Swedbank saamas  esilüpsjaks

Äsja kinnitatud saneerimiskava järgi võib Swedbank omandada veidi alla poole Eesti piimatootjate esikolmikusse kuuluvast Väätsa Agrost. Praeguse majanduskriisi ajal oleks tegemist esmakordse juhtumiga, kus Eesti panga kätte läheks oluline osa ühe raskustesse sattunud ettevõtte aktsiatest.

Swedbank: oleme kohtu otsuse peale nördinud

Swedbanki 85 miljoni kroonisest võlanõudest 60 miljonit krooni vahetatakse umbes 45 protsendise osaluse vastu Väätsa Agros. Ülejäänud osa nõudest jääks firma bilanssi üles. Swedbanki on niisugune väljavaade ajanud aga tagajalgadele ning pank vaidlustas saneerimiskava ringkonnakohtus. "Swedbank AS ei soovi saada Väätsa Agro omanikuks," seisab ametlikus vastuses, mille pank Äripäevale saatis.

Väätsa Agro saatus ripub juuksekarva otsas, kuna kava põrumine võib ettevõtte hävitada. Saneerimisnõustaja ja Väätsa Agro juht peavad Rootsi suurpanga käitumist pahatahtlikuks ja kohati arusaamatuks.

"Swedbank näeb asja liigselt jõupositsioonilt, eelistades ettevõtte pankrotti," nentis Väätsa Agro saneerimisnõustaja ja vandeadvokaat Veikko Toomere. Tema sõnul jäi kogu saneerimise ajal arusaamatuks, mida pank täpselt soovib, ilmselge oli ainult vastasseis. "Jääb mulje, et Swedbank soovib kõigi teiste võlausaldajate ees suuri eeliseid," sõnas Toomere.

Ettevõtte juhtkond loodab siiski, et ringkonnakohus jätab kinnitatud kava kehtima. "Oleks väga kahetsusväärne, kui panga diktaat lõpeks Väätsa Agro pankrotiga. Usun, et läbi saneerimise saab ka Swedbank oma nõude oluliselt suuremas mahus rahuldatud kui pankrotimenetluses," rääkis Toomere. Ta nentis, et pank on juba mõista andnud, et soovib ettevõtte pankrotti.

Swedbank ise eitab väidet, nagu oleks tema huvi pigem Väätsa Agro hävitada, kui seal omanikuks tõusta. "Swedbank toetab Eesti suurima piimafarmi Väätsa Agro majandustegevuse jätkumist ja kõikvõimalike edasiste sündmuste puhul lähtub Swedbank eeldusest, et ettevõtet ei likvideerita," teatas pank pressiesindaja vahendusel.

Pank väljendas nördimust, et Pärnu maakohus kinnitas saneerimiskava, ehkki lisaks pangale (kellele kuulub 61% saneerimiskavaga ümber kujundatud nõuetest) oli kava vastu veel viis usaldajat. Äripäevale teadaolevalt kaasati otsustusprotsessi sõltumatud eksperdid, kelle arvamus jagunes samuti kahte leeri, kuid kohus otsustas lõpuks toetada 116 Väätsa Agro võlausaldajat, kes soovisid anda ettevõttele võimalus edasi tegutseda.

Väätsa Agro juht: tellerid lehmi ei lüpsa

Üleeile päevinäinud ja lehmadest pungil farmis Äripäeva võõrustanud Väätsa Agro juht Tiit Tuuleveski on segasest olukorrast tüdinud, ent tema olek oli siiski pigem optimistlik. "Ega ei teagi ju, millega see asi lõpeb. Minu jaoks on panga käitumine täiesti arusaamatu, neile ju pakuti head lahendust," arutles ta. Küsimusele, mida ta arvab panga võimalikust tõusmisest piimatootja omanikeringi, vastas Tuuleveski, et suurt abi ta pankuritelt ei looda. "Mina ei usu elu sees, et nad oma telleritega meile lehmi lüpsma tulevad. Nad ei saa majandusanalüüsigagi hakkama, veel vähem siis põllumajandusega," teatas piimatootja juht.

USA riskikapitalistid usuvad Väätsa Agrosse

Tuuleveski sõnul peaks pank aduma, et laenu andes võttis ta omale ka mingi riski kaela. Ei saa nii, et annad laenu ja eeldad, et sina väljud sellest olematu riskiga ja teised kannatagu, oli ta nördinud. "Kui saneerimiskava tõesti läbi kukub, on Swedbank esimene, kes meid pankrotti ajab," ütles ta ning lisas samas, et viimase variandi puhul on hästi läinud, kui pank veerandigi oma rahast tagasi saab.

Väätsa Agro saneerimisotsuse kaalukeeleks olid Ameerika riskikapitalistid, kes omavad ettevõttest 94% ja olid Swedbanki järel piimatootja suuruselt teised võlausaldajad.

