Tõus ja tardumine: Kalamaja asemele saabuvad uued kuumad piirkonnad

Koduostjate üks ihaldusväärsemaid piirkondi on Tallinnas kaua olnud Kalamaja, kus vuntsitakse järjest ajaloolisi maju üles ning vanadele tööstus- ja sadamaaladele pannakse uusi hooneid püsti.

Kui 2013. aastal müüdi Kalamajas 282 korterit, siis mullu juba 681, selgub Äripäeva täna ilmunud suurelt kinnisvarakaardilt, kust saab vaadata korterite tehingute arvu ja hinna muutumist Tallinna asumites viimase kümne aasta jooksul.

“Ta on kõige kuumem piirkond,” sõnas kinnisvaraekspert Tõnu Toompark, kes pidas Kalamaja pealinna suureks favoriidiks juba 2010. aastal. Kalamaja arengu suur vedur on olnud Noblessneri sadama arendus, kuid kõvasti on uusi korterid turule tulnud ka Volta ja Küti kvartalist, sedastas Toompark.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman on ta nõus, et Põhja-Tallinn on pikka aega väga kiiresti arenenud ja see piirkond on ülikuumaks muutunud. “Terve Põhja-Tallinn oli väga pikka aega piltlikult öeldes kõige trööstitumas seisus,” meenutas ta.

Teisalt näeb Sooman, et puudulik taristu hakkab Kalamaja arengut piirama - seda nii koolide, poodide kui ka teede mõttes. “Kellel Kalamajja väga asja ei ole, see naljalt tipptunni ajal Kalamajja autoga ei taha sõita. See on õudne,” ütles ta. Kuna asum on juba tihedalt täis ehitatud, pole ka väga palju võimalusi asja parandada.

Tallinna kinnisvaraturu kuuma piirkonnana tõuseb kinnisvarakaardi järgi esile terve Haabersti, kus endised tühermaad ehitatakse järjest täis. Nii on tänu uute korterite valmimisele tehingute arv järsult kasvanud Harku järve ääres Pikaliival, Väike-Õismäel ja Astangul ning ka kaugemal asuvas Tiskres.

Et Haabersti on väga aktiivne arenduste piirkond, näitab seegi, et Soomani andmetel on selles linnaosas kõige rohkem uusi kortereid müügis. Pakkumiste arvult järgneb sellele Kesklinn ja kolmandal kohal on Põhja-Tallinn. Toompargi andmetel on praegu Haaberstis kokku müügis 700-800 korterit, mis on Tallinna kõige suurem maht.

Haaberstis on kortereid ehitatud ka asumitesse, kus kümnendi eest polnud ühtegi kortermaja. Tunamullu valmisid esimesed uued korterid peamiselt loomaaiaga kaetud Veskimetsa asumis. Tänavu sügisel peaksid valmima esimesed kodud Haabersti kõige lõunapoolsemas otsas Mäeküla asumis.

Soomani sõnul andis Haabersti uusarendustele suure kasvutõuke Paldiski maantee, Ehitajate tee ja Rannamõisa tee ristumiskohta suure kahetasandilise ringristmiku rajamine, sest varem oli Paldiski maanteel sõitmine suurte ummikute tõttu “õudus ruudus”.

“Korraliku teedevõrgu olemasolu, mis totaalselt kinni ei jookse, on võimatu üle hinnata. See on hästi oluline ja see on ka põhjus, miks Haabersti on nii-öelda arendusmeka,” selgitas Sooman.

Mõnes asumis on aga näha hoopis tehingute arvu langustrendi. Näiteks Kesklinnas asuva Kassisaba tehingute tipp jääb 2014. aastasse, mil müüdi 156 korterit, kuid eelmiseks aastaks kukkus diilide hulk 56ni. Toompark viitas, et Kassisabas on viimastel aastatel olnud pigem väiksemad arendusprojektid ning viimane suurem ehitus võib jääda kümnendi taha.

