äriliini juhi Karin Ossipova sõnul ei ole pankadel selliseks suureks kontrolliks lihtsalt ressurssi.

“Me peame vähemalt iga kolme aasta tagant seda (tagatisete hindamist – toim) tegema ja teemegi, aga me ei tee seda loomulikult üksikkorras, kui on tuhandeid lepinguid ja veel rohkem tagatisi. Me kasutame selleks statistikat ja kinnisvara hinnaindeksit ja me indekseerimine oma tagatisportfelli,” rääkis Ossipova.

Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma rääkis, et pank hakkab konkreetse kliendi tagatise väärtust kontrollima alles siis, kui laen jäetakse maksmata või kui klient tahab laenulepingus mõnd muudatust teha. “Inimesed, kes maksavad laenu korrektselt ning kes ei soovi enda vara müüa, nendega on kõik väga hästi. Nendel juhtudel, kus laenumaksed tekitavad probleeme, on vajalik personaalne lähenemine,” rääkis Pärgma.

Ossipova lisas, et juba laenu väljaandmisel on pangad pidanud arvestama vara väärtuse langemise puhvriga – praegu ei tohi pangad anda kodulaenu rohkem kui 85 protsendi ulatuses kinnisvara turuväärtusest. Seega 15 protsenti tagatise turuväärtuse langust on juba kohe panga jaoks maandatud. Tõmbekeskustest eemal ja vähem likviidsema tagatise puhul on see määr veel suurem.

Ettevõtetele aga kehtivad Ossipova sõnul rangemad kinnisvara tagatise reeglid. Pangad peavad ettevõtjate tagatisi tihedamini üle hindama, kuna tavaliselt on laenud ja varad sel puhul suuremad. Samuti on ettevõtete laenulepingud rangemad, kuna neile ei kehti tarbijaid kaitsvad regulatsioonid. Seejuures on Ossipova sõnul ka lisatagatise nõudmine ettevõtja puhul tõenäolisem.

LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel rääkis, et lepingu tüüptingimuste järgi on pangal õigus lisatagatist küsida juhul, kui kinnisvara väärtus on vähenenud 20 protsendi võrra.

Sisuliselt ainus võimalus, kui pangad saavad kodu ostnud inimeselt lisatagatist nõuda, on siis, kui inimene kuidagi ise tagatisvara kahjustab ja vara väärtus väheneb. “Tüüpilisemad juhtumid on seotud sellega, et omanik ei hoolitse oma kinnisvara eest, näiteks ei hoolda tehnosüsteeme, ei tee remonti, ei telli korstnapühkijat jne,” rääkis LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel.

Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma tõi drastilise näitena olukorra, kus inimene küsis pangast juba laenuga ostetud kodule renoveerimislaenu. Selgus aga, et inimene oli olemasoleva vara üldse lammutanud ja asunud ehitama uut. Seega tagatisvara, mille vastu pank inimesele kodulaenu andis, ei olnud enam.

“Kui tagatisvara väärtus on vähenenud selliselt, et sellest ei piisa panga nõuete täitmiseks, on pangal õigus nõuda endise olukorra taastamist või täiendavat tagatist. Kui laenusaaja ei taasta endist olukorda või ei anna täiendavat tagatist, võib pank nõuda ühekuulise etteteatamisega laenu osalist tagastamist ulatuses, mille võrra on tagatisvara väärtus vähenenud,” selgitas Pärgma.

Pärgma rääkis, et selline juhtum võibki pangani jõuda alles siis, kui klient tahab näiteks laenulepingut muuta või küsib uut laenu. Üldjuhul saab aga pank vara kahjustumisest teada kindlustusjuhtumi kaudu. SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang rääkis, et kui juhtub õnnetus, mille kindlustus korvab, siis saab pank otsustada, kas kindlustussummaga taastatakse vara või vähendatakse laenu jääki.

Hallang tõi aga näiteks, et vahel võib tulla ette ka olukordi, kus maja on küll kindlustatud, kuid kindlustus ei maksa õnnetuse korral hüvitist mingil põhjusel välja. Näiteks juhul, kui inimene tegi elektritööd majas ise ilma spetsialisti kaasamata ja selle tõttu tekkis tulekahju. Sel juhul peab klient vara enda vahenditest taastama ja panga käitumine sõltub Hallangu sõnul konkreetsest juhtumist.

Kuigi ka kodu väljaüürijatelt ei küsi pangad üldjuhul turuhinna languse tõttu lisatagatist, peab inimene siiski pangale ülema, kui ta kodu üürile anda plaanib. Üldjuhul hindavad pangad üürikinnisvara riski suuremaks ning seega kehtib ka kodulaenust kõrgem intressimäär. Seega on võimalik, et pank võib intressimäära kodu väljaüürimise korral tõsta.

Samas ei pruugi intress Coop Panga erakliendi kinnisvara finantseerimise äriliini juhi Karin Ossipova sõnul tõusta, kuna näiteks Coop Pangas on uute väljastatavate laenude intressimäärad aastate jooksul langenud. Ossipova sõnul võib aastate eest välja antud kodulaenu intressimäära tase olla sama kõrge, kui on täna kõrgema riskiga üürikinnisvara laen. Samas ei saaks pank tema sõnul ühepoolselt intressimäära tõstagi.

Kui aga klient pangale ei ütle, on see üldjuhul lepingu rikkumine.

LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel rääkis, et kui klient rikkumist ei lõpeta, võib pank laenulepingu ka üles öelda. Vatsel lisas, et ilma põhjuseta ei hakka pank siiski kontrollima, kas inimene ikka elab oma kodus või on selle välja üürinud.

Luminori laenuüksuse juht Dane Must rääkis, et pangal on õigus klienti trahvida. Samas kuigi Luminoril on õigus ka intressi tõsta, kui inimene on kodu välja üürinud, siis üldjuhul pank seda teed ei lähe.

Ossipova tõdes, et kui inimene oma kodu välja üürib ja pangale ei ütle, siis on pangal seda ise keeruline teada saada. “Meie teame, et see on koduna ostetud, see on kliendi põhiline elukohti, kuidas me peaksime siis teada saama, et ta on selle üürile andnud. Me tegelikult ei saagi teada, kui päris aus olla.” Seetõttu Coop Pank Ossipova sõnul kliente kodu üürimise eest ka ei karista.

Teine lugu on aga juhul, kui kodu on ostetud KredExi käendusega. Sel juhul ei tohi kodu üldjuhul välja üürida kuni käendusperioodi lõpuni.