"Pidasime tähtsaks Väätsa Agro kui potentsiaalika ettevõtte kasumlikkuse taastamist. Omandisuhte kaudu ja aktiivse juhtimisega on suurem võimalus seda teha," selgitas riskinvestoreid esindav Kalmer Kikas. Ta lisas, et ei näe põhjust, miks Väätsa Agro ei võiks olla kasumlik ettevõte. "Tagantjärele hinnates oli see õige otsus," kommenteeris Kikas, viidates toorpiima hinna tõusule. Kui ilmub investor, kellel on konkreetne nägemus Väätsa Agro majandustegevuse jätkamiseks ja kes teeb Hanseatic Capitalile arvestatava pakkumise, oleme nõus oma osalusest loobuma, teatas ta veel.

Väätsa Agro juht Tuuleveski on Hanseatic Capitali kui omanikuga igati rahul. "Erinevalt Q Vara meestest (Väätsa Agro endised omanikud - toim) ei soovi nad ainult raha välja pumbata, vaid tunnevad huvi ka majandustegevuse vastu, ja avasid meile isegi väikse krediidiliini," märkis ta.

mis on mis

AS Väätsa Agro

Aastatel 2005-2007 töötas ettevõte kasumlikult, 2008. aastal teeniti enam kui 90 miljoni kroonise käibe pealt ligi 9 miljonit krooni kahjumit. 2009. aastal langes ettevõtte käive esialgsetel andmetel umbes 60 miljonile, kahjumi suurus pole veel teada, kuid saneerimiskava järgi oli 2009. aasta esimese seitsme kuu kahjum umbes 20 miljonit krooni.Saneerimise alguses oli Väätsa Agrol kohustusi ligi 190 miljoni krooni ulatuses, millest pärast saneerimist jääb alles 73 miljonit. Omakapital tõuseb pärast saneerimist 89 miljonilt 204 miljoni kroonini.Järvamaa üks suurimaid tööandjaid 140 inimesega.Väätsa Agro omanikering on viimastel aastatel mitu korda vahetunud. Ettevõtet soovis 2005. aastal üle võtta ka ärimees Joakim Helenius.2008. aastal sai Väätsa Agro 17 miljonit krooni põllumajandustoetusi, olles selle tulemusega Eestis enim toetusi saanud põllumajandusfirmade seas kuuendal kohal.Hanseatic Capital Estonia OÜ

Ettevõttele kuulub praegu 94% Väätsa Agrost.Kuulub Arco Capital Corporation'ile (ACC), mis on erakapitali fond ja tegeleb investeerimisega arenevatel turgudel. ACC asutati 2006. aastal ja on kaasanud investoritelt kokku 380 miljonit dollarit. Enamik ACC investoritest on USAs asuvad institutsionaalsed investorid, kuid investorite hulgas on ka eraisikuid.On osaliselt finantseerinud ettevõtete väljaostmisi Balti riikides, sh Eestis rahastanud Labelprinti poolt Paraprint Estonia ja Paraprint Latvia ostmist, Favori väljaostmist omanike poolt, Väätsa Agro enamusosaluse ostmist Urbanforsi poolt, Olerexi väljaostmist omanike poolt.Veel on ettevõte investeerinud järgmistesse Eestis tegutsevatesse ettevõtetesse: Boxer Timber Group, Ortodontikakeskus, Records Hulgi, Marepleks, TMT, StoraEnso ladu, Eskaro ja Sunorek.

Pankasid huvitab siiani vaid kinnisvara

Kui Swedbanki kätte libisev ettevõtte Väätsa Agro on Eesti pangandusmaastikul erakordne, kui mitte ainulaadne juhtum, siis laenu tagatiseks olnud kinnisvara on Eestis tegutsevate pankade kätte läinud juba enam kui 300 miljoni krooni väärtuses.

Kuna kinnisvara ost-müük ja rent pole pankade sõnul nende põhitegevusala, on neljast suurimast pangast kolm loonud eraldi kinnisvarahaldusettevõtted. Neist enim vara on Swedbanki tütarettevõtetes, mis kuuluvad Rootsi emaettevõtte Ektornet AB koosseisu.

Kinnisvaraettevõtete n-ö ühe rahvusvahelise mütsi alla viimine aitas Ektornet Residential Estonia OÜ juht Meelis Shokmani sõnul ühte organisatsiooni koondada parima rahvusvahelise teadmise ja kompetentsi eri turgudelt.

Tammepuust tornil (Ektorneti otsetõlge rootsi keelest - toim) oli aastavahetuse seisuga Eestis veerand miljardi eest kinnisvaraobjekte. SEB kinnisvaraüksuse arvel on vara suurusjärgus 60 miljoni krooni.