Sooman lisas, et Kesklinna korterite nõudlus on mitmel põhjusel langenud. Majanduslangus on siit eemale peletanud soomlased, kes varem Kesklinnas aktiivsed olid ning sanktsioonide tõttu ei tee ka venelased enam tehinguid. Samal ajal on kriisid turult peletanud ka üüriinvestorid.

Siiski usub Sooman, et Kesklinn jääb alati arendajaid peibutama, kuna ehitamine maksab igal pool enam-vähem sama palju, aga kesklinnas on korterite müügihinnad ja sellest tulenevad kasumimarginaalid hoopis teisest puust. Kesklinnas hakkavad küll täis ehitamata platsid otsa saama, kuid see tähendab, et tuleb hakata kõrgemaid maju ehitama.

On paratamatu, et Pirital ja Nõmmel korteritehinguid ja ka uusi arendusi napib, kuna tegu on pigem eramupiirkondadega, kus pole ka maad, kuhu oleks võimalik kortereid juurde teha.

Lasnamäel on mõned uusarendused küll turgu elavdanud, kuid satelliidipildi pealt näeb, et ruumi on oluliselt suuremaks arendusmahuks. Hõredama platsina jääb silma näiteks Paeväljal Maarjamäe paekallas, kuhu Merko on etapiti kortermaju rajanud ja rajamas, kuid sealset arenduse edenemist on takistanud looduskaitselised piirangud.

Hulk täisehitamata ruumi on ka Paevälja kõrval asuvas Loopealse asumis, kus on vaid Vene kiriku kõrvale 16 kortermaja ehitatud. Seal ümber on aga hulk maad omavalitsuse või riigi käes.

Haabersti, mis on linna südamest kaugemal kui Lasnamäe, on saanud oluliselt kiiremini kasvada, kuna seal on rohkem ehitusõigusega maad. “Arendaja ei arenda sinna, kus nõudlus on, vaid sinna, kus on maa, ja tekitab nõudluse. See on paratamatus,” sedastas Toompark.

Kui otsida järgmise kümne aasta kuumi arenduspiirkondi, jagub neid ilmselt jätkuvalt Põhja-Tallinnas ja Haaberstis. Viimases on arendajad näiteks Pikaliivas väga aktiivsed ja valmimas on järgmised planeeringud.

Kopli kõrval asuvasse Paljassaarde tahab suurettevõtja Heiti Hääl rajada terve uue linnaosa, kuhu saaks kolida 16 000 inimest. Suurarendust plaanib Paljassaarde teinegi suurettevõtja Margus Linnamäe, kuigi linn tõmbas tema plaanidele pidurit.

Paljassaarel on 30 aasta pärast uued kortermajad püsti, usub Toompark.

Sooman näeb järgmiseks kümneks aastaks Lasnamäele kasvupotentsiaali. Kunagi oli Lasnamäe kivilinn, kuid nüüdseks on juurde tulnud nii ilusa keskkonnaga uusarendust, rohelust kui ka kaubandust. “Lasnamäe elukeskkonnana ei ole enam nagu sõimusõna,” näeb Sooman.

Kuigi Lasnamäe on ainuke Tallinna linnaosa, kus elab rohkem venelasi kui eestlasi, on Soomani hinnangul eestlased hakanud koos uusarendustega piirkonda rohkem omaks võtma ja uus põlvkond vene rahvusest elanikke on rohkem eestlastega lõimunud.

Soomani sõnul on Lasnamäe suur õnnistus nõukogude ajast Laagna tee, mis teeb liikluse seal tohutult kiireks. Ilma automagistraalita oleks Lasnamäe tagumine ots ilmselt välja surnud, kuid nüüd on sinna uued majad kerkinud. “Ja tuleb juurde, ma olen jumala kindel, et tuleb juurde. Seal ruumi veel on. Kõik see Ussimäe kant ja see tagumine ots. Loodus saab linnaga kokku seal,” ütles Sooman.

Uuri suurt kaarti ja loe hindade muutumise kohta täna ilmunud artiklist “Tallinna kinnisvarakaart: vaata, kui palju on sinu kandis korterid kallimaks läinud”.