 Kinnisvaraüksus tõsteti Hollandi firma alla

SEB Baltikumi kinnisvarahaldusfirmade nimed oleks kui maha viksitud mõne muinasjutu kolmelt vennalt. Estectus, Litectus ja Latectus loodi 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta alguses, kuni poolteist kuud tagasi otsustas SEB Rootsi peakontor koondada kõik tütarfirmad Hollandis registreeritud Warehold B.V. alla.

OÜ Estectuse juht Hannes Kuhlbach põhjendas otsust sellega, et emaettevõtte kaudu saab ettevõte tegutseda professionaalse rahvusvahelise kinnisvaraettevõttena. "Üks põhjus, miks emaettevõte registreeriti Hollandisse, ongi selles, et just seal on registreeritud mitmed rahvusvahelised kinnisvaraettevõtted."

Pangad ei ole võtnud tagatiseks olnud kinnisvara üle kohe, kui laenuvõtja maksevõimetuks muutub vaid kõigepealt läheb kinnisvara oksjonile, kus kõigil soovijatel on võimalus endale kinnisvara soetada. "Kui keegi meie pakkumise üle pakub, siis ei hakka me konkureerima. Meil pole eesmärki varasid enda kätte korjata," märkis Shokman.

Omandatud projektidele teevad pangad reeglina vaid hädavajalikke kulutusi. "Ektorneti funktsioon on tegeleda omanikuta jäänud kinnisvaraga ja peatada vara väärtuse võimalik vähenemine," ütles Shokman. See, et päris panga kinnisvaraettevõte päris arendaja kingadesse astuks, on tema sõnul vähetõenäoline.

Pangad konserveerivad omandatud kinnisvara

Ka Kuhlbach sõnas, et nende strateegia ei ole kinnisvara arendamine ja rahalisi investeeringuid tehakse vaid vara senise n-ö füüsilise olukorra kindlustamiseks ning hävingu vältimiseks loodusjõudude, vandalismi vms tagajärjel. "Erandina lõpetame ja seejärel realiseerime hoonestatud projektid, mille ehituslik valmidus varade ostmisel on üle 90%. Seda ennekõike hoidmiskulude ebaotstarbekuse tõttu," märkis ta.

Swedbanki kallimateks üle võetud objektideks on Shokmani sõnul siiani Pärnus Aida tänava büroohoone ja Tallinnas Juurdeveo tänaval asuv nn targa maja korterelamu. SEB Estectus omandas mullu novmbris oma suurima objektina kaks kortermaja Rae vallas Järvekülas, mida arendas enne Metrotrade Group. Kokku on Järvekülas 38 korterit, mille ehitustööd plaanitakse Kuhlbachi sõnul lõpetada ja praegu toimub ehitaja leidmiseks hankekonkurss.

Nagu Swedbankil on ka Estectuse teine suurem päästetud kinnisvaraprojekt Pärnumaal. Paikuse vallas Silla külas omandati äsja aprillis 42 kinnistuga Jõekalda elamurajooniks kutsutud projekt, mida arendas sama nimega osaühing. Panga plaanid projektis pole Kuhlbachi sõnul veel selged. "Preagu käib olemasoleva infrastruktuuri kaardistamine," lisas ta.

Kuigi enamik pankade käes olevat kinnisvara on pärit pealinnast ja Harjumaalt, ei saa Shokmani sõnul sellest järeldada, et teistes maakondades tegutsenud arendajad oleksid ettevaatlikumad olnud.

Kuhlbachi sõnul ollakse vara müümisega ettevaatlikud, et mitte turgu üle külvata pakkumistega, mis ei leia ostjaid või pakuvad teistele müüjatele põhjendamatult konkurentsi.

Shokmani sõnul on prognoose kinnisvaraturu muutuse kohta veel vara teha, kuid eraisikute aktiivsuse tõus kinnisvara omandamisel on märgatav.

"Märgid, nagu kinnisvaraturu statistika ja uute arenduste alustamine, näitavad stabiliseerumise märke ja tundub, et langustrend on murtud. Kuid püsivamaks muutuseks oleks vaja mitmete näitajate paranemist - näiteks töötuse vähenemist ja tarbija kindlustunde taastumist."

Pankadel pole huvi ettevõtteid üle võtta

"On linnalegend, nagu pangad võtaks ettevõtteid üle," ütles SEB kommunikatsioonijuht Silver Vohu.

"Mida meie saame teha, on aidata uut investorit otsida, kes on selles valdkonnas tugev, või aidata täiendava raha näol. Aga ettevõtte igapäevaste toimetamiste ülevõtmine ei ole meie praktika ja me ei ole sellest huvitatud," rääkis Vohu. "Ka juhul, kui tagatiseks on panditud näiteks ettevõtte aktsiad, ei saa pangast ettevõtte osanikku, vaid tal tekib õigus aktsiad võla katteks realiseerida." Vohu sõnul ei ole seega oodata, et pangad saaksid raskustes ettevõtete omanikeks.

Ka teiste pankade teatel ei ole nad majanduskriisi ajal ühtegi ettevõtet n-ö üle võtnud ehk ettevõtte panditud aktsiaid tagatisoksjonilt ostnud. "Alates 2008. aasta viimsest kvartalist kuni tänaseni ei ole Sampo Pank oma praktilises tegevuses ettevõtteid üle võtnud," kinnitas Sampo Panga juht Aivar Rehe.

Ka Swedbanki Baltimaade kriisikomando juht Lars-Erik Danielsson ütles jaanuaris Äripäevale, et mõne ettevõtte 100%-line ülevõtmine ja selles ise tegutsemise jätkamine on väga ebatõenäoline.

Väätsa Agro saneerimisnõustaja ja vandeadvokaat Veikko Toomere on aga pankade sõnade suhtes skeptiline. "Aasta-paar tagasi ei tahtnud ükski pank ka kinnisvaraomanikuks saada, aga nüüd on mitmel pangal kinnisvara haldamiseks suisa eraldi ettevõtted."

Nordea ja Sampo: olukord paraneb

Sampo Pangal ja Nordeal on kahe peale kokku mõnikümmend kinnistut ja neile märkimisväärset lisa enam ei oodata.

Sampo Pank on makseraskustes klientidelt omandanud 21 korterit ja 6 maatükki, mille bilansiline väärtus on panga juhi Aivar Rehe sõnul 32,5 miljonit krooni. Selliseid juhtumeid on 0,1% laenuportfellist. "Mis tähendab panga majandustegevusele rahaliselt pigem ebaoluliselt väikest mõju," ütles Rehe.

Rehe sõnul tunnetab pank probleemsete laenude hoo vaibumist. "Praegu ei ole oodata majanduses kiireid negatiivseid šokke, mistõttu võib prognoosida probleemsete laenude vähenemise trendi, seda eriti 2010. aasta teises pooles," ütles ta.

Nordea Panga kinnisvarahaldusega tegeleval Promano Est OÜ-l on kinnistusraamatu andmetel käes vaid 12 korterit, põhiliselt Harjumaalt ja pealinnast, kuid mitte ühtegi kinnisvaraprojekti. Panga krediidijuht Ivar Kallast ütles, et eluasemelaenu tagatiseks olnud objektide arv on laenuportfelli mahtu arvestades marginaalne. Ta paneb hea tulemuse konservatiivse laenupoliitika ja selge riskijuhtimise arvele.

"Nordea on teadlikult harjutanud oma riske, andes laenuraha erinevatesse majandussektoritesse. Sel põhjusel ei ole Nordea ülekaalukalt investeerinud kinnisvarasektorisse," lisas Kallast.

Kallast arvab, et kinnisvaraturu languse perioodil ei ole alati majanduslikult mõistlik tagatist kiirelt realiseerida.

taust

Kõigil suurpankadel oma kinnisvaraportfell

Swedbank

Tütarfirmale Ektornet Residentsial Estonia OÜ kuulub vähemalt 189 korteriomandit ja 14 kinnisasja.Põhiosa moodustavad aastavahetusel omandatud kolm Artig KV kinnisvaraprojekti, läinud suvel omandatud Juurdeveo 19 n-ö targa maja korterelamu, büroohoone-kontserdimaja Pärnu kesklinnas.Tütarfirmale Ektornet Real Estate OÜ kuulub 44 korteriomandit Tallinna kesklinnas, mis omandati 2008. a sügisel pankrotistunud Bindes Liising Eesti ASilt.Aastavahetuse seisuga oli Ektornetil Eestis vara ligi 250 mln krooni väärtuses.SEB

Tütarfirma Estectus OÜ alla kuulub 61 korteriomandit ja 92 kinnisasja.Suurimad ostud: Järveküla kaks kortermaja, alles läinud reedel omandatud elamurajoonid Harjumaal Kiili vallas ja Pärnumaal Paikuse vallas.Kinnisvara väärtus suurusjärgus 60 mln krooni.Veebruari lõpus viidi Estectus OÜ Hollandis registreeritud kui SEB-le kuuluva Warehold B.V. koosseisu.Sampo

Ei halda kinnivara eraldi firma kaudu.21 korterit ja 6 maatükki, bilansilises väärtuses 32,5 miljonit krooni.Nordea

Tütarfirma OÜ Promano Est kontrolli all on 12 eluasemelaenu tagatiseks olnud korterit.Allikad: kinnistusraamat ja pangad

Autor: Piret Reiljan, Kadri Bank, Katre Pilvinski